来源:经济观察报
胡芳洁
在今年1月北京“两会”召开时，成为关注焦点的“蚁族”聚居地唐家岭已经渐渐淡去。重新进入人们视野的是11月两地块成交、楼面地价逼近2万元的唐家岭。
年初围绕唐家岭产生的主要讨论，除了“蚁族”，还有一个重要的议题是 “在集体土地上建租赁房”
进程
11月18日，北京市副市长陈刚在北京市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议上，透露了这样一个信息：“市国土局加强与国土资源部沟通协调，牵头编制在集体土地上建设租赁房的试点方案，已经市政府批准。”
这意味着，试点方案已经由北京市国土局牵头编制出来，并且已获得市政府批准。目前，北京市政府已正式向国土资源部申报试点。
陈刚还表示，与此同时，北京市建委正在牵头研究，就农村集体经济组织利用建设用地，依据规划建设租赁住房问题，起草《关于加强农村租赁住房建设管理的若干意见》，这一文件有望于近期出台。
根据今年1月北京市人大代表的相关提案和陈刚在报告中提到的内容，试点方案出台的脉络已经很清晰。
陈刚在人大常委会上的主题发言是报告 “推动城乡结合部建设，促进城乡统筹发展”议案办理工作情况。他也具体解释了这一议案的来历。
实际上，这一名为“推动城乡结合部建设，促进城乡统筹发展”的议案，正是来源于今年1月召开的市十三届人大三次会议，当时有110名（次）代表联名提出了6件关于城乡结合部建议的议案，后来这些议案全部被合并为“推动城乡结合部建设，促进城乡统筹发展”一项议案，交由市政府办理。
本报没有获得这份议案，但议案的核心内容是保护农民利益，涉及到完善拆迁补偿政策、发展新型产业等方面。
这一议案的产生，与唐家岭存在直接联系。
当时，市人大代表沈梦培、高扬、吴守伦都去唐家岭实地考察过，沈梦培还将他们拍摄的唐家岭实景图片送给市长郭金龙；1月26日下午，数十位代表联名提交了一份议案，关于《加大城乡结合部整治力度，加快推进城乡一体化建设速度》，联名人包括王纪表、高扬等人大代表，他们正是在对唐家岭等城乡结合部进行调研的基础上提出的议案，内容涉及到“应允许用集体土地，采取农民参股的方式在城乡结合部建设廉租房，以解决外来人口的居住问题、壮大集体经济”。
北京市随后开展了此项议案的办理工作，成立了由副市长陈刚负责，市规划委、国土局、建委等共25家单位和相关区县人民政府为责任单位的议案办理工作协调小组。集体土地上建租赁房的政策进展，正是这个议案办理协调小组的工作成果。
但事项最终如何落实，当时参与提案的人大代表高扬对本报表示：“联名是年初的事，至于具体进展情况、试点方案的内容，我并不清楚。”
阻碍
既然试点方案已出，那具体内容是什么呢？
显然，集体土地权益是一个敏感而难以简单处置的事情。据悉，试点方案已申报国土资源部，但尚未有正式回复。
唐家岭集体土地，是否能够顺利耸立起租房一族期盼的 “租赁房”呢？
陈刚表示，目前已经有5个集体经济组织申请建设租赁住房10000多套。唐家岭显然成为这一试点的不二人选，实际上，早在今年4月公布的唐家岭改造规划方案显示，农民回迁安置用房面积是37.62万平方米，集体产业用地建筑规模23.8万平方米，当时有消息表示，在集体产业用地上，将建设不低于10万平方米的租赁房。
本报记者联系了唐家岭村村长张卫东，他表示，关于租赁房的安排，由镇里统一安排，如果要了解具体情况，请记者与西北旺镇联系；随后，本报记者联系了西北旺镇负责新闻宣传的部门，该部门一位负责人表示：“我们只是执行政策，试点方案出来没有、内容是什么，我们并不知道，我们也是等市里面的通知，再按此执行就可以了。”
到此为止，本报虽然辗转联系了多个相关单位，但对于试点方案的内容，无一能给予答复。
陈刚表示，集体土地租赁房建设涉及到诸多政策障碍，正在进行深入研究的内容，包括土地供应方式、规划建设内容、租赁房配租对象及租金管理等。政策障碍涉及到哪些方面，这会成为集体土地建租赁房方案迟迟不出的原因吗？
北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云认为，集体土地建租赁房的障碍主要体现在，一是对农民土地的补偿问题；二是为什么要拿农民的土地，而不是国有土地来建租赁房；三是理论上而言，建设租赁房，会对当地的住房价格、租金价格产生副作用。
“加大廉租房建设的方向是正确的。需要降低土地的价格才能降低住房的成本，如果能找到廉价的土地、在集体土地上建设租赁房，是一个值得讨论的想法。”满燕云认为，政府的政策需要创新，就一定要去试验、尝试，问题只有在尝试的过程中，才能找到答案。
本报记者在采访中了解到，集体土地建租赁房的一个重要障碍还在于，集体经济组织并不乐意在自己的土地上建设这种租赁房。
北京市最早提出要尝试在集体土地上建设租赁房，并不是从唐家岭开始，而是始于更早之前北京城乡一体化试点的北坞村。2009年，北京市城乡一体化改造首先试点了海淀区北坞村和朝阳区大望京村，2010年，才开始全面启动城乡结合部包括唐家岭在内的50个重点村的城市化拆迁改造。
北坞村试点开始后，政府就提出要在该村集体土地上建设“外来人口租赁房”，这一说法，当时得到了海淀区政府宣传处的确认，但是北坞村的尝试后来就不了了之。本报曾向负责北坞村回迁房和租赁房建设的北京颐泉房地产开发公司询问，被告知租赁房“不建了”。
据了解，村集体不愿意建此类租赁房，原因在于，集体产业用地是村集体的收入来源，如果能让集体组织自主经营，村集体更愿意建成收益更高的写字楼、商业等物业类型，而不是租金低于市场价、带有保障性质的租赁房。
土地成本怎么算、租赁房的建设投入是由市政府还是村集体来承担、租金收入如何分配，这些都是需要讨论的问题。
如何让市政府获得廉价的土地来建租赁房，又同时保障集体经济组织的利益最大化，这个问题将如何解决，现在还不得而知。
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