来源:中国经营报
再严厉的政策，总归也能给房地产开发企业留下加以利用的空间，即便是严厉的“楼市限购令”之下，也是如此。
记者了解到，从2010年四季度开始，包括保利地产、龙湾地产等长期在北京进行开发业务的房地产企业，纷纷开始进入天津武清大举拿地。而十分微妙的是，在
正是这样的政策下，大量大型房地产企业开始进驻天津非限购的郊区地区，这一商机的出现，也让所在地的基层政府，再次品尝到了土地升值的“甜头”。而大量北京开发企业对天津“郊县”的进驻，却让多年在行政与政府层面进展艰难的京津一体化，在楼市先行试验，这或许是限购令的出台者预料之外的影响。
进驻郊区
与天津武清的当地人交谈，一点也听不到浓厚的天津口音。相比天津市区，这里距离北京只有不到70公里的距离，如果乘坐京津高铁，抵达北京南站只需要10分钟的车程。
然而即便如此，在过去的5年中，却鲜有北京的一线地产商到这里投资。“现在不一样了，几乎和我们前后，保利地产等一线开发企业也开始进驻，拿的土地面积都比较大。”说这话的是高鹏，龙湾地产的副总经理，同时也是地处武清的龙湾城的营销负责人。他清楚地记得，他们正式进驻武清，是2010年上半年的事情。
2010年11月，保利地产开始进驻武清开发别墅项目海棠湾。保利地产相关负责人告诉《中国经营报》记者，在此之前，保利地产的主要项目位于天津城区，对于武清、宝坻等郊区地区，并未有足够的关注。但目前，鉴于与北京便利的交通联系以及武清土地的“洼地价值”，所以开始在武清进行项目开发。
武清区政府一位官员在电话中告诉记者，在2010年之前，武清区内的楼市开发商，绝大多数是本地企业，如君利地产、天房集团等。而相比于整个天津楼市，无论是地价还是房价水平，武清区不仅低于城区30%左右，而且也低于同为郊区的宝坻等区将近20%左右，其市场需求，也多集中在武清本地。
“不过，从2010年开始，一线的房地产开发企业开始进驻，这是一个明显的变化，我们也希望他们的进驻能提升整个武清的区域价值，但是前提要保证房地产市场的平稳。”上述官员对记者说。
保利地产、龙湾地产还不是“向往武清”的开发商的全部，记者了解到，包括首创置业在内的多家“北京背景”浓厚的开发企业，都已经积极准备在沿京津第二高速进行土地储备，恒大、北京住总、中国水利水电等多家大型房地产开发商都已进入武清，预计未来总投资额超过千亿元。
“限”出机会
为什么2010年成了如此不同的节点?
“天津的限购令很有意思，只限天津城六区，不包括郊区县。”高鹏也是在抵达天津之后，才发现这样的限购令实际上限出的是机会。所谓天津城六区，即只包括南开、红桥、河东、河西、和平、河北六区，居民只能购买一套住房，所谓天津版的限购。
高鹏告诉记者，这实际上为整个武清楼市调整了目标客户群的结构。在此之前，武清楼市相对于天津市区较为独立，主要是满足武清当地的需求为主，天津市区居民对整个武清的认知程度不高。然而，限购令在城六区的执行，使大量城区的改善型住房需求开始转移到武清、宝坻等不执行限购的区域，所以这是第一个需求的“增量”。
至于另外一个增量，则是来自北京。由于武清整个区域比天津市区更为接近北京，所以，大量在北京被执行了“限购令”的改善型需求，甚至是第三套和第四套购房的需求，开始向天津武清进行转移，从而又增加了一部分武清楼市的需求。
这就是“限”出的机会。
围绕北京的河北十三个市县的楼市在此前刚刚结束一波小幅房价上涨行情。受环首都经济圈概念刺激，香河、固安、涿州等地在限售令的打压下，房价依旧呈上涨之势。据了解，相比于2010年10月份，目前各个城镇的楼市均有500元左右的单位面积价格涨幅，而涿州某楼市的售价甚至突破10000元的单价大关。
楼市一体?
限购的真空之下，楼市能否先于经济，完成京津一体化的尝试?
在接受记者采访时，香港中文大学教授郎咸平表示，出现环首都经济圈这样的区域发展现象，主要是由于北京因城市功能的过度集中，出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限等突出问题，急需向外扩展，河北诸城的发展皆因此而起。
相比之下，与北京交通更为便利的武清等天津市郊则仍是一个“价值洼地”。从楼市发展水平来看，该区域房价依旧在五六千元每平方米的水平，低于周边其他市县。
天津方面人士称，自天津确立滨海新区为发展重点后，发展政策明显东倾，与北京相邻的区县，反而成为北京、天津之间的价值洼地。武清即是一个明显的例子，这一位于三省市交界处，京津冀地理中心的城镇，因行政协调难题，显得位置十分尴尬。
但事实上，在京津冀城市圈的发展中，武清有其先天优势。早在清华大学城市规划泰斗吴良镛先生首次提出京津冀一体化概念之初，武清就因其地处京津冀三地中心点，这一特殊的地理位置，被规划为大北京战略的核心重镇。
天津武清距北京东南五环仅70公里，地处北京、天津、河北三省交汇，是京津冀三个区域交界的中心点，也恰是京津新兴的两大国家级开发区亦庄开发区和泰达开发区的中点。相距均在70公里左右。在京津第二高速通车后，从北京东南五环至武清仅需40分钟车程。武清同时是京津城际铁路唯一中间经停站。每天有十多班高铁，往返武清和北京南站。
吴良镛甚至曾建言，将武清作为首都第二机场所在地，可辐射京津冀三地。但是，一纸限购令能否达到这样意外的收效，恐怕仍有待时间检验。
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