房企境外频频融资 助力内地逆市圈地

　　12月10日，香港花样年控股集团有限公司（以下简称“花样年”，1777.HK）以2.8亿元人民币在南京拿下编号为2010G48的商业地块，平均楼面地价约为每平方米4210元。

　　其实从今年以来，花样年一改以往相对谨慎的拿地风格，在上海、天津、苏州、成都、东莞等一、二线城

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　　国家房地产市场调控的余威未消，多地已见“地王”频现。谁是地价背后的有力推手？

　　房企逆市囤地

　　纵观近期房企拍地情况，花样年的拿地迫切。可以佐证的是，他们曾在一周内，以人民币6亿多元的总价，竞投到天津两地块。

　　但并非花样年一家独舞，同样到处攻城略地的还有正大房产、合生创展等。尤其合生创展，在中国境内拿地也在下半年凸显激进。

　　以上海为例，９月第一周，合生创展在上海土地市场连续“入货”两地块。其中，以12.46亿摘得上海广富林2-5号地块，溢价率达131%，合计楼面地价16488元/平方米，成为新的单价地王。

　　而合生创展的背后隐现国际资本支持。合生创展在2001年进军内地房地产市场后，第一年就获得了收益，2005年引入新加坡国家基金淡马锡和老虎环球基金。

　　合生创展相关负责人对于这种拿地方式回应称，“这一轮的性质，大多是商业地产，与住宅项目相比，商业地产的融资会更容易一些，特别是一些能长期持有的商业项目在香港资本市场反而会受到认可，比较有吸引力。”

　　“虽然国有银行对外称没有停止开发贷，但基本今年以来，想从银行获贷，简直登天。”一在江沪地区开发高端房产的民营房企负责人称，他今年几乎“眼睁睁”地看着这些携带外资的开发商四处拿地。“我们基本是属于弹尽粮绝了，先活下去再说。”

　　的确，这些外资房企不仅在土地挂投拍环节占尽资金优势，还凭借于此，通过招拍挂、合作、收购项目公司等多种方式获地。

　　比如，花样年与深圳市诺亚舟实业有限公司以及四川省华立投资集团有限责任公司签订股权转让合同，以总价人民币1亿元收购上述两家公司共同持有的成都市诺亚舟实业有限公司的100%股权后，以股权与土地捆绑方式收购了诺亚舟项目。相关人士透露，地块的楼面地价约为750元/平方米，远远低于该片区楼面地价2000元/平米以上的平均水平。

　　调控显然无法影响到这些房企“气吞山河”的拿地的豪气。与境内企业不同的是，他们在境外融资路径显得轻车熟路，港股市场则是一个比较突出的吸金池。而花样年在这方面占尽天时地利。开启了境内外双路融资。

　　对赌人民币升值

　　去年12月初，花样年在港上市后不到半月，与中国建设银行签署战略合作协议。根据协议，以后5年内，建行授信200亿，供其用于境内土地、房产投资。而且，他们似乎已经熟谙了今年银行的信贷政策，早早启动了境外融资路。

　　今年5月5日，花样年成功发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据。有关票据将于2015年5月到期，利息按年利率14%计算。Citigroup Global Markets Inc.、Merrill Lynch International与UBS AG为有关票据发售及销售的联席牵头经办人兼联席账簿管理人。

　　在其开始向亚洲、欧洲及美国的机构投资者进行路演之际，其负责人便透露，集资所得将主要用于长三角和珠三角的优质土地收购。

　　花样年的这种激进，来源于近期中央政府密集推出的楼市调控政策，花样年主席兼首席执行官潘军曾公开表示，市场随宏观政策出现波动调整的时候，也正是大量机会显现的时刻。

　　国内的通胀大势下，信贷紧缩调控凸显了外资优势，一些中资房企也在千方百计借助外资。

　　在港上市的开发商可以通过发债筹集大量资金，龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划，均以数十亿港元计。

　　未在香港上市的地产公司，则通过股权基金的形式吸引外资，如金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元。

　　“毕竟，境外融资的成本是远远高于境内。”一名同时在澳洲和境内运作的房产开发商透露。记者调查得知，花样年在5月5日启动发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，2015年5月到期，票面利率高达14%，“而当时的市场资金价格大致12%，这实际是一种对赌。”

　　不顾外界质疑，合生创展在内地拓展如同“玩命”，被外界认为是对赌人民币升值的激进做法，因此风险潜伏。

　　公开资料显示，从2010年8月以来，合生创展在北京、上海、广州等一线城市高价收购5地块，总成本为148.5亿元。其中包括了它斥资68.8亿元人民币从董事局主席朱孟依之子朱一航手中收购北京一项目。

　　“北京这个项目的收购仍需待未来几周内召开的特别股东大会的批准 这笔68.8亿元人民币收购款中的约67%需要在未来2-3年内进行配股来筹集。”12月9日，标普公布的对合生创展的评级报告称。

　　而且，标普还将合生创展长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”，展望为稳定。标普报告认为，合生创展近期的土地收购将对公司本已疲软的财务指标进一步施压，因为他们预计公司主要由借款支持的开发成本将上升。

　　“海外融资成本实际并不高”，上述该名开发商同时透露，目前人民币升值的预期很大，虽然有些海外融资的利率达到14%，但如果人民币每年能升值1%以上，五年期债对冲掉人民币升值的部分后，成本和国内融资的成本基本持平。

　　另外，该名房产商进一步透露，国内融资的钱不能用作买地，只能用作项目建设。相反的是，海外融资的用途不受限制，范围很广，尤其是已在境外上市的房企，资金通路较多。

　　显然，外资在大势下拿地的资金优势还在延续。