来源:理财周报
沉默中期待爆发：主力小动作频频，地产股迟早一战
低估值与优业绩，鸡肋行情下房地产反弹需要一个兴奋点来点燃
理财周报记者 张静/文
房地产板块的反弹在地产的各种异动下并没有大规模降临。
正如前文所述，在这样鸡肋的行情中，谈及房地产反弹，
是不是该反弹了？
首先，怎么定义反弹？
定义之前，先来重新审视目前房地产板块到底处于什么位置。
我们以2010年4月19日的下跌为起点，到上周四，也就是12月9日收盘，大智慧板块数据显示，房地产板块累计下跌了14.1%，位列下跌板块第六。而排在前面的也全是传统行业，包括券商、期货、交通设施、钢铁。紧挨着房地产的则是银行板块。
4月下跌以来，大盘经历了7月的小牛，8、9月的横盘，10月的逼空上涨和11月中的急跌，到现在的弱势横盘。上证指数跌幅10.2%，沪深300跌幅7%。这一轮由史上最严厉的房地产调控政策引发的行情，走到现在，大多数板块已经脱离了房地产板块的走势。
而房产板块指数在11月5日曾上升到4.19水平后，又随着大盘节节走低。截至上周，150只股票中，仅有15只股票阶段涨幅为正。
而指标性的龙头招保万金中，万科A跌幅最低，为8%，招商地产跌幅达25%。这也部分体现了万科A优良业绩的股价的支撑作用。
虽然政策被消化了这么久，但是面临目前这个微妙的时间窗口，房地产还是没能跑赢大盘。
但面对地产商们并没有恶化的资产负债表和现金流量表，尤其是万科以其超出预期的业绩来结束2010年工作的时候，总是忍不住想问：地产是不是该反弹了？利空是不是已经出尽了？
利空出尽不敢说，但是地产反弹需要被多数业内人士认同。
华泰联合证券地产分析师鱼晋华在年度投资策略会上表示，基于房地产行业的估值优势，并预期2011年的楼市并不会如2008年那样差，那地产股的阶段性行情仍然存在，而行情的出发点可能来自政策的低于预期。
这一点也得到了东吴证券行业分析师邓咸锋的认可。他认为市场对于央行年底加息的预期已经在市场中反映出来，如果市场不加息或者加息力度较小，反而会对市场构成利好。
从房地产行业目前的数据统计来看，各项统计数据综合表明，目前一线城市的房地产价格和成交量都是微跌的状态。虽然各项周报数据会有起伏，但是并不影响总体趋势。而且由于房地产行业的地域差别大，三四线城市的城市化进程在热火朝天的推进中，其房价并不在调控之中，区域房地产商的业绩短期之内并不会明显受到政策影响。
房地产板块的走势脱离不了大盘的市场环境。就目前来看，市场情绪处于观望的僵持阶段。自11月17日的调整以来，大盘已经进行了18个交易日的盘整，始终在年线附近上上下下。进一步萎缩的成交量让多空双方都有筋疲力尽之感。
利好利空各参半
还有半个月的时间就进入2011年。通胀无牛市的说法一次次在A股市场实践着。各大研究机构普遍预测明年的二季度将是通胀顶峰，政策紧缩仍然存在预期。
12月9日央行行长周小川发表署名文章，回顾了“十一五”期间的货币政策，称适时适度调整货币政策，确保经济平稳较快发展。2010年货币政策的主要目的是支持经济发展方式的转变和结构的调整。这一文章引发了市场的紧缩政策放松的预期。
而据其他媒体报道，三年期的央行票据再度入库，可能宣告央行将可能用其他更有利的资金进行货币回笼。这又引发悲观预期。
因此在这个节点上，各种交错的信息导致市场走向不明。大盘在年线附近弱势震荡，重心不断下移。一旦政策紧缩程度低于市场预期，市场随时可能出现反弹。在当前成交量不断萎缩的情况下，做空变得和做多一样困难。虽然市场预期2011年仍然是房地产调控年，房产税的实施确定性也较大，尤其是当上海和重庆被定为房产税试点城市后，通过税收来进行市场干预的手法将在未来成为主要手段。
除了通胀因素导致对货币政策紧缩的预期之外，房地产调控的效果也影响市场对楼市调控政策。
政策调控有效果
政策调控到底有没有效果？从政府一连串的政策导向来看，楼市的调控主要是针对投机性炒房，从首付额度到限购套数，再到“限外”，一线城市房价并未出现大规模下跌，加之龙头万科的优良业绩，市场普遍担心政策的失效。
然而理财周报了解到，从万科目前的销售情况来看，其10月份的销售中，30%份额为全额付款，到11月份，全额付款的比例上升为35%。
同期相比，2008年该比例为25%，而2009年这一比例仅为18%。从这个数据来看，投资性的房地产买入比例已经大大下降，来自银行系统的资金比例降低。
政策的效果显现出来，未来的房地产调控或许并不如市场担忧的那般偏紧，整个住宅行业的转型是未来十年的事情，并非一蹴而就。周五央行如预期般地上调准备金，短期内再出台严厉政策的可能性已经非常小。
10月份的逼空上涨来得凶猛，可在那之前是两个月的横盘整理，现在这个耐心的考验时刻，做好随时反弹的准备吧。
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