房产税能否成楼市调控“杀手锏”(图)

　　在中央调控决心不变的情况下，被寄予厚望的房产税试点或在今年年初打响“发令枪”，此举普遍被看作房地产调控的继续和进一步深化。

　　
　　新华社发

　　楼市调控新政明确提出，要加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国，这不仅有利于调节居民收入和财富分配，促进经济结构调整及土地节约集约利用；征收房产税增加了住房持有成本，也有利于合理引导住房消费，抑制投机性购房。对手中持有多套住房的炒家来说，开征房产税是最具威慑力的“重磅炸弹”。

　　开征房产税

　　或将改变土地财政现况

　　房产税在中国并非新税种，1986年10月即在城市、县城等按年征收，当时出台的《房产税暂行条例》规定，对个人所有非营业用的房产免征。目前拟议的房产税改革，就是将征税对象扩大至个人非营业用房产。

　　要对个人住宅征收房产税，最简单的方法就是修改《房产税暂行条例》，取消免税规定。这一方案，在政府强调税收调控楼市的背景下提出，因为无需开设新税，不涉及人大立法程序，被认为是推进改革的“捷径”。

　　目前我国房地产税收主要在三个环节：开发、流通和保有。开发环节主要是针对房地产开发商的税收，交易环节则包括契税、印花税、二手房转让的营业税等，种类较多。但保有环节的主要税种只有城镇土地使用税和对经营性房地产征收的房产税，且事实上征收率较低。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌日前表示，开征房产税也可以为地方政府提供较为稳定的收入来源，解决分税制改革以来地方财政过度依赖土地出让金的状况。土地财政不是长久之计，通过征收房产保有环节税来增加地方收入，更加合理、稳定、细水长流，也体现了社会公平。未来，房地产税逐步取代土地出让金是有可能的。

　　在许多专家看来，房产税制改革有利于政府在履行职责和财政来源建设上建立一种良性循环；有利于优化土地资源配置，推动房地产市场稳健发展；有利于实现收入的良性再分配。

　　增加保有成本

　　将有效遏制房地产投机

　　2003年以来的数次房地产市场调控，税收都是重要的调节工具。但这种“重交易环节、轻保有环节”的税收，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在房地产市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。

　　财政部财政科学研究所所长贾康近日接受记者采访时表示，随着去年多项调控措施的出台，目前一个比较清晰的双轨统筹调控框架已经形成。但是，限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段只是治标的方法。从制度创新的角度来说，调控新政要标本兼治、治本为上，开征房产税在制度建设上是顺理成章的。

　　而房地产市场上之所以投机成风，造成房价过快上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。其结果不仅放大了房地产市场的供求矛盾，而且导致大量房屋空置，二手房市场发展缓慢，房屋租赁市场供应短缺，房价和房租都居高不下。

　　全国人大财经委副主任贺铿认为，尽快开征房产税，增加保有成本，可以有效遏制投机。同时，又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场，从而增加供应，缓解总体供需矛盾。“根据各国的经验，房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。”贺铿说。

　　重庆试点

　　或为扩面积累经验

　　千呼万唤的房产税终在重庆始出，虽还没公布具体征收细节，但其对于市场房价的影响目前已成焦点。有观点认为房产税或将成为楼市调控的重磅炸弹，一些业内人士则称房产税无法抑制高企的房价。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，总体上看，重庆现在房价不高，市场供应很充分，市场上投机和炒作的成分还不多，不像沿海城市那么严重。房产税应该向长期的制度建设的方向努力，为更广泛的征收房产税积累经验。

　　“开征房产税是一项系统工程，还有许多具体问题需要解决。房产税的计税依据和税率，在确保公平的基础上还面临如何确定的问题，都有赖于对房产税价值的科学判断。”刘洪玉认为，起步之初，如果把开征房产税弄得太复杂，则会更难操作，更难取得共识。

