迈阿密楼市兴衰当房产泡沫破裂

　　冬季少见的一个大雨天，房产经纪人蒂妮开着车带《第一财经日报》记者在迈阿密附近的一个中等社区看房子。

　　今年五十多岁的蒂妮是个香港人，在美国做房地产已经25年。她会说普通话，对记者这样的潜在投资者非常殷勤。

　　蒂妮带记者来到了一个小区看了一个两室两浴的联排别墅，干净整齐，装修得不错，要价却只有7.5 万美元。

　　“这套房在2006年的时候怎么也要卖15万左右了。”蒂妮一边在屋里来回看着一边说，“现在没办法了，屋主也都搬出去了， 大家都急等钱用。”

　　在迈阿密，似乎人人都曾有过好时光。

　　《时代》周刊曾经报道过，在房地产鼎盛时期，一对夫妇购置迈阿密海边的一套公寓，刚刚办完手续，出了门就碰到急切的买主，他们一转手在2个小时内就赚了10万美元。

　　这样的传说吸引着越来越多的投资者，在泡沫的光影里生活显示着美好的色彩。迈阿密的房价上涨程度在全美首屈一指。根据全美房地产委员会的数据，从2001年到最高峰的2005年， 迈阿密的房价中值从15万美元飙升到40万美元。可以与之媲美的也就是内华达州和加州等地房价泡沫最大的地方。

　　可是泡沫的崩溃也来得惨烈。从2005年到2010年，迈阿密的房价中值从40万美元一路跌到20万美元，基本上回到了2002年的水平。这也就意味着房价上涨的收益基本消失，很多人引以为豪的财富最后都成了负累。泡沫的破裂使得原先感觉充裕的中产阶级看到了生活的困窘。

　　当房产成负担

　　再没有比房地产经纪人更能感受迈阿密房产大潮的起伏冷暖。带记者看房子的蒂妮也曾经积累起数量可观的财富，而现在却成为甩不掉的负累。

　　几年前看到房地产涨势汹涌，蒂妮开始在做房产经纪的同时自己投资。用很少的贷款，买下一栋，房价大涨，从房子里取现再去买第二栋，然后再从第二栋房子里取钱去买第三栋，和全美其他地方上演的故事一样。不过迈阿密房产泡沫膨胀的幅度在全美首屈一指，不断上涨的房价支撑着蒂妮买到了第五套房产。

　　到2005年中的时候，就有人提醒蒂妮小心，房价开始涨得让人担心了，说不定是泡沫。

　　“其实我自己也有所警觉，毕竟我在这一行里做了20年了吧。”蒂妮说，“也没有什么具体的数字，就是觉得可能有点不对了。”

　　但是蒂妮并没有跟从内心的直觉，她心存侥幸。这20年房地产都没有跌，这一次也不会吧。2005年下半年有人来买她的一栋房子。

　　“这是我到现在为止最后悔的一件事。”蒂妮说的时候手拍方向盘无限懊恼。

　　当时，蒂妮嫌这个人出价不够高，想要对方再添一些，买主不肯。经过不到一个月的时间， 眼看着情况有些不妙。蒂妮急忙找到原先的买主，表示愿意以要价成交，但是买主已经完全不回应。随后情况一发不可收拾，眼看着房价一天天地跌下去，却越来越找不到买主。到最后， 蒂妮发现，加上她很早以前买的几套房产，她手上总共有10栋房产，却根本卖不出去。

　　“说起来好听，有10套房，可是生计都难维持了。”蒂妮说道。

　　这五栋房子的租金远远不能支付月供，好在蒂妮在房价大涨之前买的几套房子，出租的收益还房贷还有剩余，就把那些钱挪过来，刚刚持平。

　　另一位房产经纪人米歇尔·萨顿倒不是因为炒房让自己陷入困境。

　　67岁的米歇尔2004年的时候花8万美元买了一个小公寓。分30年还清，每个月的房贷是800美元。当时她在为杜邦公司工作做顾问，负责向这一区域的学校系统配送饮料。800美元对她来说没什么问题，生活还算平稳。

　　杜邦公司在经济危机之后大幅裁员，像米歇尔这样年老的员工首当其冲。在杜邦，她有一份不错的薪水， 年薪在六七万美元，每个月大概5000美元。米歇尔自己也觉得生活挺好的，但是像大部分美国人一样，她对自己的花销不怎么节制，几乎没有储蓄，每一月都等着下月的工资来应付开支。

　　米歇尔丢了工作，没有储蓄，没有收入来源，她开始去做房地产经纪。她每天在办公室待的时间最长，周末也加班。但是在房产泡沫崩溃之后才入行，房产成交量锐减，也意味着不会有什么赚钱的机会。那套小公寓是保不住了，于是房子给银行收走了，接下来米歇尔被迫宣布了破产。她没有结婚，也没有孩子，有两条狗陪着她离开了自己的公寓。

