李嘉诚整合内地物业打包上市 融资超过百亿元

　　李嘉诚正筹备将旗下内地出租物业进行打包，发行房地产信托基金(REITs)，融资规模超过百亿元。这也将会成为香港首宗以人民币计价的公开招股(IPO).

　　此前，市场曾经盛传李嘉诚有意将和记黄埔借壳旗下的和记港陆，实现地产资产的整体上市。但在外界看来，如何解决长

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　　发行REITs

　　据香港媒体报道，李嘉诚正筹备将其旗下的内地出租物业打包发行REITs，预计将筹得百亿元资金。所不同的是，这一次是以人民币计价。

　　据悉，该REITs的物业池主要包括北京东方广场及长和系持有的多个酒店及商场项目。其中，北京东方广场坐落在北京长安街1号，是李嘉诚旗下著名的优质物业。项目处于王府井商圈，目前商场及写字楼出租率均超过95%，在北京市租金排行榜上位列前茅。东方广场主要用作商业、酒店及服务式住宅用途，总建筑面积85万平方米，包括八栋写字楼、两栋豪华公寓、一座10万平方米的开放式商场以及一间五星级酒店。

　　从股权结构来看，长实与和黄目前分别持有东方广场项目的33.4%及18%的股权。 资料显示，1993年，李嘉诚与东方海外开始筹划该项目，通过北京东方广场公司的名义共同发展，投资额为117亿港元，后增加至156亿港元。

　　路透社1月5日消息称，该REITs已获得两地监管部门的批准，最快将在今年一季度完成，届时将以人民币报价和交易，派息也会以人民币计算及支付。中银国际、中信证券及汇丰证券已获委任为联席主承销商。

　　“房地产信托因拥有实物物业，审批相对容易。”普华永道审计合伙人黄炜邦对媒体表示，“香港人民币IPO将尝试以特别案例先行。”

　　李嘉诚也在1月7日表示，分拆内地商业物业在港以人民币计价方式上市的REITs计划进展良好。

　　由此看来，李嘉诚将夺得香港人民币IPO的第一单。

　　再施财技

　　对于REITs，李嘉诚早已轻车熟路，其第三只REITs产品选定内地物业，则体现出了李嘉诚惊人的财技。

　　据投资人士介绍，房地产企业发行REITs一般倾向于选择升值潜力及回报有限的物业，在租金回报稳定、估值高峰时套现，随后可腾出手投资其他更有价值的项目。

　　如此看来，李嘉诚此次发行REITs，不仅募集到资金，而且还可以保证有源源不断的资金输送至内地开发投资。

　　事实上，这一切在李嘉诚的第二只REITs泓富上市时就已有迹可循。作为泓富产业信托中的核心物业之一的工业大厦当时租客流动性大、加租难。在地产投资热潮的时候，李嘉诚将其打包成功上市，成为香港首家由私人机构筹组的REITs.

　　这也是由REITs自身特点决定的。REITs通过将个人和机构投资者资金汇集，投资于可产生稳定现金流收益的地产资产。它由特定资产管理公司管理，由专门基金托管机构托管，在发行后一般选择上市挂牌交易，买卖方式与股票相同，但风险更低，通过将出租物业产生的收入以分红形式分配给投资者，投资收益更为稳定。

　　长实是香港首家成立REITs的地产发展商，旗下置富产业信托持有香港14个商场和物业组合，早于2003年在新加坡上市，随后在香港上市；泓富产业信托拥有7项香港商用物业，2005年底在港交所主板上市。

　　此外，值得注意的是，选择以人民币IPO方式，同样为李嘉诚能够发行第三只REITs赢得先机。

　　如今人民币IPO风头正劲。自2010年7月份《清算协议》修订以来，港交所多位高层表示将积极开拓人民币上市证券产品。业内人士认为，“凭借李嘉诚在香港的地位和影响力，撬动首个人民币IPO并不困难。”

　　还有分析认为，李嘉诚拟在香港发行人民币REITs看中的正是香港的人民币存款。据香港金管局数据显示，香港人民币存款在去年10月末大幅上升45.4%，达到2171亿元，前10个月人民币存款共增长1544亿元。

　　美银美林研究报告称，相信前述人民币IPO有助改善长实于内地持有的投资物业透明度，有助收窄长实对每股资产净值的折让。

　　探路整合

　　分拆内地出租物业资产REITs上市，不禁让人们对李嘉诚整合内地物业上市的计划产生联想。

　　此前业内曾盛传和记黄埔准备借壳旗下的和记港陆实现地产资产的整体上市。2010年8月，李嘉诚在长和业绩发布会上表示：“暂时未有打算将内地房地产业务整合及上市。原因是业务没有实质计划及未能有良好的增长。”

　　在外界看来，李嘉诚在内地的两大地产旗舰长实与和黄两者之间存在同业竞争的问题，而梳理清楚两者之间的关系是必须要解决的一个问题。2010年11月，和黄地产副董事总经理徐建东走马上任和记港路董事总经理，这被视为李嘉诚的整合铺路。

　　值得注意的是，此次被打包进来的核心物业，是由长实与和黄共同持有的。在外界看来，这有利于长实与和黄两者在未来的业务整合。在处理同业竞争的问题上，也在探寻新的渠道。

　　“李嘉诚是在测试市场能不能够接受REITs这种投资工具。”海通国际证券研究部主管麦德光对媒体表示，这只是比较小的分拆行动，占长实与和黄在内地出租物业的规模其实并不大，所以主要目的可能并不是融资。

　　目前长和系在北京、天津、上海、重庆等地均有多个出租项目，北京以出租率达到95%的东方广场为代表，而在上海则拥有更多物业，包括世纪汇、静安区新闸路项目、嘉里不夜城、陆家嘴项目、华尔登广场与梅龙镇广场及商厦等，另外在重庆也持有珊瑚水岸、大都会广场及部分商厦。

　　美银美林研究报告指出，长实现时内地很多物业投资，都是以联营项目方式持有，披露资料有限，分拆上市有助提高透明度。另以长实的低负债比例，现未有急切集资需要。