海通证券：地产板块反弹逻辑和后期选股思路

　　1 月4 日，房地产板块整体涨幅超5%。我们认为板块估值、2011 年行业景气度、1季度后期房价同比数据和CPI“双下降”的预期和市场资金面有望支持后期板块继续反弹。维持前期“标配”地产板块，“超配”优质个股的观点。除一线白马股之外，后期可以考虑“股权激励”和“ 新开工增大”两条投资主线。

　　1．进入2011 年板块估值优势更加明显：2010 年12 月后期板块有所反弹，但在26日加息之后板块基本回到原点。截至2010 年12 月31 日房地产板块的整体估值（PE-TTM）为22.03 倍，低于行业近三年的历史平均水平（40.97 倍）。从溢价率指标看，房地产行业估值对沪深300 指数估值的溢价率为0.41 倍，低于近三年0.53 倍的历史平均溢价率水平。行业估值优势明显。

　　与股价走势相反，行业2009 和2010 年销售均处于历史高位。从业绩释放能力来看，2011 年房地产上市公司将处于业绩增长最为明确的时期。行业估值优势在2011 年还将进一步巩固。

　　2．对行业2011 年景气度保持乐观：由于2010 年行业新开工同比大幅增大，因此市场对行业2011 年景气度存在担心。但事实上开发商手中的土地储备量和房屋销售速度将对行业景气程度构成支撑。回顾过往，土地购置总量从2007 年开始逐年下滑，09 年跌至3.1 亿方，为03 年以来最低水平。预计2010 年行业土地购置面积在4 亿方左右，仅处于历史正常水平。而销售方面，预计2010 年销售面积在9.2 亿方，与2010 年基本持平。两数据说明2010 年开发商土地储备属于正常水平，但销售却在连续放大。因此，开发商2011 在拿地、新开工和开盘节奏方面拥有更大的主动权。这将使得一旦市场销售下滑，地产商将通过紧缩拿地和减少开工来限制市场供应。此外，国内经济增长速度和流动性对2011 年行业景气度也构成支撑。

　　3．1 季度后半段CPI 和房价同比数据将出现“双下降”： 2010 年3 月全国房价同比增长11.7%，环比增长1.1%；2010 年4 月全国房价同比增长12.8%，环比增长1.4%。行业2010 年3、4 月属于全年涨价幅度最高点。因此，从同比数据来看1 季度后期全国房价同比数据将有明显回落。与此同时，CPI 数据在2010 年2 季度开始走高。因此由于基数效应2011 年1 季度末CPI 也有望下降。CPI 和房价同比数据的双下降，将使后期加息和调控升级预期减弱。

　　4．1 月市场流动性宽裕，行业有望伴随市场继续反弹： 2010 年12 月最后一周的SHIBOR 利率大幅走高的事实间接反映出资金紧张是12 月后半段A 股大幅下跌的主要原因。由于1 季度是传统的放贷高峰，通常情况下新增贷款量占全年35%以上。因此2011年1 季度市场资金面有望得到缓解。我们维持前期观点，认为1 月市场流动性将支持行业继续反弹。

　　5．除传统白马股外，后期考虑双线选股思路。基于以上观点，我们维持前期2011年“标配”地产板块，“超配”优质个股的思路。投资方面，除传统的地产绩优股如万科A（00002）、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）、首开股份（600376）和滨江集团（002244）外看好以下两条配置思路：1）具备“股权激励”方案的企业，如苏宁环球（000718）、冠城大通（600067）；2）我们继续看好2011 年销售，因此看好2010 年新开工量大幅增长的企业。因为其预收账款后期将有较大增长弹性，推荐金地集团（600383）和世茂股份（600823）。（海通证券研究所）