　　中产阶级被逼到墙角

　　“佛罗里达在经历一个非常艰难的时期，”佛罗里达中部大学经济研究院的主任鑫·史内斯在接受本报记者采访时说，“太多的房子缩水（underwater），也就是说贷款已经超过了房屋所值，房地产很难在短时期内出现回升，这也就将这里的中产阶级逼到墙角，他们在为退休、为日常的生活挣扎，他们不得不大幅削减开支。”

　　史内斯认为目前这种情况非常特殊，在所有的社会阶层都存在这样的问题，包括医生、律师都遇到这样的困难，房子不再是提款机，而你又失去了工作，接着你的房子被收走，这样的故事全美都在上演。但是在佛罗里达尤为突出。自次贷危机爆发之后，佛罗里达州的法拍屋的数量一直高居全美第四位。

　　其实不仅仅是房地产的崩溃，迈阿密的经济随着房地产泡沫的破灭而全面下滑。

　　蒂妮的先生在当地开了个规模不小的中餐馆，对面两家餐馆都已经关门，他们家的生意也是一落千丈。这家中餐以做广式早茶为主，算是中档偏上的餐馆。蒂妮要让先生转作便宜的自助餐，但是先生有自己的标准，不肯俯就。

　　“他非要说自己是个大厨，大厨就应有大厨的标准，自助餐谁都能做。”蒂妮一副恨其不争的样子，“我说醒醒吧，现在都什么时候了，外面的自助餐都是6.99美元通吃了，他还要坚持自己的原则。”

　　这确是一家不小的餐馆，20多个桌台面，装修也很适宜。这是星期日的中午，人流却稀稀落落的，只有四五桌客人。蒂妮的先生肯正在厨房里忙着，典型的广东人样子，普通话不太流利。谈及生意，他频频摇头，大拇指朝下。

　　“生意很不好拉，”肯说，“大家都没钱了，不在外面吃饭了，对面的餐馆关了，我也想把这个餐馆卖了，可惜没人买，你知道会有人要买吗？”

　　投资者谨慎出动

　　不过房价的回落还是吸引了投资者的眼光。很多外地和外国的投资者纷纷来到这里投资。“佛罗里达的房地产有开始好转的迹象。”布鲁金斯学会研究院城市政策研究员克里斯多弗·林伯吉告诉记者，“尤其是租赁市场，是最先活跃起来的。”

　　因为有大量法拍屋的存在，很多被收走房屋的人也不得不再去租房子。有些人在房子大幅贬值之后，房贷超过了房价，就主动放弃房子，他们也需要租房子住，这就使得租房市场大幅回暖，也从另一个方面刺激了公寓房的销售。

　　不过，林伯吉也强调，佛罗里达州的房地产危机还远未结束，当年房地产兴旺时在一些偏远地区大兴土木，现在只是靠近城市区域的房屋销售开始复苏，那些偏远地区的房子还是会继续拖累房地产业的整个恢复，因为这些房子贬值如此之低，房主和建筑商不会再继续往里投钱进行修缮，出现大幅的破坏败落，进一步降低了它的价值。

　　但是投资者已经纷纷涌动。根据CNBC的报道，迈阿密市中心一栋叫做Viceroy的豪华公寓楼给人一种房地产兴旺发达的错觉。售楼部终日人声鼎沸，从今年1月到10月，Viceroy的372栋公寓卖出了262栋。而且全都是付现金。不过这些购房者90％都是外国人。

　　在本报记者所住的新泽西，周围已经有很多朋友准备到佛罗里达投资。詹妮弗已经在迪斯尼乐园所在的奥兰多花6万美元投资了一栋两居室的公寓出租，每个月除去管理费和地税，略有结余。

　　“我觉得现在是投资的好机会，”詹妮弗对记者说，“差不多应该是成本价了，也许不会再下降。主要也是为了以后升值吧。”

　　詹妮弗看中了佛州房子以后升值的潜力，最近准备再投资8万美元购置一套公寓。詹妮弗说，以前错过了投资股票，这一次说什么也不能再错过了。

　　目前佛州市场上，人们买房子不是为了居住，仍然是投资。所不同的是几年前个人投资者几乎都是杠杆收购——凭房产抵押再贷款去购买新房，然后等房价上涨后，再套现出来。这几乎是迈阿密红火时的通行故事。而现在是现金为王。

　　詹妮弗投资的两套房全是现金。“他们目前不怎么接受贷款，如果想拿低价，就要用现金。”

　　佛州当地人现在对于贷款买房投资已经有些杯弓蛇影，艾罗在迈阿密曾经做过房地产经纪人，这个黑人小伙子对记者说：“如果你有足够的钱保证即使房子租不出去，也可以维持，这样才可以购房，要不然如果出现什么问题，房子就有可能保不住。”

　　从外州甚至是外国到佛罗里达的投资客使目前佛罗里达的房地产出现了稳定的迹象。根据全美房地产委员会的数据，2010年第二季度和去年同期相比增长了23.8%，超过了全美17.3%的水平。这对于米歇尔和蒂妮来说无疑是个好消息。