保利地产销售额增逾50% 私募资金加速进入地产

　　从年初的激进拿地到年中的降价出货快速销售，再到年终的662亿，保利地产在2010年交出了一份漂亮的成绩单。

　　保利地产（600048）1月12日公告称，2010年12月份，公司实现签约面积62.21万平方米，实现签约金额90.19亿元。2010年全年，保利地产实现签约面积688.39万平方 米，同比增长30.7%；实现签约金额661.68亿元，同比增长52.53%。

　　多家券商机构人士对记者表示，保利的销售业绩超出预期，在当前地产股新一轮估值修复过程中，保利地产业也成为引领板块上升的个股之一。

　　市场策略明晰

　　443亿到662亿，保利地产的快速增长，得益于明晰的市场策略。

　　快速周转、锁定主流需求，是保利地产业绩增长的直接推动力。中邮证券分析师认为，保利地产坚持“不囤地、不捂盘、不惜售”的快速周转策略，这使得公司在今年的市场环境下具有明显优势，也是公司一直成长性较高的基础。据保利地产内部人士透露，保利地产最快能够实现从拿地到产品销售仅用6个月，最慢不超过一年。2009年新拓展的房地产项目共39个，截至2010年底，已经实现了全部开工、销售去化率达到90%以上。

　　“锁定主流需求”，是保利地产坚守的又一个重要经营策略。全年各种采访中，保利地产高层均提及“公司凭借着刚性需求的准确定位，随行就市的定价策略，提供高性价比产品，各项目仍持续旺销，推售率达到90%以上”。据统计，保利地产2010年的销售构成中，90平米以下产品达到总销售面积的40%以上，120平米以下产品占总销售面积的60%以上。

　　中小户型成为保利地产销售构成中的重要支柱，也是受到调控影响后尊重市场重要组成部分。锁定主流不代表产品单一，以城市和市场为基础、以客户需求为导向的差异化、多元化的产品结构战略是保利在诸多区域成为销量冠军的重要因素。

　　2011年业绩已锁定

　　高盛高华证券分析师孙贤兵、王逸预计，保利地产2011年的预售业绩有望好于同业，得益于公司注重高资产周转率的经营模式，充足的新推盘面积，2010年预计新开工面积超过800万平方米(2009年为564万平方米)。2010的前11个月，保利共获取房地产项目40个，权益容积率面积约1400万平方米，12月又新增72.31万平方米。

　　中投证券分析师李少明则指出，考虑2009年底账面298亿元的预收款项后，到2010年末可供公司两年结算的销售款将超过930亿元，2011年业绩锁定后尚有余。

　　一些投资者仍对保利较高的净负债率(截至三季度为146%，预计2010年全年为92%)感到担忧，但孙贤兵和王逸认为，这一风险是可控的。截至2010年三季度，公司的现金余额为人民币137亿元，远高于43亿元的短期贷款，且公司拥有来自国企母公司的有力支持。

　　本报记者获得的一份某大型券商内部调研报告显示，保利地产2010年总资金支出为708亿，总资金收入为880亿，收入远大于支出。

　　李少明表示，近期调控继续加码，上海等城市房产税试点利空落地，反而有望给保利这样的行业龙头公司带来在行业整合中加速发展的机会。

　　据最新公告，保利近期购入位于南京、广州、北京、绍兴和长春的6块土地，总成交额约103.1亿元。

　　资金加速进入地产

　　与亮丽的业绩对应，保利地产股价也在走出低迷。新年刚过，以保利地产等为首的地产股迎来了一波反弹。

　　即使在房产税利空释放之后，1月11日截至收盘，房地产板块仍以1.75%的涨幅领衔行业板块，近82%个股收阳，其中深振业A强势涨停，保利地产与金地集团涨幅均逾5%。昨日，地产股继续领涨大盘。

　　有私募基金人士近日向记者透露，多家私募已经或正在加速进入保利地产，布局地产股。

　　分析人士认为，近期多家地产公司发布业绩预增公告，提振市场信心，加上重庆和上海房产税政策力度偏弱，难以将存量二手房推向市场，故对房价的冲击力度有限，这改善了市场对房地产行业的预期，给资金配置地产股提供了理由。

　　从行业的业绩释放能力来看，2011年房地产上市公司将处于业绩增长最为明确的时期，包括万科、保利等已经提前锁定了两年业绩。

　　保利地产证券事务代表黄海认为，今年房地产调控仍有可能加码，而调控对于大型房企是个机会，公司对于行业的判断没有改变，仍然坚定看好房地产业中长期发展。

　　另据保利地产有关人士透露，2011年，只要有可能的融资机会，公司都会积极去争取。