来自权威渠道的信息，房地产业“十二五”规划的前两年，我国要继续新建保障房1300万套，加上2010年新建的580万套保障房，那么2010~2012年年均保障房建设将达到600万套左右，按照套均60平方米计算，年建设3.6亿平方米左右。
2009年全国商品房竣工面积才7亿平方米，其中住宅竣工量为6亿平方米左右。假设未来两年全国住宅建设总量保持稳定，那么保障房竣工占住宅的比重将达到60%以上。
这个数据清楚无误地表明，房地产业的发展模式已经发生重大变化。全国5万多家开发商，大部分以商品住宅开发为生，未来摆在他们面前的路有两条，要么选择进军商业地产，要么适应保障房为主的住宅市场。
然而进军商业地产并非那么容易，巨大的资金投入、漫长的投资回收期和较高的技术门槛注定是大企业的游戏。对于保障房的建设，特别是公租房建设，房地产企业面临的问题不是土地，而是建设资格以及项目利润问题。
当前公租房建设正在被提到前所未有的高度。温总理日前在澳门考察时表示，房价很难控制，买不起房的群众可以考虑租房。而租房的房源应是指公租房。
与此同时，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委在联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中明确：从2010年起，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房，同时还可动用公积金增值收益部分和廉租房补贴给公租房补贴。这说明，在政策层面，政府为公租房的建设大开绿灯。
不过，从资金的角度看，要建设如此规模的保障房，特别是用于租赁公租房，建设资金始终是绕不过去的一个坎。政府所说的土地出让金净收益还远远不能满足公租房建设的实际资金需求。因此，必须调动社会资金的力量。
而作为市场主体的开发商也有参与公租房建设的动力。在融资方式上，REITs（即房地产投资信托基金）是近年来我国一直探索的方式。有迹象表明，REITs最有可能在保障房领域开花结果，形成中国特色的REITs发展格局。
相对投资商业地产REITs，公租房REITs有政府的支持，有现实的需求，资金相对稳定，如果政策支持力度大，资本市场的接受度将很快得到扩展。唯一存在的问题是公租房REITs的市场化问题。
这个问题目前还不能解释得很细，但取决于政府对公租房的定位。如公租房的配租范围是社会中等及以上收入阶层，且政府相对稳定的租房补贴，那么对于公租房REITs而言，租金收益就是可观且稳定的。这样，无论在银行间市场还是在公开证券市场，都很容易获得认筹。从而实现公租房建设的可持续发展。
作为企业投资的一种方式，在商品住宅开发领域无法施展的企业，完全可以投身到公租房基金的投资中来，顺应政策，顺应产业的发展趋势。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）
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