地产股 阶段反弹机会隐现

　　　□中证证券研究中心 张泰欣

　　　12月21日地产股引领大盘上涨，申万地产板块整体涨幅达6.19%，这也是地产股横盘整理一个月以来最大的一次反弹。我们认为，这次上涨可以视作地产股阶段反弹的信号，地产行业从政策面、基本面再到公众预期都出现了积极变化，未来三个

相关公司股票走势

• 中国宝安
• 中天城投
• 福星股份

　　　从估值纠偏到环境变化

　　　地产行业所处的环境和预期目前都出现了积极向好的变化。从短期看，政策不大可能继续出台严厉的措施；从行业自身看，销售面积和新开工面积接连创新高，今明两年业绩增速有较好保障，这些都成为支持地产股走出估值洼地的强劲动力。

　　　从2009年11月份“国四条”出台开始，地产调控一周年已到，遏制房价过快上涨的政策初衷目前基本达到，市场成交量也稳定在5000万平米/月的水平，价和量出现了暂时平稳。地产新开工面积和土地购置面积增速虽然回落，但绝对量仍在高位运行，从市场销售和投资情况看，房地产已经基本从调控的影响中摆脱出来，而此前一直悲观的市场预期也出现了好转，这一点从近期各地居民购房的行为中可以得到更好验证。

　　　随着股价持续震荡调整，地产股估值不断走低，但房地产市场成交的徘徊和不断出台的政策，今年以来始终制约地产股向上的空间。但从目前看，距离9月份调控也有近3个月的时间，从成交看，并没有出现4月份调控后明显的低迷，而价格也保持了较为平稳的增速，这说明，目前地产市场的成交已经恢复稳定态势，地产公司的整体业绩将在价量齐升的带动下超越市场预期，地产股的估值也将向常态回归。截至上周末，主流地产公司PNAV折价25%左右，而在市场火爆的2009年，上述公司整体溢价超过35%，我们认为单从业绩和行业发展看，2010年已经超过2009年，未来地产股的PNAV有望溢价10%-20%。

　　　通胀短期影响有限

　　　值得注意的是，通胀预期将是制约地产股长期走势的主要因素，如果通胀来得过快过猛，则货币政策由量到质的变化将对地产股造成很大影响。不过就短期看，通胀对地产股的影响有限。

　　　首先，一直持续的调控和信贷收紧已经较大程度抑制了投机行为，房价大幅上行空间有限，通胀的资产价格推手力度可控；第二，如果CPI和PPI的大幅走高迫使央行加息，对地产商的财务成本和还款人的压力影响暂时不大，反而初期较为温和的通胀水平还将刺激居民的购买行为；第三，即便明年年中出现较为严重的通胀，对地产市场的影响也可能将延续到明年，同时通胀如果继续恶化，有可能是布局地产股的又一次系统性机会。

　　　对于投资品缺乏的国内市场而言，如果出现了较为严重的通胀，除了地产市场吸收流动性，目前尚未有更好的途径来回收流动性。因此，如果在渐进式的货币收紧调控下，地产市场的资金状况不会出现明显恶化。

　　　关注龙头公司和多元化企业

　　　从21日市场表现看，龙头地产商整体涨幅达8.61%，一线城市地产商和二、三线地产商涨幅分别为5.37%和4.98%，龙头地产股正加速向估值中枢回归。2010年龙头地产公司的经营业绩继续向好，而股价受制于行业整体表现一直处于低迷状态。在摆脱不利影响后，龙头公司的优势将被市场重新看好。

　　　此外，我们还看好经营多元化并已经有一定市场地位的地产商，如中国宝安、中天城投、福星股份等，这些公司除了在地产行业有较好的业绩实力外，在其他高成长性的行业也有一定优势，高成长性和地产股的安全性有可能使这些公司的表现优于大盘。