编者按：2010年，可以算作房地产最为精彩的年度之一。从年初的“地王”频出，到“两会”期间的热议不断，再到4月份“新国十条”出台，经过8、9月份的小阳春后，更为严厉的9·30调控之手落下，一路重拳出击后，以年底中央经济会议定调保障房和商品房两套住宅体系而结束
相关公司股票走势
对过去一年里，饱受争议的房地产市场，我们用十大关键词对其进行了概括和总结：历经“调控”带来的压力，地产商们纷纷向“二、三线城市”开拓。可惜的是，房价未降，“房租先涨”。78家央企被勒令退市之余，中石化“1元甩卖地产股”的消息让业内哗然，是“作秀”还是退出？更为尴尬的是，“史上最严厉调控”年，万科首创“销售破千亿”的神话。结合年终的房价“假摔”，调控的结果并不令人满意。真正令市场心惊的是，央行货币政策终于收紧，“加息”成为政府送出来的圣诞礼物。同时，明年千套“保障房”的推出，为中低端收入者勾画了一幅美丽的蓝图，希望似乎就在眼前。而保障房与商品房最终定调“双轨制”，或许能让供需双方都松了一口气。2010年最终没有落下的“靴子”，是“房产税”——争议最大而猜测最多的政策在新年伊始已经开始扰动市场。
无论如何，我们还有一个希望，就是未来步入“住宅产业化”时代，迎来绿色环保、节约方便的房地产时代！
No1. 压力：楼市调控
事件回放：2010年房地产市场经历了从“爆炒”到“冷盘”的一个过程：
自2009年下半年以来，“地王”频出，记录屡被刷新。“汹涌”之势引起市场不安，也终招致第一轮楼市调控出台。“新国十条”对房贷首付比例、贷款利率水平、打击囤地、捂盘惜售房企、暂停房企重组以及股市融资、限制房企银行贷款等诸多方面做出了规定。
就在市场对此轮宏观调控的力度与决心作出种种猜测的时候，2010年8、9月份商品房市场交易呈现“量价齐升”的局面，楼市“小阳春”招致了新一轮更为严厉的调控“拳头”落下。2010年9月30日，更为细致也更具有“计划经济”色彩的调控政策“重拳”落下，在各地方政府纷纷呼应的形势下，市场对政府调控的决心终于达成共识——于是新一轮的调控政策有了诸多称呼：如“新政”、“史上最严厉调控”、“二次调控”等。
2010年11月份，房地产开发商的融资渠道再遭限制：监管机构发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，风险提示的同时，也叫停集合信托产品发行规模最大的五家信托公司为房企信托融资行为。而接踵而至的央行提高存款准备金率和加息行为，对部分资金链紧张的房地产开发商来说，真可谓是“雪上加霜”。
而结束不久的中央经济工作会议，将我国现行的住房体系定调为“双轨制”——保障性住房体系和商品房体系。温总理更是在被誉为中国版的“炉边谈话”中表示，房价既有政府应该管理的部分，也有市场应该管理的部分——而总理应该管理的，则是保障性住房。
点评：即使楼市调控政策一再强化，但质疑之声也从未间断。曾有人发出这样的声音：“究竟是我们的调控本身违背了经济规律，还是调控的手段不得要领？”2010年楼市调控最大的特点是，在土地和住宅供应两方面加大了供应。正如住建部副部长仇保兴曾公开表示的那样，楼市调控已经使尽十八般武艺，而此轮调控则重在增加供给。
2010年年底，住宅体系定调“双轨制”，对于住宅市场来说或许是一件好事——没有“看得见的手”的干预，商品房市场可以自由的发展，而政府则可以专心致力于解决中低端收入者的住房问题，承担其提供“公共物品”的责任。
我们可以设想，当保障房可以覆盖到大多数中低收入者的时候，楼市的调控之手也可以收回了。不过，这一年来，经历过量价齐升、量平价稳、量跌价稳，乃至年底量价再次齐齐小幅反弹，楼市调控可谓是“革命尚未成功，壮士仍需努力”。
（谢 静）
No2. 开拓：二、三线城市
