“我们的房子如果您还考虑请尽快来售楼处，我们的特价活动马上就要结束了，结束之后价格就要涨上去了。”刚刚于上周宣布将售价由26000元/平方米下调为19800元/平方米的北京通州项目京贸国际城的售楼员小江最近正忙着将上面的消息通知他的客户们。
曾被称为“通州第一跌”的京贸国际城的价格调整措施，不但没有引起通州其他开发商的跟进，反而成为“昙花一现”。
“几轮调控下来，目前的楼市已经进入相对理性的阶段，但是由于政府规划及现实需求的存在，下降空间已不大，我估计明年3月以后北京楼市又将迎来一轮上涨。”通州一项目负责人私下对《第一财经日报》记者表示。
种种迹象看来，一系列越发严厉的调控政策，似乎并没能抑制住北京房价上涨的躁动。
“疯狂”的数据
或许连精明的开发商们都没有想到，“金九月”之后随二次调控而破灭的“银十梦”，竟然在11月得以实现。
11月，北京房地产市场包括成交量、成交价格、开盘项目数量甚至土地市场的成交金额在内的几乎所有交易数据均全面飘红。
北京房地产交易管理网的数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量为10107套，环比10月上涨了46.6%，继9月之后单月成交量再次突破万套，成为4月底宏观调控以来成交量第二高的月份。
与成交量的上涨相对应的是，11月北京商品住宅的成交价格也回归了向上的势头。亚豪机构统计显示，11月北京商品住宅成交均价为21735元/平方米，环比上涨8.2%。
此外，由于北京市对于开发商预售资金的监管政策于12月1日起开始执行，为免受此项政策影响，开发商普遍加快了项目入市的速度，这也造成11月取得预售许可证项目的数量出现了大幅度增加。
官方数据显示，11月北京楼市合计取得预售许可证的期房住宅项目达到了43个，提供房源总套数达到了12732套，供应总面积145万平方米，环比10月同期分别上涨了186%及157%。
一个明显的现象是，在已经取得预售许可证的43个项目中，除11个纯新盘之外，32个老项目后期相比于前一期的预售价格基本持平的只有5个；成交价格出现下降的有2个，但这两个项目申请的预售价格均大幅高于实际成交价，其目的显然在于为后期的上涨留出空间。
另有5个项目由于前期预售证过期，资料无法查询；占绝大多数的还是将预售价格进行上调，这类项目的数量达到20个，其中涨幅最高的为燕都世界名园，其拟售价格从前一期的6500元/平方米陡升至12131元/平方米，上涨幅度达87%。其余涨价幅度较大的，不乏富力、金隅、住总等知名开发商旗下的项目。
房屋交易市场数据全面回升的同时，11月京城土地市场的表现亦十分抢眼，与9月份住宅用地成交低迷，10月份甚至出现“零成交”的情形明显不同，11月，北京住宅土地供应出现“井喷”态势。
北京市土地整理储备中心的统计数据显示，11月，北京共成交29宗地块，其中住宅及含住宅用地达到了15宗，住宅用地的总成交面积为223.8万平方米，规划建筑面积达255万平方米，是今年以来单月土地成交面积最高的1个月。而29幅土地的合计出让金高达200.09亿元，是调控以后北京首次单月土地出让金突破200亿。截至11月，北京今年的土地出让金累计已达到1070.3亿，超过去年全年的水平。
调控乏力？
包括房价在内一连串的上涨数据不禁让人发问：接连不断的调控政策的出台，对于北京楼市究竟意味着什么？
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，“毖后而不惩前”的预售资金监管政策是11月北京楼市出现异动的直接原因。“将在12月实施的预售资金监管政策，使得很多商品房项目提前取得预售证，同时部分项目为了规避新政，选择了调高预售价格、高价入市。”
据北京中原统计，11月预售房源的均价达到了23629元/平方米，环比10月同期的21640元/平方米出现了9.2%的上涨。“这也使得11月的商品房市场出现了结构性的上涨。”
这一政策于12月开始实施的另一个后遗症是，12月的供应量骤然减少。据北京中原统计，目前预计在12月开盘的项目尚不足20个。“而已经以较高的价格取得预售许可证的项目肯定不会着急销售”，由此，张大伟认为，这将使得市场未来再次出现供应短缺的现象，而供不应求的结果就是房价上涨可能性的增加。
亚豪机构副总经理高姗却并不认同上述看法。她认为，尽管11月开盘项目数量大增，但是市场的消化能力并没有太多的提升，加之许多项目都是位于五、六环外的远郊，以大兴、昌平、通州等新城区域为主，同一区域多个楼盘同时推盘，购房客户被分流，项目销售压力会有所增加。“特别是已进入年末开发商偿还银行贷款的高峰期，增加的库存挤占了大量流动资金，将迫使更多项目采取降价方式促进销量、回笼资金。”
11月究竟是不是北京楼市的最后疯狂？对后市持悲观态度的还有中经联盟秘书长陈云峰。在他眼中，缺钱是目前多数开发商的普遍状态。“70%的公司已经长期负债经营，加之资金监管政策的实施，应该说非常明确地逼迫开发商降价促销。”
陈云峰预计，考虑到政策效应的滞后性，其效果在今年年内未必显现，而明年5月的入市高峰将是一个重要的时间节点。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹则认为，对于房价的讨论不能只看房价本身，而应该研究它背后的供应和需求。“目前房地产市场确实处在最困难的时期。第一，2005年以来，全国土地供应一直不足，欠账太多；第二，2008年底2009年初全球金融危机，开发商开工量很少，导致现在商品房供应出现断档；第三，全球实施宽松的货币政策，通货膨胀的压力很大；第四，地方财政对房地产的依赖越来越大，因为实体经济并没有恢复。”
潘石屹表示，在这四股力量的夹击下，房地产调控无疑面临两难的选择。他提醒：“这时候出台的政策一定要是全面、系统、理性的政策。而不能顾头不顾尾，为了解决一些小问题而引发更大的问题和麻烦。”
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