一年四战 港府阻击楼市炒资

　　“应该出手就出手。”曾俊华，香港财政司司长，港人热络的“胡须曾”11月19日颁布了新一轮的楼市调控政策征收额外印花税和收紧按揭成数。这个被称为自港英政府到特区政府以来最严厉的打击炒楼政策，当周末已令十大二手房成交量急挫八成，部分新开楼盘出现退房潮，楼价短期甚至出现了轻微下跌。

　　“非常时期的非常措施。”曾俊华在政府网志上写道，这些行政性和立法性措施，主要是针对过分炙热的炒风推出的因时制宜措施。不过，对于奉行自由主义市场和“大市场小政府”的特区政府，如此行政手段绝不寻常。往前回溯，彼时掌管港英政府财政的特首曾荫权，在1997年特殊时刻即坚决反对以资产增值税来稳定楼市。

　　但一些市场人士分析，从行政政策颁布，到立法会完成质询立法，仍有至少半年的过程。在法治社会的香港，未完成立法程序即以行政指挥市场，宜引发混乱和纠纷。

　　“与其说是"稳定"，倒不如说是"扰乱"，”香港中原地产研究部联系董事黄良升认为，政府希望以税止乱，但却并未能明确印花税缴纳的责任方，致使市场出现短暂混乱从而交投量出现显著下跌。而在几天的混乱之后，市场已自发达成共识由业主承担额外印花税。

　　在黄良升看来，导致楼价高攀的市场基本因素并未改变，从长远来看，楼价会在短暂调整后继续上升。至于目前市场上的炒家，所占比例并不大。而其中的内地买家入市方式为“投资”方向，区别于短期的投机炒作，所以也不会影响内地人来港置业的热情。

　　内地买家多为长线投资

　　港岛北角城市花园临近港湾，距离中环传统商业中心不足二十分钟车程，总价以2000万港元居多，虽已是高于1200万的豪宅，但价格也并未攀升至中环中心地带4000万往上的价格，因此一直是南下置业者的青睐之地。

　　负责代理此区域房产的利嘉阁地产北角分行敖经理递上一张新名片，“最近开通了内地手机”。上次见他，不过一月前行政长官曾荫权发布《施政报告》暂停投资移民之时。

　　“内地人来港置业，不会受影响”，作为直接面对客户的业务经理，同样的话上一次他指的是投资移民。这一次，敖经理认为严打炒楼风的措施同样不会有损内地人来港置业的热情。直到周二，他才完成了港府新策后的第一单交易同样，客户是来港的内地人，甚至买了两套相邻住宅打通成为一套。而在往常，平均一周有7宗交易，其中仍以本地买房为主。

　　从事房地产行业十余年的敖经理，近两年开始接触到越来越多的内地客户，根据他的客户资料，来港置业的客户基本都属商人，大多拥有内地和海外的连锁公司，而经营的范围从打火机到眼镜再到服装等，都是公司的负责人，他们在香港投资买房的最主要原因多是为下一代的教育考虑香港将为其子女提供完善的中西教育体制，敖经理谈到。

　　“对来港买房的内地人来说，他们的投资一般属于长线投资，除了自住外，大多他们会出租，因此不会受目前针对短炒房征收的印花税影响。”敖经理认为，内地人更青睐聚居同一区，他负责的北角就被称为“小福建”，而在另一个豪宅热门地九龙站，未来会开通的高铁则是在此购房的温州人的主要考量。对南下的内地人，亲朋好友的介绍和聚居地会主要影响他们在港购房的选择。

　　不过，虽然严打炒风政策对内地买房者无大影响，却在过去的几天成功“打击”了炒家。当周末，一单今年5月以199万港元买进的30平方米小户型，业主本想以230万港元卖出，但主动降价至216万港元。对于炒楼者来说，只要有10%-15%的利润空间，炒家即会迅速买进，甚至在买房时明确以此标准与代理沟通。而在19日新政前，“大概10宗交易中，有2到3宗是炒家，他们一般都是 "师奶"。”敖经理透露。

　　就在港府打击炒风政策出台的当晚，九龙半岛大围名为盛荟的楼盘开盘，即出现了退订事件。而次日在中环半山的另一新盘蔚然，40套预留户中，出现了21宗退订。“退订大多是香港本地人，他们比较谨慎胆小。”他补充道，“不过影响只是短期的，大多是心理作用，大家都知道房价是压不下来的。”

　　地产调控难以冷却投资热潮

　　根据美联物业旗下分行统计显示，新策后首个周末，港岛区主要蓝筹屋苑罕见录得零成交，而十大屋苑成交量急剧下调近八成，跌幅为2007年有纪录以来最大(除农历新年假期因素影响)。美联物业首席分析师刘嘉辉认为，政府本次出招的原意是遏抑短期炒风，不希望看到楼市出现大起大跌的情况，但新措施已不单是有效抑制炒风，现在就连用家市场亦已受到广泛影响，故而令二手成交量锐减近八成。

　　与此同时，香港多家券商与银行纷纷就此发布研究报告，预测楼市短期交投量会出现二至五成的下跌，而楼价也会短期下跌5%-10%。但投资银行花旗集团、摩根大通等却也明确指出，新措施属重药能短期冷却楼市，削弱短期投资者需求，但利好因素仍然存在，长远看好楼市。摩根大通甚至预计，今年香港住宅楼价仍会有15%的升幅，明年预测数据由10%调升至15%。

　　事实上，这已是香港政府本年度第四次大规模调控楼市，前三次分别在今年的2月、4月和8月。早在今年二月发表财政预算案时，财政司司长曾俊华已提出四个稳定楼市、减少泡沫风险的方向，即增加楼宇供应、确保物业市场透明度、防止按揭信贷扩张和遏抑物业投机。而特首曾荫权在10月发布的《施政报告》中，亦已宣布一系列长、中、短期的房屋措施，不过显然并未明显奏效。统计数据显示，以今年前十个月已成交住宅计算，一年内转售住宅逾万宗，总值逾308亿港元。

　　运输及房屋局长郑汝桦表示，政府新措以“先订立后审议”的方式，于相关法例完成前生效，旨在尽快适时打击炒风。上上周，立法会财经事务及房屋事务委员会已举行联席会议，讨论的新一轮的打击炒楼措施。政府承认，措施无法打击以股份转让方式出售的物业，但提醒投资者，有关公司可能有隐藏负债，这种投资方式存有风险。

　　另据报道，香港政府经济顾问陈李蔼伦认为，内地收紧银根政策将会让流入香港的热钱有所调整。若内地投资者因为压抑炒楼措施，将投入楼市的资金变成长线投资，应该不会刺激香港楼市上升。

　　不过，对于奉行低税率制度、以地产收益为主要来源的香港政府来讲，高楼价政策难以放弃，加税是调整后的必行。而对于大部分的投资者或炒家，作为投资组合的物业出现调整，并将令其相应调整其他资产投资，连锁效应也将影响投资市场氛围。

　　但在与美元的联系汇率及美国第二轮货币宽松政策的 “捆绑因素”下，香港楼市调整有多大成效，还有待商榷，这也恰恰才是整个市场对香港楼市未来“高走”的共识。