“国八条”首日成交平稳中介：还没反应过来

　　“国八条”26日的出台，给2011年楼市调控投出一枚“实弹”。不过，由于目前地方细则尚在制定当中，且临近春节，“国八条”出台首日，沪上市场反应平淡。

　　“房价有望下半年下跌”

　　截至昨日晚8时，网上房地产显示，上海当日一手房签约套数为621套，一手房签约面积6 1458平方米。

　　“应该说，这一数字还是反映出近期上海楼市的常规水平，不能说直接受到"国八条"的影响。”中国房产信息集团分析师薛建雄说，近期上海一手房签约套数总体维持在400-900套之间，去年全年的日均成交套数也略高于600套。

　　不过，随着这一新政的落定以及春节影响，预计2月份上海一手房日成交套数会降到300套。受房产税和其他叠加调控措施可能陆续出台影响，预计今年全年上海一手房成交将保持低迷态势。“年成交量与去年持平，仍在1000万平方米左右，不过如果调控政策叠加得力，上海房价有望在今年下半年出现下跌。”薛建雄说。

　　部分中小中介已放假

　　昨日上午，上海中原咨询研究部总监宋会雍给各区域门店、分行打电话，了解“国八条”出台后的市场反应。据宋会雍介绍，当天上海中原各门店的反应出奇平淡，“市场的反应现在还没显现出来，我问了不少分行，因为临近春节，目前客户来店量很少，今天（指27日）上午不少门店都没迎来客户。”

　　据21世纪不动产对旗下300余门店最新抽样调查，市场对“国八条”尚处于理解阶段，买卖双方基本都没有因“国八条”出台而打乱购房计划或紧急入市。“国八条”出台首日，各分行电话及上门咨询量较以往并未激增，涉及新政的更是寥寥无几。

　　德佑地产副总经理罗亚东表示，昨日公司各门店的反应确实较为平淡，临近春节人们暂时把注意力转移出楼市是一个原因，同时每次有新政策出台，市场一般都会有个3-5天的反应期，真正的市场反应要之后才会显现，“光凭一天的情况来做总结会失之偏颇。”

　　据汉宇地产聚丰园分行经理陈龙介绍，由于临近春节，从本月22、23日开始分行就没什么业务量了，附近一些小中介都关门放假了。

　　同样的情况，还出现在二手房较为集中的普陀区中远两湾城，据小区内房产中介公司的业务员们介绍，他们也是从报纸上看到“国八条”出台的消息的，目前来店里专门就这一消息咨询的客户不多。由于临近春节，一些中介公司只留下两三个业务员值班，部分中介公司已经停业放假两三天。

　　“"限购"影响力最大”

　　21世纪不动产上海锐丰东昌分行经理余冠华称，因板块内购房者以外省市、外籍购房者为主，且基本名下都持有1套以上的房源，故此次“国八条”的出台对板块内的影响主要集中在“限购”的相关规定。但由于板块内购房者资金实力较强，首付提升至六成及营业税全额征收对其影响有限。

　　而在刚需、改善型需求较集中的21世纪不动产大渡河路分行，则因目前挂牌七成以上为已满五年的房源，所以该分行经理唐昱岑认为，“国八条”对板块造成实质影响的应为二套房首付比例的提高。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，二套房贷首付提高、限购加码、严征营业税是“国八条”的几个发力点。“国八条”在春节前夕出炉，既给了市场一定的适应时间，又为今年三四月份可能出现的反弹提前加压。

　　黄河滔说，政策对目前楼市的影响力大小，可能依次是限购、严征营业税、提高二套首付。原则上，“对已拥有2套及以上住房的”暂停向其售房，这条新规对需求的抑制作用将会较为明显，但如何执行需待细则认定。二套房首付比例上调的影响则相对较小，因为经过2010年的两轮调控，购房者对金融杠杆的使用频率及深度均有减弱。

　　“仍有想象空间”

　　21世纪不动产上海锐丰副总经理曹艺表示，“国八条”对市场交易可能产生的直接影响主要在两个方面，一是对二套房首付的要求提高了一点，会给一部分二套房买房人设置障碍；二是通过对5年以内出让的住房征收更高营业税，遏制炒房，提高炒房成本。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下300余门店于2010年促成的二手房成交房源的抽样调查，购房者以纯公积金贷款买房的套数约占18%，商业贷款购房的套数约占57%，一次性付款购房的套数约占25%。从成交金额角度看，商业贷款约占总成交金额的33%的比例，公积金贷款则约占5%的比例；2010年购房者的平均贷款资金需求约占购房资金的四成左右。

　　德佑地产副总经理罗亚东说，“国八条”中关于“限购”的原文表述中，有“原则上”这一前置定语，这是中央政府在一定范围内授权地方政府，根据当地实际情况及房地产量价走势的变化等，可以灵活采用或紧或松、或长或短的“限购”政策，以保障地方的房地产市场平稳、健康发展，避免打击面过大、打击力过重而导致的“硬着陆”。这一“原则性”表述，也为地方细则的执行留下了一定程度的想像空间。