事件回放：与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择：笔者根据万科、保利以及金地公布的拿地公告整理发现，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。以万科为例，2010年1-11月份以来，公告显示万科累计购地金额为418.58亿元，共计64个地块，其中二、三线城市的地块大约有49个，累计购地金额超过250亿元。
点评：正所谓“手中有粮，心中不慌”。中小房企在楼市调控政策中“瑟瑟发抖”的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市固然是“必争之地”，但是随着中国城镇化的不断推进，二、三线城市将会日渐繁荣，住宅需求也会日渐旺盛。在土地市场暂时冷清的情况下，大型房企趁机拿地，布局未来，自是情理之中。
不过，值得担忧的是，一线城市房价还未降下来，二、三线城市房价却开始涨上去。2010年12月28日，高盛（亚洲）投资银行部总经理哈继铭在福布斯·2010财富管理论坛上曾直言不讳的表示，他不认为中国的房价不会跌，甚至“中西部房地产的价格增长会快于沿海地区”。据他推测，像房地产这类大宗非贸易类商品的价格在地域上会日渐趋同。
（谢 静）
No3. 心惊：加息
事件回放：虽然此前市场人士纷纷预期，2010年岁末央行不会再有加息的举动，可就在资本市场带着点儿慵懒沉浸在节日气氛中时，央行选择了让政策靴子与圣诞老人的靴子同时落地。2010年12月25日晚，央行宣布自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率将上调0.25个百分点，而其他各档次存贷款基准利率也相应作出调整。
这是央行在2010年度内第二次挥舞加息的狼牙棒，(上一次是2010年10月20日，年期存贷款基准利率也被分别上调0．25个百分点)而2010年11月16日、11月29日、12月20日，存款类金融机构人民币存款准备金率也按照央行的要求分别上调了0.5个百分点。
点评：毋庸置疑，2010年4季度可以被列为央行收缩流动性最频繁的时段之一。虽然频动的货币政策的指向包括了传导式高涨的物价、广为诟病的负利率及日益让人胆战心惊的资产泡沫，但当两次加息与限制贷款额度、土地与税收、限制购房套数等已颁布或尚在酝酿中的政策相叠加，却构成了“史上最严”的房地产调控政策。
对于广大蜗居者，加息无疑意味着其背负的壳又重了几分。在两次加息后的“叠加利率”下，商业贷款首套房贷款利率将由去年10月前的4.16%（7折），直接上调至目前的5.44%（85折）；而二套房则由原来的4.16%（7折）直接上调到7.04%（1.1倍）。而一年期以上的住房公积金贷款，首套房利率则由原来的3.87%上调到4.30%，二套房利率也由原来的3.87%调整到4.73%。
而对于地产开发商而言，加息当然算不上什么好消息。目前虽然少数大型上市房企业并未陷入资金链困窘，但大部分为中小型房地产开发企业的开发资金来源主要依靠银行贷款，加息对其的冲击不言而喻。在销售量持续低迷的情况下，资金占有成本却不断飙升，进一步加大的回款压力下，许多开发商为回笼资金做出了降价销售的艰难决定。
与加息相比，加息的预期恐怕更让房市胆战心惊。根据目前的统计数据，2011年一季度的通货膨胀还有进一步恶化的趋势，分析人士也纷纷预期，央行可能会掀起新一轮加息潮。而此前，房地产企业试图借助股市融资的道路已遭遇了监管层的“查封”。因而，无论明年的房市是否真的会降温，房企无法回避的现实是，找钱越来越难了。（郑 洋）
No4. 作秀：1元甩卖地产
事件回放：2010年年底，中石化1元甩卖地产股的消息让业内一片哗然，中石化拟转让所持华诚房地产公司股、债权，挂牌价格为1.6亿元。该项目转让底价由标的公司25.17%股权及1.62亿元债权组成，其中，标的公司25.17%股权转让底价仅为1元，如此低的出让价格有一个条件，就是受让方需一次性支付转让的债权1.62亿元。
