年末房价又疯狂，网民惊呼“狼回头”，学者则对“史上最严厉的楼市调控”产生种种怀疑。
12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台直播间与网友交流时表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩。
调控房价的重心在哪里？27日，《人民日报》发表了批评地方土地财政的文章，就很能说明问题。2011年中国房地产宏观调控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀请了全国人大财经委副主任贺铿和全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明先生一起探讨这些问题。
调控不会半途而废
NBD：温家宝总理26日在中央人民广播电台对房地产市场的讲话，传递出什么信号？
贺铿：温总理的讲话是对公众的承诺，也是中央政府治理房地产市场、尤其是遏制高房价的决心不变。
蔡继明：温总理的表态，是中央政府向公众传递的一个重要信息——中央政府调控房价的决心不可动摇，不会半途而废。这种态度与温总理在今年初的《政府工作报告》中的说法是一致的，那就是要坚决控制住房价过快上涨。我预计，2011年初就会有新的措施出台。
今年全国“两会”时，许多全国人大代表和政协委员对房价居高不下进行了批评。一年来，住建部、国土部、央行以及国务院的其他有关部门，也出台了“国十条”和“新五条”等一些列调控房价的措施。但是，从今年9月份以后，房价再次反弹，说明人们对房价上涨还有一个很大的预期，也说明公众对政府的宏观调控缺乏信心，预期房价上涨它就会上涨。所以，我认为，中央必须再次出动调控房价措施，而且不是在“国十条”和“新五条”的基础上进行的简单修改，而是强有力的整治。宁可让银行暂时受到一点损失，也要保证房地产市场经过一段时间的恢复，把房价彻底降下来，进入健康发展轨迹。中央必须要有这样的决心，必须付出一定的代价。把房价降下来，不可能让各方都满意，不可能让各方利益保持均衡，不忍受和牺牲一部分暂时利益是不可能的。
如果政府不继续遏制房价，就像社科院蓝皮书中说的，2011年的房价会出现报复性地暴涨。“非典”期间市民少出门抑制了消费，过后消费出现成倍增长现象，房价也一样会出现这种效果。
现有政策无伸展空间
NBD：现有的房地产调控政策还有没有伸展空间？
蔡继明：现有的政策已经没有伸展空间了，起不到作用。今年前三个季度数据显示，房价有所控制，但没有下降，还在上升，所以政策效果不大。这说明年初中央的宏观调控目标有点保守，仅仅是遏制房价过快上涨的势头。按去年各地统计的房价上涨数字是25%，有的地区上涨50%，有一些楼盘是100%地上涨。如果政府仅仅是遏制过快上涨的价格，会给公众留下的印象就是默认目前的高房价，默认高房价是合理的。我在今年全国“两会”上提交的提案，不仅是遏制房价上升，而且要想方设法把房价降下来，降幅30%甚至是50%。这样才能与居民收入真正缩小差距，居民购买量才能大大增加。
贺铿：今年的房价走势说明房地产调控政策还是偏软的，要想降低高房价，非“釜底抽薪”不可；否则，不会有实质性变化。
NBD：对于房价，是“总理说了算，还是总经理说了算”？
蔡继明：房价是总理说了算，还是总经理说了算？我认为，两者都有说了算的地方。但是，现在的首要问题是高房价，高房价问题不在房地产市场，也不是在开发企业的总经理，而是在政府。所以，房价首先应该是政府说了算。说政府说了算，并不是说政府命令房价下降，而是说政府通过出台房地产政策、土地政策和租房政策等调控房价。从目前的这些层面看，我们的政策或者对政策的执行不够给力，问题不是在市场。
具体分析，造成高房价的原因是供给与需求不对称：一是人们对高房价的预期；二是高收入阶层与投机购房占据了很大比例，低收入阶层没有那么高的购买力；三是央企与政府的办事机构集团化购房；四是企业给某些官员购买腐败性住房。
从供给层面看，首先是政府垄断了土地。央企大范围购买地皮，推高土地成本；地方政府从土地出让环节中过多地收取土地出让金以及各种中间费用，构成了一个系列型的土地财政，这就造成供给曲线很难向需求移动。此外，还有建房供给问题。现在只允许在国有土地上建房，集体土地上建起的小产权房，已经累计有60多亿平方米，但是不允许这些小产权房进入市场，是进一步垄断房源的做法，造成供给水平难以大幅度提高的局面。
建房也应“对号入座”？
NBD：2011年如果中央再出遏制高房价的政策，重心应该是什么？
贺铿：我的观点早就在很多媒体上说得很明白：一是取缔地方的土地财政；二是尽快出台物业税。
蔡继明：要想从根本上有效地消除目前高房价和房地产混乱现象，我有三个层面的看法：
一是打破地方政府对土地的独家垄断。10多年来，开发商品房大量圈占农村土地的势头必须停止。农村的土地是集体所有，按照政策规定，集体土地不能建设商品房，而有些地方政府一直在做偷梁换柱的游戏。第一步是把土地收过来，变成国有土地，地方政府就成为所有建设工程唯一的土地供应者；第二步是把土地通过市场化方式出让交给开发商。垄断价格一旦与市场挂钩，价格一定会疯长。
如何打破土地财政垄断？农村土地的利用，不能根据土地属性加以歧视，给予不同待遇。不能说农村的土地不能建大楼，第二天政府收回变成国有土地就可以建大楼了。只有打破土地供给的集体与国有的属性界限，让农民土地进入市场资源交易，建成后的商品房价格就会拉下来。当然，必须用规划政策来约束这样的土地利用，以确保18亿亩耕地红线不被突破。
二是央企要彻底退出房地产市场。在地价不断飙升的过程中，央企起到了推波助澜的作用。央企是代表着国家利益，应该做民营企业不愿意做、不能做的事，房地产市场是任何一个企业都有能力做好的，没有必要让央企来做。央企退出，民营企业就可以形成更公平的竞争。
三是在对每年度的增量土地规划中，要进行增量调控。措施是，要对土地使用和未来形成的住房进行分类：15%的土地用于廉租房和保障性住房的建设，用于补给最低收入阶层的住房供应；拿出50%土地建设自住房，在出让土地时就应该明确规定，土地是自住房建设用地，建成的自住房限制销售，产权证上就应该注明，10年之内不许出售。政府应该说明，所建的自住房就是让你自住的，不是让你卖的；另外，再拿出20%的规划用地用于扩建改善型住房。比喻说，你原先是住自住房，现在生活水平提高了，有了积累，那么就可以再购买改善型住房，但规定限制期限在五六年之内不允许出售。五六年之后，如果你的生活水平又提高了一个幅度，可以允许把改善型住房卖掉，再买新房。这样，70%的住房就遏制了投机，不用靠贷款和利率进行调控。在经济学上叫“对号入座”，自然而然地就把住房分成几类人群。最后15%的土地，用来规划高档的商品房和别墅，用于满足富裕阶层的住宅消费。只要富人有钱，无论是自己的财富还是银行贷款那是富人的事。
这样的话，85%的土地就成为公众的消费品，普通老百姓的支付能力就可以支付得起，市场需求就会大幅度地提高，而不是像现在这样是投资品。
对话嘉宾
贺铿 全国人大财经委副主任
蔡继明 清华大学政治经济学研究中心主任
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