房租挤出白领凸显城市模式之弊

　　不断蹿升的房租价格使沉寂良久的白领返乡潮再度受人关注。据报道，今年前11月北京普通住宅房租价格达到3179元，同比上涨了23％，日益走高的租金令部分北漂一族开始酝酿返乡工作之可能。

　　高房价和高房租对白领阶层的挤出效应，并不仅限于北京。目前，诸多一线城市房租的上涨，正降低了部分白领立足一线城市生活之可能。如果说高房价只是动摇而未击溃部分白领阶层在一线城市呆下去的信心，那么高房租对白领阶层的冲击将更为严重。

　　当前，一线城市对部分白领阶层的挤出效应不断强化。房租上涨的成因是复杂的，持续上涨的房价导致诸多白领暂时购房置业无望后，他们选择性地进入租赁市场以蜗居形式追逐希望，导致租赁市场出现紧张。房租涨幅远高于其收入增速，一些白领不得不选择逃离。崇尚投机的住房市场加剧了租赁市场的困难，当前投资和投机需求主要着眼于房市价差交易，这些人买入住房后，如果出租过将不得不以二手居住房进行出售从而压低价格，因此大量投资房不愿进入租赁市场，而更多以毛坯房的形式空置。

　　另外，当前预计开征的房产税将增加住房保有环节成本，这部分新增税负成本虽对投机交易房价影响有限，但却无形中抬高了租赁市场的价格。城中村旧房改造等因素也是在助推着房租走高。

　　住建部近日颁布《商品房屋租赁管理办法》，要求出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位，这一政策规定将增加分割出租屋的出租者之政策风险，从而要么导致大量拼租出现，要么加剧一线城市租赁市场的供给冲击，从而倒逼房租价格上涨，这种规范必然带来的是对部分白领和外来务工者的挤出效应。诸多一线城市房租的上涨，使部分白领和外来务工者通过忍辱负重的蜗居生存下去，进而追求体面生活的概率大大下降。

　　然而，房租上涨的挤出效应背后，映射出城市经济发展的两难悖论。殊不知，这些蜗居于一线城市的部分白领和外来务工人员，主要服务于城市私人部门和服务业。这些领域是一个城市高速运转所必需的部门，同时这些部门的生产率相对较低，其交易成本则相对较高。因此，房租的持续上涨既导致这些服务业经营成本上升，同时又抬高了外来务工人员的生活成本，在这些行业工资增长空间受生产率低无法大幅提高，在高房租面前，很可能导致服务业的竞争力在一定程度上削弱。

　　同样，房租的上涨将抬高一线城市私人部门的运营成本和对部分白领产生挤出效应。而诸多中小私人部门是一个城市经济活力的重要载体，是城市分工细化、专业化的主要载体。一个城市的发展不能仅依托基建投资和大企业的群居，大型企业能群居一线城市，更多是这些中小私人企业的专业化服务降低了其运营成本。因此，高房价和高房租给城市带来的挤出效应，不再仅仅是对部分人力资源的挤出，更需警惕的是对部分白领的挤出效应。

　　毋庸置疑，房价和房租的非理性上涨，根源还是土地级差地租的虚幻增长。而事实上，城市土地级差地租之增长大多源自土地使用用途的改变。单位土地产值增长低于土地级差地租之价格增幅，那么地租（土地出让金）、房价和房租的持续上涨本身就是一种虚幻的泡沫增长，这将抬高城市经济增长和运营成本，使城市经济陷入泡沫化增长陷阱。一旦城市的地租、房价和房租等脱离该城市实际水平，城市的发展就不得不倚重更大的城市化规模来制造土地级差地租来维系运营。这如同一个城市在一亩土地上真正产生100万元的经济增加值，而却在一亩土地上需要支付远高于100万的投入，且该投入仍然以两位数的比率增长。是为用购房和租房供需来解读房价和租金价格上涨之成因的问题所在，毕竟供需状况是可以刺激和营造而出来的。

　　由此可见，房价、房租持续上涨之惑，很可能是让经济背负高成本运营的发展之咒，其挤出的绝不仅仅是部分白领那么简单。

　　作者：刘晓忠 (来源：证券时报网)