公告显示，中石化转让的华诚房地产开发有限公司连续两年亏损，今年前11个月净亏损2820万元，去年净亏损也达1703万元。除中石化资产经营管理有限公司外，华诚公司的股东还包括郑州长江置业有限公司和浙江新钱塘实业发展有限公司，二者持股比例均为37.415%。两民企所持股权也可同时转让，转让价格另议。
点评：中石化1元甩卖地产股，或许可以看做临近年底，央企开始加速退出房地产市场。
自从2010年3月份，国资委发出“清退令”后，截至12月初仅有中远集团、中国航天、中石油等7家央企挂牌转让不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司仍未见动静。
2010年12月初，监管机构向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”，要求多家银行不得向“红名单”之外的非房地产主业央企提供新增房地产开发贷款。
楼市“二次调控”政策出台几个月来，随着成交量的下降，房地产开发企业资金链日益趋紧。在这个时候关闭非地产主业央企融资渠道，将使这些房企现金回笼压力越来越大，以致加速非地产主业央企的“退房”潮及并购潮到来。
国资委要求不以房地产为主业的央企退出房地产业务，使得国企名下的一些房地产项目陆续挂牌转让物业类资产或国有股权。
但是从目前来看，央企完全完成地产业务的清退仍需时日。
（李春莲）
No5. 失望：假摔
事件回放：2010年4月17日新“国十条”的出台，标志着新一轮楼市调控的开始，终止了以央企为代表的、一幕幕“财大气粗”的拿地闹剧的上演。
2010年8-9月份楼市出现“小阳春”，但也在“9·29”楼市二次调控中戛然而止——“银十”神话并未上演。房价似乎出现了下跌的趋势。
据国家统计局最近公布的数据显示，2010年11月份中国70个大中城市的房价较2010年10月份上涨0.3%，10月份为环比上涨0.2%，2010年9月份涨0.5%。
从具体城市来看，北京、上海等城市房价近期确实表现强劲。据我爱我家市场研究院数据显示，2010年11月北京一手住宅成交均价为21735元/平方米，环比上涨8.2%；2010年11月北京二手住宅网签总量为16805套，环比增加了18.7%，创下了2010年4月政策调控以来的新高。
点评：万科2010年销售额达到1000亿元，似乎让很多人对2010年的房价调控失去了信心。
其实除了万科之外，还有很多开发商也“不差钱”。2009年几乎所有开发商都赚得钵满盆溢，于是在2010年里，很多开发商底气十足，宁愿坐等政策松动而不主动降价促销，变相捂盘、房价假摔等现象层出不穷。
在博弈过程中，虽然市场上也市场降价促销现象，但更多的是在试探，也有的是降低预期，但真正让利的并不多见，这也就是所谓的房价“假摔”。
因此，很多人认为新政雷声大雨点小，所谓的房价下跌不过是假象，调控仍任重道远，还需给力。
而温家宝总理2010年12月26日在中央人民广播电台回答网友关于高房价提问时说表示，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，绝不会退缩。
这似乎又让人们重新看到了政府继续加紧调控房价的决心，也希望2010年的房价能不再假摔。（李春莲）
No6. 尴尬：销量破千亿
事件回放：1000.6亿元，2010年12月2日晚间，万科正式对外宣布了这一销售数据。而万科也成为了中国房地产市场第一家销售破千亿的企业。进入2010年，万科加快了并购步伐。2010年的中报显示，当年上半年，万科共收购了17家公司。二次调控来袭，楼市再陷低迷，但行业龙头万科的表现却与整体市场大相径庭。自2010年8月份，坐拥单月销售百亿之后，万科连续3个月刷新销售记录。2010年10月份当月的销售额更达到惊人的155亿元。由此，万科2010年销售额破千亿已无悬念。
