2010年楼市热卖，大型房企普遍超额完成销售计划，但在房地产调控逐步深入、融资渠道四处受阻的背景下，2011年房企资金链仍将面临巨大压力。
中国证券报记者近日获得的一份某大型国有银行内部文件显示，2011年房地产贷款投放的重点是保障房和普通住宅项目。这
逾600亿再融资难成行
“再融资一直没有开闸，目前公司要做的项目很多，资金压力肯定是有的，现在只能向银行寻求支持，希望这种情况未来会有所变化。”某上市公司相关负责人表示。
该上市公司自2009年末公布定向增发预案至今，已多次修改增发价格和募集资金数额，但由于房地产调控政策，目前增发方案仍在苦等批准。
据Wind数据统计，自2010年以来，沪深两市公司通过IPO、增发、配股等方式募集资金超1万亿元。其中，房地产公司的募资几乎绝迹。中弘地产（000979）、凤凰股份（600716）成为2010年最后两家赶上增发末班车的房地产上市公司，两家公司通过定向增发的方式募集资金28亿元。
数据显示，2010年以来，共有33家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达85亿股，募集资金765亿元。然而，刚泰控股预案未获股东大会通过，实达集团、深振业、世茂股份、招商地产、中天城投停止实施增发预案。其余27家公司均在等待监管层核准，预计募集资金总额为634亿元。
2010年10月15日，证监会宣布，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
对于已经暂停上市多年的S*ST圣方（000620）而言，新华联地产的借壳无疑给其带来了重生的曙光。但在政策调控之下，重组获批遥遥无期。
据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均因此被卡壳。
欲借壳的房地产企业难圆曲线融资梦，上市房企的日子也不好过。
分析人士指出，严厉的调控政策使得房地产公司重组基本处于停滞状态，且到目前为止调控政策未见放松迹象，借壳也好、再融资也罢，近期获得监管部门放行的可能性几乎没有。
流动性日益收紧、资本市场融资渠道又受阻，房地产企业中长期的资金压力逐步加大。Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
个人房贷欲松还紧
部分银行根据客户资质对首套房贷利率最多可优惠7折；北京住房公积金贷款对二套房的认定由“认房又认贷”调整为“只认房”。在2011年初，个人房贷政策似有松动之向，但中国证券报记者采访多家银行后发现，银行个人房贷政策基本延续了2010年调控后的严格程度。大多数银行首套房贷维持在基准利率8.5折、二套房贷款利率上浮10%、三套房及以上暂停贷款。
房贷政策基本从严
目前，无论是国有银行、股份制银行还是其他中小银行，房贷政策与2010年年底基本保持一致。部分银行视客户资质的情况对首套房贷利率最多打7折。
建设银行的一位信贷经理告诉中国证券报记者，目前建行的首套房利率不低于央行规定的贷款利率8.5折，贷款年限不超过30年。二套房利率不低于基准利率的1.1倍，首付比率根据申请材料来确定。第三套房及以上房贷暂停。
“与中信银行有合作的楼盘通常首付比率不低于三成，贷款利率打8.5折。如果满足一定的条件，贷款利率最多下浮30%，也就是能打到7折。”中信银行某支行人士告诉中国证券报记者。交通银行信贷科相关人士也表示，首套利率能否打7折还要根据具体楼盘以及客户资质等情况具体分析。
相比之下，招商银行的房贷政策要严格得多。据招行某信贷人员介绍，目前招行的部分支行对首套房贷利率并无折扣。
此外，北京市住房公积金贷款政策调整，二套房认定标准由“认房又认贷”调整为“只认房”。购买保障性住房一律按首套住房对待。同时，贷款申请人在外地购买的房产不计入住房套数。
成交上涨供应趋冷
尽管信贷政策没有明显松动，但2011年初的市场销售并不冷清，北京房地产成交量快速上涨。
北京房地产交易管理网数据显示，截至1月11日，2011年北京期房总交易量达3267套，现房住宅达1250套，分别比2010年同期增长26.5%和70.3%。
