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房产税影响范围不到5% 地产股估值修复或延续

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:张晓玲
2011年01月12日00:06
  上周,房地产板块整体涨幅超5%,低估值的地产股成为引领市场上涨的龙头,也成为2011年开门红的领军力量。但1月10日重庆房产税即将出台的消息,令当日的地产股冲高回落。

  传言已久的“靴子”最终落地,是杀手锏还是利空出尽?地产股修复行情能否持续?

  多家分析 机构倾向于认为,房产税仍无具体细则,短期内对市场心理冲击较大,对重庆、上海等一线和热点城市及产品线偏高端的地产商影响较大;中长期来看,则对地产板块中性偏利好。

  房产税突袭

  1月10日,重庆开征房产税消息出炉,受此利空影响,房地产板块走出连续一周的上涨行情,当日下跌2.25%。权重股中,万科A下跌1.69%,金地集团下跌1.99%,保利地产下跌2.99%,招商地产下跌3.58%。

  大摩投资认为,重庆率先实施地产税试点,说明酝酿已久的新一轮地产调控开始实施,在目前大盘可上可下的情况下,消息的突然出台会对短线市场产生较大影响,以致板块冲高回落。

  此前,地产板块处于持续的行情修复中。

  更为重要的是,“行业估值优势明显”。据海通证券分析师涂力磊测算,截至2010年12月31日,房地产板块的整体估值(PE-TTM)为22.03倍,低于行业近三年的历史平均水平(40.97倍)。从溢价率指标看,房地产行业估值对沪深300指数估值的溢价率为0.41倍,低于近三年0.53倍的历史平均溢价率水平。

  与股价走势相反,行业2009和2010年销售均处于历史高位。从业绩释放能力来看,2011年房地产上市公司将处于业绩增长最为明确的时期。涂力磊据此认为,行业估值优势在2011年还将进一步巩固。

  而房产税则打乱了这一行情,令地产股后势扑朔迷离。“2011年内,房产税在上海和重庆正式展开试点的概率为80%,”莫尼塔公司分析师王沛昨日表示,其中在一季度末二季度初(即“两会”后的3-4月内)的概率相对更大。

  影响范围不到5%

  房产税征收对地产板块影响究竟有多大?从重庆初步试点方案细则来看,将对别墅和200平米以上的高档住宅进行征收。截至11月,重庆高档房产占整个商品房销售6%,销售金额为10.4%。

  数据显示,从2009年全国高档房产销售面积为4626万平米,占整个商品房销售面积的4.9%;完成投资额为210 亿元,占到整个地产投资的5.7%;另根据统计局2010年11月数据,全国商品房均价为5226元/平米。

  “参考重庆高档住宅与商品房价格比1.72:1,估计全国高档住宅均价大概是商品房均价2倍,为10452元/平米。”王沛分析,09年全国高档住宅销售面积大概为0.46亿平米,如果房产税率为0.8%,则全国范围内对新增高档住宅将征收38.5亿税款。

  如果在全国范围内对高端房产征收房产税,则影响范围占整个地产销售大概为4.9%,或者更少,影响很有限。

  但王沛认为,还是要审视在重庆和上海本地市场风险暴露过大的投资标的,可能面临的短期风险。

  以重庆为例,深耕本地市场的有龙湖地产、金科集团、中渝置地等,截至09年12月31日,龙湖地产重庆公司认购金额突破90亿,占公司全年认购金额的25%。这90亿元中,高端项目的贡献良多。随着重庆版房地产税的出台,对于这部分高端住宅的销售可能产生影响,进而影响其整体的销售业绩。

  “房产税是持有环节的征税,也会通过影响房地产市场的需求,从而间接影响到房企的利润率。”长江证券分析师苏雪晶表示。

  记者调查北京、深圳、上海、重庆等地,出于对此的担忧,买房人将转而观望,导致地产商销售下滑的情形已经出现。

  不过,分析人士认为,目前房产税细则尚未出台,对重庆和上海等地楼市、以及对地产商的影响尚难以评估。

  继续反弹?

  随着房产税试点消息释放,昨日地产股再次强势充当护盘主力军。深振业A强势涨停,滨江集团、金地集团、保利地产等涨超3%。

  王沛认为,资本市场对于房产税试点已经有了充分的预期,在具体征收方案不超预期的情况下,房产税试点最终的“靴子落地”可能会对地产股形成短期的情绪冲击性影响,但是不会有持续性负面影响。

  涂力磊相对更乐观,“我们认为板块估值、2011年行业景气度、1季度后期房价同比数据和CPI"双下降"的预期和市场资金面等因素,有望支持后期板块继续反弹。”

  其看好具备“股权激励”方案的企业,如苏宁环球(000718)、冠城大通(600067),以及2010年新开工量大幅增长的企业,因为其预收账款后期将有较大增长弹性,如金地集团(600383)和世茂股份(600823)。

  安信证券分析师则预计,近期反弹的持续时间和高度有限。从银行反映的情况看,新年第一个月,严格控制信贷的迹象较为明显。在通胀高企、流动性偏紧的大背景下,对于该板块估值回升的期望值不宜过高。
(责任编辑:王洪宁)
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