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豪宅冲击波再袭楼市 恐涨心理加剧调控难度

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:田新杰
2010年12月16日00:36
  豪宅对于调控下的楼市,恰似一剂毒品,明知有害却又欲罢不能。

  “实际上,今年的豪宅市场,价格不但没有出现明显下调,反而仍然有较大涨幅,与普通物业相比,涨幅更为明显。”中房信分析师薛建雄坦言,受到相应刺激,豪宅土地的价格也普遍只涨不跌。“这种情况不仅 发生在上海,北京等全国多数城市同样如此。”

  临近年底,豪宅市场呈现新一轮发力之势。

  数据显示,在新一轮调控中,中低端住宅市场观望情绪浓厚,高端市场却表现抢眼,沪上高端住宅已连续5个月保持迅猛增长。

  上海豪宅区域之一的新江湾城的区域标杆华润置地·橡树湾二期前期房源已迅速消化,近期又有一批新房源推出市场;在上海浦东,汤臣旗下独栋别墅汤臣15墅截至11月24日,已成交过半,单价逾9万元/平米,成交总面积、成交总金额均位列浦东别墅市场首位;12月12日,上海·绿城玫瑰园3000万级别墅开盘,当日销售11套。

  “在上海楼市的成交数据系统中,可以明显发现,豪宅的供应量和均价涨幅,今年都相当突出。”薛建雄透露。更有一些相关的数据,还并未向市场全部公开发布。

  数据显示,11月1日至11月28日,上海别墅新增供应面积16.44万平方米、717套,环比分别增加了65.89%、17.73%。

  豪宅放量上市,直接推动市场均价再度飙升。仅在上周末,上海楼市的开盘均价为26229元/平方米,环比前一周末的14295元/平方米大幅上扬83%。主要受到两个中、内环高端住宅和一个外环外高端别墅开盘,大幅拉升全市开盘均价。

  2010年1-11月上海别墅共成交6269套,共计142.91万平方米;其间上海别墅单月成交均价从23382-34237元/平方米不等。

  “当然,调控的影响并不容忽视,别墅也不能例外。东郊紫园1500万单套平均总价,目前推出了一次性优惠100万元,在规定期限内付清的再优惠十个点。”东郊紫园的客户总监盛凯告诉本报,“如果没有调控的影响,肯定不卖这个价,但万一目前的优惠下销售依然不行,会考虑等等而不是继续降价。”

  新一轮的豪宅冲击波不仅出现在上海,其他如北京等城市近期纷纷出现类似迹象,成交均价继续上涨的压力已然呈现。

  中原地产分析师龚敏指出,今年9月国土部政策规定以后住宅用地容积率全都需要1以上,如上海赵巷地王容积率为1.0-1.02较为稀缺,对高端产品的良好预期,令房企争夺激烈,直接推动了地价飙升。

  而另一方面,相对低价的低端住宅项目,在严厉调控下,确实已经出现了成交放缓、价格下调的趋势。近期的数据显示,在上海,已经出现较多均价在万元上下的项目。

  恰恰正是豪宅成交发力、低端项目成交低迷,使豪宅对成交均价的影响被放大,某种程度上令豪宅冲击波的负面效应也随之放大。

  记者注意到,这种豪宅冲击带动下的成交升温表象,已经令市场的恐涨心理再度复苏,从而令连续的调控再度面临尴尬。

  对于上海房价,最新的一次网络调查显示,近四成被调查者担心2011年大幅反弹,逾四成被调者考虑2011年1-4月入市买房。

  中原二手住宅成交量统计数据显示,9月底的二次调控后,11月各地楼市逐步趋于活跃,五大重点城市11月二手住宅市场总成交量下半月明显高于上半月,且价格依旧坚挺,特别是津穗房价始终保持上涨态势。

  中原集团研究中心经理瞿安新认为,相较于4月新“国十条”政策的影响,9月末的“二次调控”政策影响力度明显减弱,预计12月五大城市二手住宅市场量价都将趋于平稳。

  “市场在调控中分化,政策调控难度加大。” 世联地产市场研究部的最新报告坦言,在经历10月房地产二次调控之后,11月全国各楼市表现不一。一是由于10月份各地楼市受政策调控的影响程度不一样,造成11月有的城市反弹,有的继续下探的走势;二是由于全国各地楼市发展程度不一样,房价上涨幅度不一样,造成各城市房价涨、跌互现;三是由于各地出台的楼市调控政策不一样,造成限购城市与非限购城市走势相异。

  “总之,调控政策因为市场走势不同而表现差异,而市场又因调控出现分化,这种分化的市场,使得政府在房地产宏观调控中难度变大。”

  作者:田新杰
(责任编辑:王洪宁)
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