沪多处动迁房价格直逼周边住宅

　“二次调控”使上海二手楼市掉进冰窟，但动迁房自从上市年限由5年改为3年之后，一跃成为11月上海二手市场的顶梁柱。目前，动迁房满三年即可上市的政策出台约2个月，数万套符合新条件的动迁房交易从幕后转向前台，其低总价的免税收优势，让附近的二手房受到了明显价格压力，彼此价格正快速拉近。

　　昨天，上海大型中介公司汉宇地产发布11月的最新统计数据：11月，徐汇、长宁、静安等市中心区域成交量全面下滑，与此同时，宝山、松江的成交量却环比上涨30.77%和47%。

　　通过详细数据分析发现，11月份并不存在商品住宅成交大放量，而是在宝山、松江等区域，新近进入商品住宅领域的动迁房成交大幅放量，带动了全市二手房成交量的企稳回升。宝山、松江等区域的普通商品住宅也没有出现显著增长。

　　10月初“沪十二条”发布，规定动迁房上市时间从5年缩短至3年。此后，动迁房上市操作细则发布，大批动迁房提前正式进入商品住宅流通市场。

　　汉宇地产估计，符合3~5年上市交易的动迁房数量可能达到数万套，这类房源的上市交易可以缓解低端市场的供需矛盾，从而缓解外郊环区域房价的上涨压力。

　　但是市场现状是，获准上市交易的满3年动迁安置房纷纷涨价，部分房源涨幅甚至达到30%。而这样的意外现象仍旧不断蔓延。

　　以汉宇地产宝山区门店近期成交的一套顾村动迁楼盘丰水宝邸的房源为例，1房1厅建筑面积50.48平方米，成交总价高达74万元，均价达到14679元/平方米。形成强烈对比的是：10月份丰水宝邸二手房上市之初，其挂牌均价不过11000元/平方米。此外，在动迁房上市政策出台前的9月份，该楼盘对面的中等品质商品住宅次新房绿洲花园成交均价仅为12500元/平方米，世纪非凡、旭辉依云湾均价也仅为14000~15000元/平方米。

　　丰水宝邸从10月初至今，在不到2个月的时间内，均价已经上涨超过了20%，甚至部分房源的价格超过了周边商品住宅价格。对此，中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，动迁安置房上市时间的提前，一定程度上放大了目前二手住宅市场可供销售房源的总量，但是，可供销售并不等于一定供应上市，动迁安置房的业主们也会在很短的时间内跟上二手商品住宅价格的脚步。

　　汉宇地产宝山与闸北区域董事李斌解释：市场上，动迁房与周边普通商品住宅一般会有2000~3000元/平方米的价格差距，所以会吸引不少预算不足的刚需的关注。同时，由于动迁房免税，交易成本低，所以会吸引很多购房者入场。随着购房者抢购氛围的升温，动迁房的价格也不断上涨。

　　受到动迁房的价格攀升刺激，近期世纪非凡、旭辉依云湾房东纷纷调高报价，比如世纪非凡目前毛坯均价为15000元/平方米，精装在16000~18000元/平方米，累计涨幅15%。在动迁房房东“攀比”的心理作用下，动迁房集中板块高品质商品住宅集体涨价的现象或许还会在未来一段时间内持续。