来源：《证券时报》
中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后大型金融机构存款准备金率变为19%，中小金融机构为15%。本次调整是2011年央行首次上调人民币存款准备金率，上调幅度和过往一致。从2010年1月18日首次提高存款准备金率
央行12月金融数据显示，当月人民币信贷新增4807亿，M2月末增长19.7%，相比上月提高0.2%；M1全年增长21.2%，相比上月低0.6%。信贷与货币供应仍在较高水平，之前货币政策紧缩效应并不明显。此外，当前国家正处在调控通胀的重要时期。如果国内流动性过高，后期通胀压力将继续上行。因此，本次调整准备金率的主要目的在于继续收紧流动性，防止后期CPI失控。
我们认为，调整存款准备金率短期内对行业影响有限。1—11月全国房地资金来源总量达到6.32万亿元，较去年同期增长31%。其中11月单月资金来源总量达到6297亿元，环比下降1.9%，同比增长24.42%。11月单月资金来源减少，与年底信贷紧缩和叫停地产信托有关。预计全年资金总量将达到7万亿，较2009年的5.7万亿明显扩大。虽然国家一直在对地产企业进行调控，但是从实际效果来看地产企业现金来源并不差。
我们引入“投资来源差”来分析地产企业资金充裕程度。所谓投资来源差，指房地产资金来源减去房地产投资后剩余的部分。从分析行业投资来源差的同比数据可以看到，地产企业2010年资金富余程度较2009年增长20%左右。因此，短期来看收紧流动性对行业打击有限。
此外，行业土地购置总量从2007年开始逐年下滑，2009年跌至3.1亿平方米，为2003年以来最低水平。预计2010年行业土地购置面积在4亿平方米左右，仅处于历史正常水平。而销售方面，预计2010年销售面积在9.2亿平方米，与2009年基本持平。两数据说明2010年开发商土地储备属于正常水平，但销售却在连续放大。因此目前行业存货中很大部分是已经实现销售的产品，作为原材料的土地储备并没有大幅增长。因此，如果后期一旦市场销售因为银行信贷紧缩而下滑，地产企业可以通过放缓拿地、新开工和开盘节奏来保证自身的市场主动性。行业因为资金紧缺而出现景气下滑的局面在2011年不太可能出现。
在政策方面，投资者应更多地关注加息对行业的影响。由于每次加息0.25个百分点，购房人月供将增加0.91%到2.23%之间。短期来看央行2010年内两次加息对购房者实质影响不大。但是按照目前幅度，4到6次连续加息将对购房者的还贷能力产生实质影响。
从投资的角度来看，房地产板块今年年初底部反弹至今累计涨幅仅5.57%左右，但市盈率依旧处于底部区域。在流动性紧缩预期下，市场存在整体回调压力，在此背景下，高估值板块所受冲击相对较大。地产板块由于估值水平较低有望出现相对收益。从行业盈利能力和业绩释放能力来看，地产是A股未来业绩有望保持高增长的板块之一，该板块后期有望形成较强的年报行情预期。为此，我们建议，标配地产行业，超配优质地产个股，市场因为政策影响出现波动时是建仓优质地产企业、布局后期年报行情的良机。
具体个股方面，除传统白马股外，后期考虑双线选股思路。除传统的地产绩优股如万科A（000002）、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）、首开股份（600376）和滨江集团（002244）外，看好以下两条配置思路：1）具备“股权激励”方案的企业，如苏宁环球（000718）、冠城大通（600067）；2）我们继续看好2011年销售情况，年内新开工量大幅增长的企业值得关注。如预收账款后期将有较大增长弹性的金地集团（600383）和世茂股份（600823）等。
最后，需要提醒投资者的是，房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展，这也是该板块目前面临的最大风险。
（作者系海通证券分析师）
作者：涂力磊
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