来源:时代周报
一个复杂的开局，让2011年的楼市变得更加扑朔迷离。【李稻葵称北京政府采纳了其限购建议 被许小年痛骂】
延续2010年末月的“疯狂”，2011年1月，房地产企业的销售普遍迎来开门红。但转而进入传统淡季的楼市，又先后遭遇新“国八条”房地产调控和加息的宏观环境，开发商脸上的表情，是否也要如政策般瞬息万变？【陈宝存：京版“国八条”遏制房价涨幅并抬升房租】
销售目标普涨二三成
在1月26日新“国八条”颁布之前，开发商将2010年钵满盆满的辉煌延续到了新年的第一个月。【杨乐渝：京八条是北京市利用楼市调控进行城市人口调整的政策】
万科再次刷新历史最好月销售纪录，在2011年1月实现销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%。
富力1 月销售收入（按照已经签署的销售协议）共约人民币28.42 亿元，销售面积达约165800 平方米（按照已经签署的销售协议）。与去年同期相比，分别上升11%和下降24%。
中海地产1月份实现房地产销售额41亿港元及销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及 103.7%。
龙湖1月销售额42.6亿元，同比增长228%，单月销售面积31.3万平方米，同比增长249%。
良好的业绩膨胀了开发商的信心。几乎所有已经公布2011年销售目标的房地产企业，今年的销售额都预期有同比20%-30%的增长。
富力在一个月内两次调高销售目标。在1月2日的业绩会上，面对去年322.46亿元的成绩，富力董事长李思廉透露富力将2011年销售目标初步锁定在360亿元；而1月19日，富力又发公告，宣布将全年销售目标提高至400亿元。【李长安：房产中介称房价不可能下跌】
恒大在1月10日公告，2010年累计实现合约销售额504.2亿元，完成全年400亿元销售目标的126%时，并宣布2011年度设定总合约销售目标为700亿元，较2010年高出38.8%。
碧桂园预计今年全年有77个项目在售，并根据市场需求和国家政策导向，以及集团自身发展的实力，将2011年的目标继续保持在30%的良性增长速度，即2011年全年合同销售目标为430亿元。
如此地制定目标，开发商似乎对今年的形势充满乐观。
“你所说的开发商比去年业绩增加20%-30%的销售目标，都是1月26日房地产新政出台之前制定的吧？”某央企地产开发商相关负责人在接受时代周报记者采访时表达了不同看法，“销售目标的提高也要具体分析，不见得是对市场形势的乐观判断造成的。比如说，某家企业2010年有10个盘可售，可售面积100万平方米；2011年可售20个盘，可售面积200万平方米，那他定的目标比2010年多个百分之二三十，实际是调低了目标。因为可售量大了，所以目标高，这是基数的问题，不是市场形势判断的问题。”
新政打乱开发商步调
“房地产新政是节前颁布的，中间经过一个传统的春节楼市淡季，而现在刚刚开春，一切都还处于观察期。”保利地产集团副总经理胡在新对时代周报记者称，“此刻，对于政策可能产生的影响我们不好妄加评论。”【韩博强 京版限购令的八项猜测】
保利地产在2010年实现了662亿元的销售额，业内机构普遍认为按照其50%以上的增长势头，2011年实现千亿元的目标可期。
在政策观察期，胡在新对时代周报记者称，“保利还没有对既定的销售目标和策略等有调整的想法。”
但不可否认，赶在节前出台的又一波新政，还是打乱了不少开发商的步调。
“第三轮调控影响开发商节奏，春节期间的萧条市况，使得部分预计春节长假后开盘的项目，更加担忧即将落地的调控影响，延缓至3月份开盘。”北京中原地产三级市场总监张大伟告诉时代周报记者，“原本预计在2月开盘的19个项目，其中半数都已经后延开盘计划。预计2月份全月开盘的项目不足10个。”
万科董秘谭华杰就透露，考虑到市场需求的季节性特征，万科2011年2月份计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。
对于推盘节奏，开发商明显各打算盘。据南京当地媒体报道，在“限购令”还未公布细则之前，当地有开发商就将此前准备三四月份开盘的项目提前到2月20日，即细则出台最后期限开盘，以“抢跑”应对“被调控”。【严睿：房产限购新政是短策，非长治】
而上述央企相关负责人也表示，“如果没有其他原因，一般来讲这个时候开发商没理由不尽快开盘的而去等细则出台的。因为他等的不是利好消息，没理由等。细则一出来，购房者想买都买不了，你说他干嘛要等？”
开发商的定价也不得不审慎。据链家地产市场研究部统计，2月份计划开盘的项目中，其中半岛家园、保利花园的价格分别为16000元/平米，8500元/平米。基本和这两个项目前一期的拟售价持平。而整个2月份计划开盘的均价为23000元/平米左右，也基本与2010年12月份新盘均价持平。链家地产首席分析师张月认为，“如今，随着房地产调控越来越深入，政策实施的叠加效应也开始慢慢显现。尤其刚经历了第三次调控，开发商对于新盘的开盘及定价可能会显得更加谨慎。”
开发商最怕“限购令”