与成交量形成对比的是，新增供应陷入低谷。目前仅有果岭华舍项目取得预售许可证，准许销售面积为3828.77平方米，批准销售套数仅为48套。1月11日，育龙铭居开始接受预售审核，准许销售面积为64924.11平方米。相比之下，2010年12月，北京预售住宅项目达45个，合计预售面积超过156万平方米，供应套数达14141套。
显然，1月前11天的成交量已极大消耗了2010年12月因预售资金监管带来的供应潮，住宅库存量已连续下降。数据显示，1月11日，北京商品住宅库存为100434套。其中，期房住宅库存量为69724套，而在2010年11月30日，期房住宅库存量突破7万套。
北京中原地产分析人士认为，受预售资金监管政策的影响，很多项目赶在预售资金监管前获取预售证，从而带来了一波供应高潮.这在一定程度上影响了后续项目的供应。此外，年底结算等政策影响也使得开发商延缓供应。
信贷收紧趋势不改
尽管2011年我国信贷目标目前尚未明确，但在控制流动性的背景下，信贷收缩已成定局。再加上房地产调控不会松动，业内预计，2011年房地产贷款政策不会出现大幅松动的可能。这给今年房地产贷款尤其是房地产开发贷款带来了更多变数。
根据央行统计，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，其中无论是住户贷款中的中长期贷款还是非金融企业及其他部门贷款中的中长期贷款都增加了万亿以上。从历史上看，房地产贷款一直是中长期贷款中的重要组成部分。在2010年流动性宽裕的背景下，流入房地产行业的资金也水涨船高。
事实上，由于宏观政策的影响，部分银行在2010年已对房地产贷款进行逐步调整，房贷的业务量占比出现了下滑。不过，由于房地产贷款目前还具有风险有限、资本占用较少等优势，仍是四大国有银行对公贷款的主流。
值得注意的是，加大保障房建设力度、非房地产主业的央企退出楼市等使银行的房地产贷款政策也随之发生了一定改变。
中国证券报记者获得的一份某大型国有银行总行近期给各地分行统一下发的文件显示，房地产贷款的投向重点指向保障房开发贷款和普通住宅项目。
根据这份内部文件的要求，该银行将积极支持棚户区改造、公共租赁房、廉租住房等保障性住房开发贷款。重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目。审慎投放非住宅类，即住宅类以外的商业用房、写字楼等房地产开发贷款。同时，将严格控制土地储备贷款。
在信贷资源的配置上，该银行计划加大对一线城市保障性住房项目的支持力度；加大对其他中心城市行所在二三线城市普通住房项目的支持力度；适度加大对部分经济活跃地区中GDP收入在150亿元以上、城镇人均可支配收入在12000元以上、财政收入在15亿元以上的城市的金融支持力度。
除此之外，2010年开始的央企“退房令”也对银行的信贷方向产生了影响。按照该银行的要求，2011年重点支持国资委确定的以房地产为主业的16家央企；原则上停止非房地产核心企业的央企房地产项目新增授信，对已授信的要进行保全，严密防范非房地产主业的国有及国有控股企业挪用贷款参与商业性土地开发和房地产经营业务。
“外债”息率冲刺新高
境内融资渠道受阻，房企着手于海外“屯粮”。近期，在境外上市的内地房企相继发布债券融资计划，票面利率创下2009年底以来的新高。2011年，有条件的房企很可能掀起海外发债高潮，融资利率将持续攀升。
1月6日，华南城（1668.HK）公告，计划通过发行债券融资2亿-2.5亿美元，收益率拟定为14.25%左右，打破了花样年（1777.HK）2010年创下的14%的息率纪录。
与华南城同期在海外发债的还有中骏置业(1966.HK)。两家内地房企均表示，将通过发行优先票据的方式，为项目发展提供资金。
“中骏置业与华南城都是2010年计划发债而未发成功的企业，未发行成功的原因是当时利率高，但到今年，利率仍然居高不下，只能重启发行计划。”有香港分析师表示。
一位券商分析师表示，2010年销售额将在2011年入账，良好的业绩有助于房企顺利实现海外融资，预计2011年将是房企海外融资的最好窗口期。2012年，保障房大量开建的效果会体现出来，不确定性因素将增多，前景更不明朗。
1月10日，恒大地产（3333.HK）和合生创展（0754.HK）分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。