　　“房产税试点改革的推行，更大程度上仍旧是对购房者心理预期的影响。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭在接受记者采访时说，人们或许会担心由试点城市开始，在全国范围内产生政策的多米诺骨牌效应，进而减少投资、投机行为。

　　无论从完善税制，还是从促进房地产市场稳定发展的角度，开征房产税都已是大势所趋。在重庆开启房产税的破冰之旅之后，上海是否会成为第二？目前上海房产税的方案已报北京，等待相关部门审批。不过，对于广大市民关心的房产税具体征收标准，有关方面明确表示暂不能透露。

　　市场影响

　　还需理性评估

　　“从目前重庆和上海传出的收税方案看，实际上，符合征收条件的人少而又少。针对的都是高档商品房，要么售价在主城区商品住宅平均售价的3倍以上，要么面积在200平方米以上或者家庭拥有住房超过4套以上。由此看，两地房产税的扩面，对市场主流部分影响不会很大，对调控房价的作用也就不会很大。”中国人民大学一位不愿透露姓名的专家对记者分析说。

　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在其微博上也表示，房产税开征会使房价微量下跌，但由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。

　　“上海主要针对高档房和增量房，而重庆则不只是增量，现有的高档房可能也要征收。”顾云昌分析，“公共资源有限，占用了更多资源就应该缴纳更多的税收。”

　　顾云昌认为，两地的试点应该是采取两种不同形式，以观察哪种方案效果好。

　　顾云昌指出，由于两地都还没有公布具体方案，尚无法就方案本身判断其影响情况。但根据此前报道的方案来看，都有利于供需关系的平衡，抑制过旺的需求。

　　“从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛认为，只有大规模地增加保障房供应，才能改变整个楼市供应结构，从而对房价产生长期影响。（记者　陆培法）

　　缺少持有成本　需求会成无底洞

　　近日，在一次有关楼市调控的研讨会上，财政部财政科学研究所所长贾康说：从长期看，房产税的征收必不可少，由于既得利益者的阻碍，改革难题难以在争议中解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再公开讨论并不断完善。

　　“二次调控”后，去年房价依旧大幅上涨，交易量年底冲高，新年后继续攀升，地方政府的土地出让金大幅上涨，大家都曾经期望调控掷地有声，但市场反应让人觉得，楼市的调控效果越来越达不到百姓的期望值。千龙网日前一项调查显示，许多网民对于楼市调控举措并不看好。这种意见可能是因为过去的惯性思维，虽比较偏颇，但也需要引起监管部门足够的重视。

　　房产税经过了多年的讨论，意见一直比较分化，尤其是反对者提出的“操作难度大”，是房产税最有可能变成“空调”的重要依据。重庆试点已经引来了各个利益阶层质疑和期待的眼光，无论是要为传说中的“三次调控”开好头，还是为过去的调控挽回声誉，都不允许房产税的试点轻飘飘地开始，无声无息地结束。

　　利益博弈是过去让调控不甚理想的关键原因。对房产税很直观的理解，就是会让部分既得利益者，如开发商、房产投资者长期利益受损，地方政府短期利益也会受到影响，其受到质疑的压力必然会更多，如房产税定义为财产税时，既得利益者反对的理由是“不合法”；定义为消费税后，有人也明确表示，操作性不强，就是昙花一现。但是其改变土地财政、缓解社会贫富分化、抑制不合理需求的长远意义是十分重大的。如果没有持有成本，需求会成为无底洞、资源集中度会越来越高，这些基本的道理让管理层不得不重视。

　　无论是否会有“三次调控”，每一项新举措出台前，相关部门除了更慎重，还要拿出更大的勇气来面对利益博弈。

　　邓小平有一句名言，叫“摸着石头过河”。重庆和上海具体情况会有所不同，制定的实施细则也会有所不同，如增量房和高档房的征税比重、人均开征点等，但有勇气进行改革试点，为全国的同行积累成功经验，会让我们对楼市调控信心大增，不合理上涨的楼市一定会走向稳定、理性、健康。（益尘）

　　作者：陆培法 (来源：人民日报海外版)