专家解读地产市场新国八条：限购令全面升级

　　【新民网·独家报道】1月26日晚，针对房地产市场的“新国八条”悄然出台。虽然未见房产税的身影，但其中各条措施可谓在之前几波调控的基础上进一步收紧，严厉程度可见一斑。除二套房首付成数上调外，营业税税基扩大和限购令升级成为备受业内关注的内容。

　　营业税短期作用明显 长期或反推房价

　　“国八条”规定不足5年营业税将从过去按差额征收改为按全额征收，这一改动将使得营业税的征税税基增大很多，税赋也相应明显增加。

　　以购入价80万元，目前价值100万元的普通住宅为例，按原规定未满五年仅对20万的差价部分征收5.45%的营业税，即10900元。而调整后将对100万全额征收，税费达到54500元，大大增加了交易成本。

　　业内认为此举短期内将对需求造成明显的打压作用，或是此次国八条中影响最立竿见影的一条，但未来存在交易成本被转嫁到房价中的可能。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍就指出，营业税归根结底仍是一种流通缓解的税负，也未能体现出对不同需求的差别化对待。增加这一环节的成本，短期内可能吓退部分购房者，但长期来看甚至会推高房价。

　　限购令全面升级 三种情况暂停购房

　　在此次“国八条”中，限购令得到全面升级。基本上所有的一二线城市都将对三种情况暂停在本行政区域内向其售房。

　　这三种情况包括：已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。

　　中房信CRIC研究中心总经理陈啸天直言这次“国八条”中的限购政策很猛。而易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则指出，此举意味着除深圳外，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，限购将更加严格。

　　出台时机存争议 旨在扭转市场预期

　　国八条突然出台，在限购、价格控制、信贷、税收等多个环节上进一步收紧，事先未有任何相关信号，时机是否恰当引起业内争议。

　　中原集团研究中心总监陶琦判断今年调控出台时机提前，主要是因为在12月成交激增后，一月份的交易量仅微弱下降。为避免2月春节积累出来的需求，在三月集中爆发；同时也避免了由于成交冲动期出政策带来的交易过程影响，所以现在出台应该是合适的时机。

　　但中房信研究中心却认为本次新国八条出台的时机稍显过早，最佳时机其实应该是三月中旬左右，三月中旬一般正是市场抬头期，届时出政策效果才是最好。

　　而宋会雍则向新民网记者表示，其实国八条本身对市场的直接影响并非重点，其主要目的是对未来市场走势起风向标的作用，表明政府的调控决心，继而扭转房价将继续走高的预期。（新民网记者 朱正炎）

　　作者：朱正炎