恒大地产称，发行以美元结算的人民币优先定息票据，但尚未确定债券年期和息率，筹集资金用于偿还现有的境内银行贷款、为现有及新地产项目融资以及一般企业用途。
合生创展表示，拟将票据发行所得款项的净额作营运资金及一般公司用途，但目前有关票据的本金额、票息及年期等条款仍未落实。
发行优先票据是公司上市后常见的融资方式。通常，新融资用于偿还旧债，从而为公司运营提供充裕的资金流。
国泰君安房地产分析师邓京晶指出，目前行业平均负债率偏高，虽然销售业绩集体飘红，但不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平。
2010年的“好收成”没有减弱房企对资金的饥渴。有统计显示，2010年全年，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。但海外融资成本一路走高。在18家房企中，11家选择发行优先票据集资，年利率平均达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为2010年发债成本最高的一家。
有分析师表示，2011年调控政策预计将持续，中小企业的资金状况不容乐观。而由于国内信贷政策一直趋紧，加之资本市场一直未放开，房企海外融资的频率也会越来越高。
中国指数研究院副院长陈晟表示，2011年金融信贷方面的管控措施至今尚未明确。对于内地房企来说，保护资金链是尤为要注意的关键因素。不过，与银行贷款相比，发债的支付成本更高，未来资金压力也更大。
2010年流入开发商资金料增三成
□本报记者 韩晓东
国家统计局尚未公布2010年全年房地产市场运行情况。此间分析人士认为，尽管国内贷款呈收紧态势，但在自筹资金以及利用外资增长的带动下，全年开发商资金来源同比增幅有望超过30%。
逾6万亿资金
流向开发商
从2010年1-11月数据来看，流入房地产开发企业资金达63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金分别同比增长25.0%、59.0%、49.6%和20.4%。与2009年相比，国内贷款和其他资金同比增幅明显回落，货币政策回归中性以及楼市调控效果逐步显现。
在2010年12月楼市销售以及信贷投放较为平稳的背景下，分析人士推算，2010年房地产开发企业资金将突破6.5万亿元，增幅则达到甚至超过30%。
对于自筹资金的增长，中铁建地产市场发展部部长楼英瑞认为，除了股东再投资的因素，开发商在2009年的大量销售收入逐步结转为资本金，也成为近期自筹资金增长的原因。“中铁建地产目前的资金比较充裕，没有体会到资金链紧张的影响。但如果今明两年公司规模进一步扩张，也不排除资金紧张的情况出现。”
值得注意的是，2010年1-11月房企利用外资656亿元，增长59.0%，2009年全年则为下降35.5%。分析人士指出，除了热钱流入的影响外，外资对商业地产特别是中心城市商业地产的需求也确实有所增加。但房地产业利用外资规模总体偏小，尚未构成资金来源的主要力量。
国家信息中心经济预测部发布的报告认为，2010年以来房企其他资金来源增速逐月下降。其他资金来源主要包括定金、预收款和个人按揭贷款，这表明在信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力逐步加大。
紧缩调控
致资金压力倍增
戴德梁行发布的研究报告则指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。报告认为，房地产基金可能在房地产融资市场上占据越来越重要的市场份额。
对于房地产企业2011年的资金情况，楼英瑞认为，如果在现有调控政策的背景下，全年楼市成交情况有望保持平稳。2010年上、下半年先后出炉的两波调控政策影响已逐渐被市场消化。而在贷款融资方面，2011年开发商面临的局面可能更严峻，具体紧缩程度目前还不好判断。
国家信息中心报告则认为，2011年上半年房地产调控力度仍然较紧，房地产企业可能面临明显的资金压力。下半年以后随着宏观经济以及市场情况变化，资金情况存在适当好转的可能。
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