海尔地产单盘销售18亿外地客涌入青岛

　　在国家多重政策重拳打压、部分一线城市楼市呈现量价齐跌的大背景下，青岛从9月底开始，楼市却出现放量成交，根据国家统计局的数字，10月份，70个大中城市房屋销售价格指数中，青岛房价4个月来首次上涨，环比涨幅1.8%，位列全国第三位，新房环比涨幅为2.7%，列全国第一位。

　　自9月29日全国一线城市楼市温度骤降、而青岛作为二线城市众多楼盘却突然升温的反差中，海尔地产的火爆尤为抢眼。

　　海尔地产集团董事长兼CEO卢铿对本报表示，海尔地产今年的重点项目山海湾单盘销售将突破18亿元，这将是青岛单盘销售额的最高纪录。

　　火爆山海湾

　　山海湾项目，是海尔地产今年的主打项目，楼盘位于青岛市开发区安子片区。这个楼盘售价并不低，一期价格约在11000元/平方米，二期价格约在13000元/平方米，多层住宅分布其中，三期11月底开盘，因为是高层住宅，预计开盘价格稍低。

　　尽管有着不低的售价，海尔山海湾项目却卖得“相当火”。海尔地产山海湾销售总监张国表示，尤其是山海湾二期9月底开盘，正好处在国家地产调控新政9月29日出台、房地产销售史上经历最暗淡的“银十”的当口，但是山海湾项目还是在开盘没几天，就几乎售完。

　　卢铿对本报表示，今年海尔要创下青岛房地产史上的一个纪录，就是在严苛的政策之下，山海湾单盘销量销售额最高的纪录。他的计划是今年销售额创出18个亿，明年卖出30个亿。

　　卢铿的底气看上去十足，他运作的海尔地产不断热销，让他信心倍增。

　　“海尔地产热卖，其实采取的是相对谨慎的原则，没有追求高利润率。利润率始终控制在15%—20%，这是合理的区间，强调的是性价比，这也是在目前行业形势下海尔地产采取的谨慎原则。”卢铿表示。

　　据海尔地产内部员工透露，海尔集团首席执行官张瑞敏、总裁杨绵绵也都在山海湾投资买房，集团的很多高管和员工也都参与其中，他们跟其他购房者一样参与购房，不同的就是有一点折扣。

　　售楼处工作人员表示，山海湾三期本月底开盘。目前每天都有20—30组的到访，20套以上的预约成交，预约者已经达到开盘量的50%。

　　海尔地产山海湾项目的火爆，在青岛并非个案。11月19日，位于青岛开发区、山海湾附近的海信凤凰金岸开盘，开盘当日，首批推出的四幢高层共计531套房源销售474套，解筹率达90%以上，销售总额达3.5亿元。

　　此前，这一区域的中冶爱彼岸一期在国庆节前夕开盘，7500元/平方米的售价，也被哄抢一空，二期在11月下旬开盘，定价大约在8000元/平方米，前后仅一个多月的时间，售价就有500元/平方米的升幅。

　　青岛其他区市，如四方、李沧、胶南、城阳、崂山，也都呈现不同程度的热销行情，共同支撑了青岛楼市总销量的高企和房价的走高。

　　青岛四方区已经卖到1.3万元/平方米，而今年年初刚过了万元大关。去年11月，青岛开发区区域楼盘平均价格还是6000—7000元/平方米，而今平均售价有了2000—3000元的升幅。而开发区唐岛湾附近海上嘉年华地产项目，则已经达到16000元/平方米。

　　在国庆节前后，国家出台了一系列针对房地产首付款、银行贷款、公积金贷款的调控措施，10月份，青岛楼市一改连续多月的平淡，新房成交量竟然达到13517套，首破万套创下最高纪录。9月份这个数字还是9503套，而且10月19日那天，新房成交量破纪录达1185套，截至11月24日统计，新建住宅成交量已达到10215套。

　　10月之后突然涌现的需求来自何方？

　　外地投资者涌入

　　根据海尔地产销售统计，5月开盘的山海湾一期，外地投资者占比为18%，9月底开盘的山海湾二期，外地购房者已升至35%左右。三期项目11月底开盘，正在预约，预计外地购房者通过“朋介”而来者，也会占到相当的比例。

　　“目前海尔地产山海湾项目最有效的销售途径就是‘朋介’的方式，来海尔地产的外地购房者，多数是朋友介绍来的。”海尔地产山海湾项目销售总监张国表示。

　　目前海尔地产的客户代表比例已经占到员工总数的60%，采取走出去，请进来的方式。客户代表对于外地购房者，不断进行电话回访、不定期问候、寄送节日礼品等等，外地老客户成为这块地产口碑宣传的渠道。

　　海尔地产集团董事长兼CEO卢铿对本报表示，一线城市限购、限贷等多重措施出台后，大量需求转向二线城市，青岛就是这些购房者的选择地，外地投资者大量涌入和本地改善性需求汇聚，成交量肯定放大。其次，限购让人们担心供给也会减少，房价肯定还会上涨，现在不买害怕以后买不起。再者，青岛作为山海城市，有独特的吸引力，投资潜力大。

　　海尔地产相关负责人对本报表示，如今，外地投资者由一线城市转战到二线城市，正好是海尔地产扩大销售的机会。

　　目前山海湾项目外地购房者分布，最北已经到达齐齐哈尔，最南端已经到达广东、深圳，青岛以外、山东省内的购房者，来自东营、淄博、潍坊、济南等地。此外，还有来自北京、上海等一线城市的客户。

　　张国对本报表示，来海尔地产购买山海湾住宅的人，大多有三次以上的置业经验，五次以上置业经验的人也不少。他们提出的问题都非常专业，比如人车如何分流等等，对于房地产的理解也比较独到。

　　据青岛当地一家调查公司的统计，截至2010年10月份，青岛房地产市场的外地购房者达三成以上。青岛开发区作为西海岸区域，外地购房者的比例最高，外地人撑起了西海岸的楼市，信贷政策的从严让众多外地购房者选择全额付款。

　　山海湾项目一位营销人员表示，一位来自南方的投资者，一下子买下了山海湾项目的8套房子，都是全额付款。

　　“购房者的想法，认为在通货膨胀预期下，最好的资产保值方式之一就是买固定资产。”张国表示。

　　卢铿预测，房价短期内或者会有波动，中长期房价一定是稳中有升的，大幅降价不可能。因为房价就是下降50%，普通老百姓还是买不起，而中产阶级的资产缩水，有钱人最高兴，他们就可以低价收购房源了，伺机高价时再卖出。

　　“根本问题还是解决土地供应不足，不同层次的市场刚性需求如何满足的问题。政策上宜疏不宜堵。因为堵的结果就是出现崩堤的行情。”卢铿表示。