广东“三旧改造”正酣 上市公司会身价倍增

　　从高铁板块热到水利板块狂，A股近期的板块轮动一大规律就是跟着政策走，不论是大机构还是小散户，都热衷于跟随政策打“游击战”。从这个角度看，广东省今年加速“三旧改造”这一政策信号，或许会给资本市场带来新的热点。随着“三旧改造”范围扩大，越来越多上市公司 将涉身这场土地升值大戏。为此，我们一方面了解了该区域“三旧改造”的进展，另一方面，我们梳理了哪些上市公司可能因此获得厚利。

　　据记者初步统计，去年广东有逾10家上市公司公告或透露了关于“三旧改造”的信息。随着“三旧改造”工作进入到第二个年份，相关政府部门探索的经验更为成熟，未公告的上市公司在相关政策的鼓励之下也会更为积极。更多的相关上市公司会在今年浮出水面，“三旧改造”有望成为资本市场新热点。

　　今年1月4日，一家港股公司率先拉开了“三旧改造”大幕。大昌微线集团公告，全资子公司的一块5万多平米的旧厂区被纳入惠州市“三旧改造”范围。公告次日，公司股价就上涨逾7%。

　　预计冠豪高新可获益9亿

　　谈及“三旧改造”，冠豪高新可谓是先锋者。2010年12月28日，冠豪高新在东海岛新的项目基地正式奠基，成为广东上市公司中“三旧改造”影响最快的企业。在1780亩新平整的基地旁，矗立着的宣传牌除了标有该基地未来的发展规划外，现有厂区未来用于商住项目的设想也展示其上。

　　有分析人士计算，若进行商住项目开发，预计可给冠豪高新带来约9亿元的潜在收益。对于该公司2.86亿的股本来说，土地的重新估值将给每股带来3.15元的收益，昨日该股收盘报11.6元。

　　冠豪高新正在如火如荼地进行“三旧改造”，一街之隔的国联水产没有理由不被列入“三旧改造”之列。资料显示，该公司董事长李忠旗下就有一家湛江国力房地产公司。据了解，公司附近地段的房屋均价已达8000元每平米。

　　另外，同在附近的还有一家湛江巨恒海产食品有限公司，该公司是通威股份的一家控股子公司，其占地面积均与冠豪高新的厂区相差不大。

　　广州浪奇坐拥10万平米宝地

　　2009年2月，广州浪奇公告称其被列入广州市“退二”搬迁企业名单。这一消息引起了市场的强烈关注。就在浪奇公告不久，某券商的研究员们背着厚重的卷尺在浪奇厂区仔细丈量，以求精确重估出该地块的价值。

　　资料显示，广州浪奇要搬迁的地块位于广州市天河区黄埔大道东128号，面积约10.25万平方米。该地块距离珠江岸线只有50米左右，临近东圃大桥及黄埔大道、中山大道等市内主干道，还有地铁经过。广州的长期规划中，该地块很可能是用作商住用地。如此一块风水宝地，在众多大房地产商云集的华南地区，很难不成为它们极力争夺的对象。

　　对于其价值，广发证券曾于2010年4月作出推算。假设地块按照住宅用地拍卖，拍卖地价7000元/平方米，容积率为3，缴交拍卖款15.05%的税费;在此条件下，广州浪奇的土地收益为11.89 亿元，合每股价值13.4 元/股。一个月后，广发证券再次测算，售价减去成本和利润后的剩余值为9251元每平方米。该数据一是考虑到了房价的下行风险，二是按当时的价格估算。

　　公开资料显示，浪奇的厂区附近有江源半岛等楼盘。据搜房网数据，目前，江源半岛毛坯房的均价为25000元每平方米。

　　中信证券的一份研究报告则预估，广州浪奇的地价约36亿元左右，公司能得到65%的土地款即23.4亿元作为补偿。以昨日公司收盘价15.12元，目前其总市值仅26亿元。

　　据悉，广州浪奇在南沙建新厂所需投资资金约4亿元左右。广发证券的研究报表示，“从三旧改造的角度看，广州浪奇的地块小、总地价低、相对容易操作”。

　　为鼓励“三旧改造”工作的加速推进，广州市出台了《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，《意见》指出，旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例;在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。也就是说广州浪奇可以得到65%的补偿额度。

　　不过，据公司方面昨日对记者表示，对于原有厂房土地的处置方式和时间都暂未确定。

　　另外，值得注意的是，广州浪奇的主业也迎来了春天。预计于今年达产的MES项目将是广州浪奇的又一重头戏。MES被誉为新一代绿色表面活性剂，因其绿色环保、性能更佳、成本低廉，还有较高的技术壁垒，前景颇为市场看好。据相关报告分析，因属于可再生资源及很好的生物降解性，MES逐步取代 LAS 和 AES 乃大势所趋，另有研究报告称，使用MES可使广州浪奇的成本降低10%或更高。

　　珠江啤酒总部搬迁引人遐想

　　2010年8月，珠江啤酒正式登陆A股，上市首日上涨177.24%，在新股IPO重启后的首日涨幅中位居第三，其后不足1个月股价便再翻番。背后一个重要因素也在于它有那块风水宝地。只要一谈及珠啤，业内人士无不提及该地，可以说，“醉翁之意不在酒”，珠啤地 “香”赛酒香。

