广州杨箕村旧改土地正式出让 容积率偏高

　　广州市国土房管局12月10日发布公告，将在2011年1月18日，正式挂牌出让杨箕村改造地块。这是继猎德村和琶洲村地块出让后，广州第三个公开挂牌出让的城中村改造地块。从公告要求的条件来看，杨箕村旧改项目容积率偏高、符合拿地资格的开发商仅为少数，成为广州业内热议 的两大问题。

　　根据规划方案，杨箕村改造项目总用地面积为11.49万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。竞得人必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本。

　　经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。整体计算，杨箕村旧改项目的起始价达到23.5265亿元，楼面地价8953元/平方米，比2008年的预测拍卖价高出32%，也高于2007年猎德村改造商业项目楼面地价8095元/平方米以及2009年琶洲村改造项目楼面地价4714元/平方米。

　　公告显示，杨箕村旧改项目的容积率最高达到6.18，超过珠江新城猎德安置房的容积率5.2。

　　这是引发广州民间争议的问题之一。“城中村改造容积率过高，是由政府和开发商的利益推动”。广东省政府参事王则楚认为，过高的容积率会带来人流、物流、车流的高度集中，导致城市病。

　　从2007年首次启动以市场力量推动城中村改造起，广州已经先后通过公开土地出让，为猎德村、琶洲村找到了改造开发商。

　　广州市三旧改造办公室披露的数据显示，全市10区符合“三旧”改造政策要求的用地面积约318平方公里，其中旧厂房120.6平方公里，占总量的38%；旧城镇29.2平方公里，占总量的9%；旧村庄168.5平方公里，占总量的53%。

　　“旧城改造成为广州土地出让的主要方式。”广州市国土局有关人士曾表示。而在北京，土地出让方式是由政府统一收归国有，整理储备后再行出让。

　　本报记者获悉，除了富力地产外，包括保利地产、恒大地产、合景泰富、中国奥园、凯德置地、新鸿基地产等大型房企，均有意参与广州旧城改造。

　　根据相关规定，旧城改造和旧厂房改造由区政府主导，而城中村改造，则主要由村委会和村民自主协商确定，即村里自行确定如何改造、是否引入资金等。

　　上述大型房企目前都在广州寻找合适的旧城改造合作项目，德勤内地房地产业合伙人施清耀对本报记者表示，德勤近两年也帮地产商做一些旧城改造的评估事宜，他认为，此种方式获得的土地资源成本相对要低，因此从长远来看有利于降低房价水平。

　　作者：张晓玲