房地产政策叫“空调”

　　“庚寅春，真疯狂，众央企，抢地王。 四月中，新政降，如惊雷，似猛浪。 史最苛，力最强，抑投机，促保障。……立秋至，人心凉，越盼降，越断肠。……”

　　近日，网上一个视频制作团队推出了一段《楼市三字经》借以调侃今年出台的一系列楼市调控政策，表达了老百姓对房价回归合理区间的期望。如今该“三字经”受到网友的一致热捧。

　　纵观2010年的楼市调控，注定是将载入史册的一场伟大博弈。在这场博弈中，政府、开发商、投资者、炒房客、住房者的身影无处不在，多方的冲击、多方的角力，共同构成了这一幅壮丽的画卷。虽然国家房地产调控政策一波接一波，环环相扣，但调控的效果多少有点差强人意。

　　回顾2010年，为了遏制房价过快上涨势头，从2010年4月中旬和9月底，中央政府针对房地产两度重拳调控以来，虽然执行了最严厉的政策，但效果并不明显。根据国家统计局发布的数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅较上月缩小了0.9个百分点；环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大了0.1个百分点，这是自9月以来房价连续第三个月出现环比上涨。

　　同时，近期一些城市“地王”以及“日光盘”又再度出现，2010年在两轮楼市调控的重压下，楼市风雨中仍然坚挺。事实上，近日，住建部也公开坦承，“2010房地产调控失败”。这也意味着楼市二次调控再次成为‘空调’”。

　　2010年12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台“中国之声”直播间回答听众提问时说：“我在2009年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平上，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”国家领导人再次向高房价宣战。

　　最严厉两轮调控败局收场

　　2010年对于中国楼市，是极不平凡的一年。

　　1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款。3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。4月15日，国务院颁令，二套房首付款不得低于50%。两天后，新“国十条”发布，国务院规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　4月“新国十条”的出台，使得全国70个大中城市房价同比涨幅由12.8%开始回落。在“新国十条”出台后三个月的时间内，国内房地产市场进入价稳量跌的博弈阶段，但是，进入8月，国内楼市再度出现了价升量增的状况，楼市的回暖迹象及开发商的逆市提价立即招致了国家的第二轮调控政策。

　　9月29日，国庆长假前夕，正当开发商期盼传统的“金九银十”能否使楼市回暖，带来一个销售的“小阳春”时，国家又出台巩固楼市调控成果的措施，俗称“新国五条”，规定暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例提至不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数等。可以看出，“新国五条”主要是针对“新国十条”在实施过程中出现的问题。

　　纵观整个调控过程，国家调控楼市的措施是一轮又一轮，显示了政府调控房地产的决心之坚定。不过，从实质的效果看，“9?29”楼市新政实施仅两个月，全国楼市就呈现这样一副“回暖”态势，为此有专家指出，受通胀和流动性过大影响，二次调控的短期成效远不如4月“国十条”。

　　事实上，高价卖地不遏制，调控楼市成空谈。尽管是史上最严厉的调控，但地方政府推高地价的动力并未改变。根据公开数据显示，截至12月末，2010年北京全年卖地收入已达1500亿元，上海为1417亿元，收入规模分别位居全国第一、第二。

　　卖地收入破千亿，地方政府在这场涉及诸方利益的博弈之中，成为最后的赢家。楼市调控之下地价大幅上涨，会激发地方政府把更多的土地资源投入到土地市场，那么，中央提出2011年要加快推进住房保障体系建设，地方政府这种行为是否会挤占保障性住房供地需求和指标呢？这都值得怀疑。

　　第三轮调控，还有意义吗？

　　史上最严厉两轮调控措施面临失败，市场预期的第三轮调控2011年或将出台。事实上，以目前的情况看，由于房价仍然不肯低下它那“高贵”的头，因此，我们认为不排除国家继续推出第三轮调控政策的可能性。

　　而第三轮的调控手段，除了加息巨大的空间尚存外，政府手中最强大的储备“武器”，也是最让业界惧怕的房产税或将“亮剑”。财政部财政科学研究所所长贾康近日就表示，2011年很可能试点房产税。12月2日，财政部税政司综合处处长周传华也表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革。他表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。

　　因此，作为“十二五”开局之年的2011年，房产税如果能真正落地，那对房地产市场也势必产生深远影响。不过，至于房产税征收，会否造成市场抛售量的增加，其结果尚存怀疑。有专家表示，其影响的范围和力度比起“限购”、“限贷”政策措施来说，肯定要小得多。

　　另外，对千家万户开征房产税，将会遇到强大的阻力，估计这个阻力很可能不比一级土地市场征地拆迁遇到的阻力小。

　　总而言之，对于房地产调控，有人戏称，年年高高举起，年年轻轻放下；年年政策给力，年年执行不力。“哎，不是狼来了，而是狼来腻了。”