中福实业1.47亿收购“一份土地租赁合同”

　　中福实业以1.47亿收购了两木材仓储物流公司55%股权，完成其控制华东区最大木材交易平台的战略步骤。但值得注意的是，两家公司评估后74%的资产竟为一份土地租赁合同，而以2010年底的盈利数据折算的收购PE（市盈率）也达16倍。所幸，股权出让方对两公司三年后业绩给予了

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• 中福实业

　　中福实业今日公告，收购上海福人仓储有限公司55%股权，成交金额8625.24万元；收购上海福音物流有限公司55%股权，成交总金额6122.51万元。

　　公告介绍，福人仓储及福音物流主要从事木材仓储租赁、物流服务，共同经营建设位于上海宝山区蘊川路1800号（临近地铁一号线友谊西路站）的国际木材交易中心，后者为我国最大的木材交易场所之一。

　　中福实业此次的收购绩效如何？查阅两公司经营情况，福人仓储2010年实现净利润690.18万元；福音物流2010年实现净利润948.5万元。以55%股权、合计14747万元的转让价格折算，中福实业本次收购市盈率为16.4倍。

　　再查阅两公司资产评估材料，福人仓储2010年底的净资产为3104.17万元，本次交易评估值达15682.26万元，增值12510万元，增值率达394.38%；福音物流2010年底净资产为2009.66万元，本次交易评估值达11131.84万元，增值9122.18万元，增值率达453.92%。

　　仓储物流企业享有4至5倍的资产增值率，其缘由在何？首先，根据资产评估报告，福人仓储和福音物流的评估增值主要为无形资产中的合同权益增值。公司表示，由于两公司经营建设的木材交易中心客户租赁情况稳定，预期收益明显。合同承租期内的固定装卸费由福音物流收取。因此两家公司均存在合同权益。其次，由于合同权益主要基于未来收益带来的经济效益，因此在对福人仓储和福音物流的资产评估整体采用成本加和法的基础上对无形资产（合同权益）的评估选用收益法。

　　一个数据可以形象体现该笔交易的实貌——评估报告记载两公司无形资产账面值均为0，但评估值却达19906万元，即55%股权为10948万元，占总体评估值的74%。

　　福人仓储和福音物流究竟有什么价值连城的合同权益？据公告，福人仓储与上海西街实业有限公司签订协议租用宝山区蕴川路1800－6、7号土地，租赁期分别为2001年1月1日至2027年12月30日及2003年4月1日至2023年3月31日，且后者租期满后还可续租10年。根据福人仓储提供资料，两块用地区域已初步形成专业木材市场。

　　同时，福音物流与福人仓储亦签订相关协议，在上述合同承租期内的固定装卸费由福音物流收取。福音物流其他主要资产为装卸机械，目前都位于上海市宝山区蕴川路1800号国际木材木皮交易市场内。

　　所幸的是，本次股权转让的出让方谢艺仁、周逊球、吴文宪已向中福实业承诺：福人仓储及福音物流2011、2012、2013年度每年净利润不低于2800万元、3000万元、3200万元；如低于，将用现金对该两家公司进行补足。