点评：快速开发快速周转，这是万科自己总结出的成功之道。而政策时点也为其提供了“天时”，即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来。此外万科已经将业务遍布全国各地，即使几个城市同时遭到调控，万科也能将其化解于无形。而其项目的管理能力更是全国一流，业内有一句口号就是：“向万科学管理，向龙湖学营销，向恒大学速度……”。因此，万科成为国内第一家销售突破千亿的企业也就顺理成章了。不过相信对于万科而言，千亿元销售额仅仅是一个阶段性目标。进入综合性商业地产项目，增加持有型物业，以并购为主的滚雪球发展模式比过去单纯复制的模式要快得多。因此，万科也将其触角伸向了商业地产，包括11.5亿元收购北京CBD赢嘉中心，2010年10月万科又涉足旅游地产，将在南充投资60亿元打造一个国家4A级旅游景区。而突破千亿，也只是镜子的一面。与万科2004的百亿相比，6年之后的千亿，增长高达10倍；然而2004年其净利润约为9亿元，与今年预期的54亿元（2010年上半年万科的净利润约为27亿元，预期全年为54亿元左右）相比，仅增加了6倍。显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配。而这也是万科今后急需解决的问题，毕竟，保利、龙湖、恒大这些地产“豪门”在万科身后已经“虎视眈眈”了很久。（王 峥）
No7. 意外：房租涨
事件回放：房租涨事件回放：去年以来，全国许多城市房租出现不同程度上涨。在北京、上海、深圳、广州等一线城市，房租同比平均涨幅都超过10%，部分城市甚至超过20%。
以北京为例，2010年租金更是涨幅巨大，1-6月租金环比涨幅不断增高，尤其是新政后租金跳跃式上涨7%，至年末租金达到3182元，较年初上涨22%。而2010年的平均租金是2912元，比2009年平均增长了19%。在2010年第二季度，租金实现了跃进式的增长，较第一季度增长7%左右，第三、第四季度保持了平均3%的增长速至年末达到3100余元，尤其是2010年4月前后租金涨幅最高，主要由于消费者在新政后将买卖需求转移到租赁市场，带动了租金的上涨。
点评：楼市调控，房价还处于“雾里看花”，房租却“涨声一片”。各地房租纷纷上涨，特别是2010年上半年，租金涨幅相当明显。
一直以来，房价高高在上，各方专家学者不断的呼吁老百姓，买不起房子，可以租房住。
然而，现如今，租房价格也节节高涨，租房已经成了老百姓的沉重负担，更严重影响了人们的生活质量。尤其是对于刚刚毕业的大学生来说，更是苦不堪言，目前房租的价格已经超过大学毕业生的平均工资水平，一个月多半的工资都用来交房租。
近期，中国青年报社会调查中心通过题客调查网和民意中国网，对全国31个省(区、市)共计4060名租房者进行的调查显示，81.6%的觉得2010年房租上涨幅度较大，其中34.8%的人表示上涨幅度“非常大”。
房价不跌，租房价格却不断攀升。房子，对于普通百姓而言，俨然已经由买不起升级为租不起。（李春莲）
No8. 希望：保障房
事件回放： 自2010年5月19日，住房和城乡建设部与各地政府签订《201年住房保障工作目标责任书》以来，新建580万套保障房民生“大单”的兑现进度，就被置于公众视线的焦点，而在最新出炉的2011年建设计划中，这一数字更被调整为1000万套。而这1000万套保障房还是明年的新增建设计划，而并非是“滚动数字”。有专家就表示“这个数字很惊人，中国一年的商品房竣工量也不过600万套”。 不过，目前来看，中央政府决心很大。2010年12月7日，国务院副总理李克强在视察宁波市保障房建设时就强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进公共租赁房等保障性住房建设，进一步完善住房体制机制和政策体系，努力使群众住有所居、安居乐业。