“从目前来看，新调控政策中，‘限购令’向二、三线城市铺开这一条影响会比较严重。”胡在新对时代周报记者说，“但目前还在等待各个地方细则的出台。”【@张鸣：北京大规模歧视外地人】
从去年北京开始的楼市“限购令”正在向全国蔓延。1月5日，郑州出台限购令；1月11日，太原出台限购令；1月14日，武汉出台限购令；1月18日，昆明出台限购令；1月21日，济南、南昌出台限购令，此外，青岛、南宁、合肥、沈阳等城市也明确要出台此项政策，至2月15日中午，全国已经出台及明确表示会出台“限购令”的市县已经达到36个。
开发商对这只“有形之手”的担忧不无道理。近几年来，向二、三线城市进军已经是各大房企心照不宣的布局路线。无论是避开竞争激烈且为调控焦点的一线城市，以实现均衡布局；还是搭乘中小城市的城镇化东风和政策优惠，“到二、三线城市去”对开发商而言都具有不一般的意义。
2009-2010年新增项目中，保利在成都、长春、中山等二、三线城市占比明显增加，目前70%以上的土地储备在一线城市以外；从2010年全年的销售额地区结构来看，保利地产在北京、上海、广州三个一线城市的签约额约占1/3，二、三线城市的份额占到2/3。
而目前已经进入超过60个城市的恒大地产，更是如打游击一般避开调控高热地带，触觉已经伸向内地非省会的三线城市。
今年1月30日，恒大地产在海南儋州的项目恒大名都开盘，其董事局副主席、总裁夏海钧称，“国家最新的宏观调控政策正式出台，对直辖市、省会城市以及其他经济发达的高房价城市进行了限购和限价。正如恒大在前几年通过进入二线城市，避开了国家宏观调控的风险，使公司的成长在几年内有了几十倍的跨越式增长，由一个区域公司成长为全国的龙头企业。恒大进入儋州这样的三线城市，也是出于这样的考虑。”
限购令的铺开加之二套房首付比例的提高，更大范围抑制住购房需求。
“新政出台后，尽管各大房地产公司都有一定的规避措施，但是销售量的下跌是不可避免的，短期会很明显地下滑，毕竟消费者的购房预期下降了。”亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者表示，“但是价格变动有一个周期，尤其是全国性的开发商，项目结构好的，受影响要小一些，毕竟开发商2010年资金链不像2008年那么紧张；但是中小开发商或是北京、上海等只做本地市场的开发商，受到影响较大，会有洗牌的危险；价格走势是先扬后抑，上半年价格可能小幅度上涨，四季度会有所下降。”
北京联达四方投资管理有限公司总经理杨少峰更是悲观地预计，“2011年房地产行业前景堪忧。从限制贷款等到直接限购，基本上2011年中国整个一、二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。”
多业态战略提上日程
当宏观调控成为常态时，地产行业的转型即成为当务之急。
龙湖集团在今年1月取得42.6亿元的销售业绩，并首次告别年初无盘可推的局面。在其给时代周报记者提供的资料中称，“这得益于公司调整过去多年的推盘节奏以及加大商业综合体的推盘力度。”
据悉，龙湖在重庆和成都打造的两个商业综合体项目，在今年1月，分别实现322套房源开盘当天售罄和79间商铺面市6天即被抢光的局面。也因为龙湖在商业综合体项目试水成功，让重庆龙湖以17亿元的签约金额创单月销售历史新高，成都龙湖签约金额达到其历史第二高位。
龙湖已经开始了在商业地产的布局，并表示未来所开发的建筑面积中，将有10%到20%用于商业类建设；而同其他开发商一样，此前在山东、云南拿到不少大体量地块，用于旅游地产的开发，龙湖的业态日趋多元。
事实上，不少房地产企业已经预见今后国人居住生活方式将发生的重大变化，而开始布局住宅地产之外的产品形态。在近几年住宅市场屡遭政策洗礼的形势下，多业态战略更是被抓紧提上日程。
万科地产董秘谭华杰此前接受时代周报记者采访时即透露，万科的业态会在2011年出现多元化趋势。今年将有养老住宅和旅游度假型物业落地、推向市场。
而保利在坚持发展其房地产开发的传统业务之外，近两年保利也在不断开展创新业务。保利集团曾透露，随着房地产市场环境的改变，集团也随之确立了住宅、商业以及旅游和养老四大地产业务板块。保利已经成立了养老地产的研发团队；而去年11月30日，保利地产旗下的保利东莞与广东东莞樟木头镇人民政府、樟木头林场签订了相关协议，显示保利地产将斥资约百亿元在当地打造以“生态、文化、人居”为主题的国际级旅游度假新城，在旅游地产首次试水。
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任志强：纳税五年仅为能买房吗？是否应给个北京户口？
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崔鹏：应对北京十五条的重大利好办法
我在北京纳税5年以上，有北京户口，发财的办法来了，我可以和想买房的外地女青年结婚，她买房后再离婚，房子归她，不要求同房，只要房价的百分之1.5%，这样可以尽快的实现财务自由。[@理财崔鹏的微博]
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