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佳兆业“激进”拿地 触角伸向四线城市

来源:第一财经日报 作者:黄树辉
2010年12月24日04:03

  不久前刚下调了今年销售目标的佳兆业(01638.HK)却在年底开始在全国各地疯狂“拿地”,仅12月14日,佳兆业就一次性拿下辽宁省葫芦岛市及鞍山市的6幅地块,在此前的11月,佳兆业则连续三次出手,竞得13幅土地。仅这一个多月佳兆业已耗资近38亿元人民币买地。

  就在

11月,佳兆业刚刚宣布将今年的销售目标由之前的100亿元下调至90亿元。

  此举一度引发外界的纷纷猜想。但12月21日,佳兆业对外发布消息,公司主席郭英成及其家族于12月13日至17日的连续五个交易日,在公开市场共增持6651.3万股佳兆业股份,郭氏家族对佳兆业的持股比例由原来的59.40%增加至60.76%。新闻资料称:“增持公司股份反映了对集团的前景充满信心。”

  一天内拿下9宗土地

  在深圳发家的佳兆业在业内素有“烂尾楼专业户”之称,虽然与恒大地产(03333.HK)同于去年在香港上市,但佳兆业明显感受到了来自恒大地产的压力,截至12月18日,恒大地产的销售规模已经达到500亿元,是佳兆业的5倍多。

  这似乎可以理解为佳兆业疯狂拿地的动因。12月14日,佳兆业通过招拍挂方式,以近8.95亿元投得分别位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区及鞍山市共6幅地块,预计合共总建筑面积将达约178万平方米,楼面均价为每平方米502元。

  此前的11月25日,佳兆业在四川、辽宁曾创下了一天内拿下9宗土地的惊人纪录,堪称年底土地市场上最为激进的“一匹黑马”。

  在短短一个月内,佳兆业已增加土地储备超过500万平方米,这相当于该公司在上市初期土地储备量的42%。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示,12月14日所拿地块使佳兆业在辽宁省的据点增至四个,深化了该集团在东北地区的战略布局。

  实际上,早在今年9月,佳兆业便率先打响土地争夺战,开始频繁拿地。9月15日,佳兆业在江苏成功竞得太仓地块;10月13日,佳兆业以约2.3亿元购得广州佛山市顺德地块;10月17日,佳兆业以3.06亿元投得江苏省江阴市周庄镇两幅商住地块;10月22日,佳兆业通过收购的方式购得广东顺德杏坛镇地块。

  整个11月份,佳兆业又连续“跑马圈地”,三次共计以29亿元竞得13幅土地,总建筑面积约为328.7万平方米,整体每平方米土地成本约为884元。

  与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同,佳兆业已把触角伸向四线城市,一个月内的新增土地储备大部分位于四线级市。

  佳兆业在给《第一财经日报》的回复中称,公司一直规避地王的竞投,实现低成本土地策略,实现杠杆收购,即用较少的资金实现较大项目的成功收购,而在珠三角内,则重视旧改,注重收购烂尾楼项目。

  佳兆业总裁黄传奇解释,一方面,佳兆业作为成长性企业,会要求自身能保持30%以上的年复合增长率,进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。另一方面,佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求,尤其是一些地级市以及一些省会城市,限购可能性小,并且经济处于高速发展期,刚性需求始终是市场的主导力量,政策都是支持首次置业的,所以不担心政策的调整。

  综合此前的数次拿地数据,截至12月22日,佳兆业土地储备已经接近1700万平方米。佳兆业称,这些土地足够应对未来3~5年的开发所需。

  五年内欲跻身开发商前十

  黄传奇坦承,目前地产业已经告别了暴利时代,佳兆业今后要改走快速资金周转模式,明确要把规模做上去,再通过规模采购、招标,在供应链上降低成本,佳兆业要学习的目标是快速发展的恒大地产。

  自上市以来,恒大地产始终保持着高速扩张态势。根据中国指数研究院的统计,今年1至11月恒大地产新增土地储备3231.29万平方米,超过万科的2196.99万平方米,在国内排名第一,其中仅11月就新增土地储备713.22万平方米。恒大地产的积极扩张策略,或许为佳兆业的激进提供了现实参照。

  在大规模拿地的背后,佳兆业同时进行了规模不小的融资,其中11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元;12月1日又在香港发行五年期人民币15亿元的以美元结算可转股债券。

  而根据公告发布的数据,1至11月,佳兆业累计实现合约销售额约85亿元人民币,同比增长67%;合约销售面积约76.6万平方米,同比增长26%。以此推算,佳兆业前11个月平均售价达每平方米11130元,增长33%。黄传奇表示,佳兆业年内跨入百亿俱乐部大有希望,预计全年可以同比实现60%以上的增幅。

  支撑佳兆业大举扩张的另一路径,是与地产巨头合作开发。2010年内,佳兆业先与海南省最大开发商海航置业签订框架协议,共同拓展内地房地产市场,包括商业地产及旅游地产等项目;又与香港长江实业(集团)有限公司订立协议,共同发展深圳龙岗区坂田街道的旧城改造项目,总土地面积约7.7平方公里。

  从可园到布吉东大街都是佳兆业参与旧改的典型杰作,但仅仅通过改造烂尾楼和旧城改造的发展模式已日渐成为掣肘。黄传奇说,佳兆业确实盘活过不少烂尾楼项目,做得很漂亮,“但处理一个烂尾楼项目要花费一个团队三四年的时间,而且天天打官司,这不符合佳兆业上市后的定位。”

  相对于百亿销售规模而言,佳兆业更看重全国布局。目前,佳兆业已进入珠三角、长三角、环渤海地区、成渝地区及华中地区等五大区域,覆盖深圳、广州、东莞、惠州、上海、江阴、太仓、常州、成都等15个城市。

  黄传奇说,佳兆业希望保持每年至少30%的复合增长,按此增幅2011年大概能达150亿元,至2012年则可突破200亿元,而佳兆业的长远目标是从行业二线位置晋升至一线开发商,五年内跻身前十。  

(责任编辑:王洪宁)
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