点评：具调控工具属性，并渐成民生符号性产品的保障房，注定在聚光灯下成长。从580万到1000万，数字上的变化，难以打消公众对于保障房建设效果的揣度；行政高压的背后，亦拷问着保障房计划与结果间的距离。2010年580万套保障房建设的情况此前便饱受追问。压力之中，保障房“进度”与“目标”的保障，“制度”建设显得更为紧迫。消除保障房建设的混沌状态，根本点还在政策——如何在制度层面，健全和完善保障性住房体系建设和保障性住房法制建设，通过多渠道解决保障性住房资金、流转、管理等等问题，都需要在制度层面与路径设计中一一消解。2010年是保障性住房投资力度和建设规模最大的一年，然而2010年１１月公布的审计报告已经显示，保障性住房建设管理存在挪用资金、自行降低廉租房保障金提取比例、向不符合条件家庭分配廉租房等多种问题。群众更为关心的是，哪些地方政府落实政策不到位，其中是不是有违纪违规行为 而中国住房制度史上最大一次“结构调整”的成败,就在于这1000万套保障房们是不是真的能按时建成，并交到需要他们的人手中。（王 峥）
No9. 猜想：房产税
事件回放：早在去年“新国十条”提出之前，沪、渝就对开征房产税一事有所表态。重庆市更是在人大常会上提出，其拟对高价商品房征收特别房产税方案已经上报国务院；之后，更有媒体称财政部、国税总局与住建部于2010年10月8号联合启动房地产税会签程序；2010年10月27日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，对房产税的表述为：研究推进房地产税改革；2010年12月7日，沪、渝两地均再次对外表态，前者称已经进入首批试点城市名单，后者则表示等待中央安排之余，基础性调研工作正在进行中。
2011年1月4日，金地集团以开盘涨停之势带领A股房地产行情大幅上涨：保利地产涨幅达到9.92%，万科、招商涨幅亦超过7%，首开股份更是以涨停为地产股画上一个完美句点。同日，有媒体“曝光”一份《房地产税征收方案操作细则草案》，据称此份草案来自于某券商的高层人士，并已在业内流传。
点评：地方财政税收中，房产税的占比一直不高。在“史上最严厉”调控年，重庆市政府所提出的“对高价商品房征收特别房产税”的方案，更使得房产税的征收带有“惩罚”性质。但是，税收乃一国之根本，而非一时调控手段。之所以迟迟不能出台，虽体现了政府对其慎之又慎的态度，不过市场对房产税的“期待”与“猜测”，更多的是与其能否有效遏制投机性需求与过高的房价有关。
又值一年，有关房产税的传言不仅没有停止，反而有“山雨欲来风满楼”之势。或许，房地产市场新一年的传奇，要以房产税成为开篇。（谢 静）
No10. 期盼：住宅产业化
事件回放：2010年，北京市住建委发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，北京市成为试点城市，而按照产业化方式建设的住宅项目将享有土地面积奖励。当天，32家房地产公司、机构、设计院等机构联合成立了“北京住宅产业化产业联盟”；之后的时间里，各地政府纷纷开始牵头进行住宅产业化的技术研究。
在第九届中国国际住宅产业博览会上，CSI工业化住宅建筑体系被公开展示，同时发布了《CSI住宅建设技术导则》——这标志着国际SI体系被成功的引进中国。
点评：所谓住宅产业化，简单来说是指实现住宅生产、供应的工业化，而工业化的前提则是标准化。一般来看，住宅产业化的优势为：节水、节地、节能、节材、环保之余，便于业主居住以及避免二次装修浪费。同时，住宅产业化能大幅度的减少人工成本，提高功效和资源使用率。
事实上，从某种程度上讲，住宅产业化从属于房地产建筑市场。但是，这一概念将会在未来的时间里，改变现有的房地产开发模式，房地产市场的产业链和融资模式也将发生全方位的改变——正如原建设部副部长、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰曾公开表示的那样，住宅产业化肩负起房地产转型的历史使命。
全经联可续建筑委员会主任开彦曾表示过这样的期望：在政府的助力下，带动那些有共同想法的企业“一起步入到产业化中来”，共同构建一个节能环保、绿色舒适、降低成本、提高效率的房地产市场。（谢 静）
上网从搜狗开始