　　2010年11月12日，珠江啤酒公告，公司收到控股股东广州珠江啤酒集团有限公司转发的广州市国资委《关于广州珠江啤酒股份有限公司总部产能搬迁有关工作的函》，要求珠江啤酒广州总部力争在2013年底前大部分产能实现外迁，2015年底前完成全部产能停产搬迁工作。就在一个月后，珠啤正式启动了拆迁工作，公司公告拟将总部的三分之一产能迁往南沙和梅州，正式启动了搬迁的步伐。

　　公开资料显示，珠啤广州总部这块地面积为251147平方米，位于琶洲，毗邻广交会展馆。按照公告中的描述为“地处广州新中轴线，紧靠珠江南岸”，可见其地理位置更为优越。

　　再看该地块将来的功能，根据广州市产业布局调整规划中“一区集聚”的具体规划，由珠江新城、琶洲地区和天河北共同组成的城市中央商务区，重点发展金融、保险、会展、商贸等现代服务业。无疑，这里归属广州未来CBD的核心区域。

　　自从广交会展馆搬到琶洲后，这里的地价就开始直线飙升。早在2006年，附近就诞生了10037元/平方米的“地王”。从广州市国土资源和房屋管理局2010年9月27日的一则挂牌出让公告上显示，琶洲两块总面积38235平方米的商业金融用地及一幅交通设施用地，挂牌价为88079万元，粗略估计每平方米的地价约达2万元。若按公开出让的方式，按土地出让成交价的60%计算补偿款，该地能带来的收益之前为30亿元。

　　不过，记者之前了解到，公司可能会选择合作方共同开发的方式，这样将带来的收益或会更大。

　　广船55万平方米基地已被觊觎

　　广州浪奇和珠江啤酒的位置都是临江。近期受市场追捧的广船国际，地理位置同样不输前两者。同样坐拥江景同时已列入广州市“退二”名单之列，其地块面积却是珠啤的两倍多。

　　资料显示，该地块位于芳村大道2号，面积约55万平方米。该地块紧连珠江，且呈狭长形状，是建高档住宅区的理想场所，开发商们早已摩拳擦掌，觊觎已久。

　　虽然广船国际方面对搬迁计划一直未能出台，但业内人士认为，广船搬迁的可行性极强。另外，随着白鹅潭规划的推进，广船的搬迁已是上弓之弦。广发证券的一份研究报告认为，广船的搬迁改造不仅不会对主业产生负面影响，还会有许多积极的作用。

　　该研究报告称，公司在广州的生产基地年生产能力大概在22条船、70 80万吨左右，在行业景气高峰时，产能无法满足需求，影响接单能力。因此搬迁能解决产能瓶颈，同时搬迁之后，还将上新的设备，有利于提高生产效率。而且，搬迁不会产生附加成本;公司生产人员都是劳务工，不会产生额外的成本;场地的平整速度较快、较方便，搬迁也较易实施。

　　值得一提的，据预计，面积800多亩的中山制造基地今年8月可试投产，这或许是广船国际实施搬迁的第一步。

　　据了解，《白鹅潭地区控制性详细规划》获审议通过，若广船国际的工业用地最终被列入“三旧改造”的范围，经测算，该地块可能价值125亿元。

　　按照广发证券严谨的算法给出价值评估，扣除拆迁安置成本最高为30亿元计算，分最保守、保守、中性、乐观和最乐观五个级别，土地净收益分别为15.8亿、31.1亿、46.3亿、61.6亿、76.8亿元。基于广船国际4.95亿股本，给每股分别带来增值3.19元、6.28元、9.35元、12.44元、15.52元。昨日该股报收于34.4元。

　　被“误读”的广钢巨幅宝地

　　同珠江啤酒和广船国际一样，广钢股份也被广州市明确列入“退二”搬迁企业。股价曾一度被市场热炒。

　　查阅资料显示，广钢股份的地块位于广州老城区荔湾区芳村，临近珠江，是原来的老工业区。由于紧连佛山，该片区还是广佛同城规划的重要枢纽之一。据了解，自广钢股份初次透露搬迁开始，就有不少开发商表示极大的兴趣。

　　从面积上讲，广钢的这块地可以说是“巨无霸”。据公司上市公告书显示，1995年10月，广钢股份与广州市国土局签订国有土地使用权出让合同，公司获得位于芳村区鹤洞广中路面积138.2万平方米的土地使用权，共出资4284.9万元，分四期支付。目前账面成本为4843万元，单位成本仅35元每平方米。据了解，该地块是广州市区内仅剩的大型江边地皮。

　　有人曾经对该地块的价值进行了估算。若以仅一江之隔的广州造纸厂为参照物，其面积54万平方米，搬迁时政府补偿了45亿元。同比计算，广钢可收益115亿元。按广钢股份7.6亿股本计算，每股增值15元。广发证券的一份研究报告计算，最保守的方法得出土地的净收益为57.4亿元，每股增值7.52元，最乐观的为172.6亿元，每股增值22.64元。

　　广钢股份重组备受市场瞩目，引来众多基金机构押注，随着预案的出炉，市场预期落实。市场表现上，昨日公司收盘价6.98元，较停牌前收盘价7.78元已下跌逾10%。

　　业内人士表示，市场预期落空的背后是公司巨幅地块遭到“误读”。

　　根据重组预案披露，拟置出资产预估值较广钢股份2010 年9 月30 日母公司报表所有者权益6.05亿元增值255.21%，主要增值项为固定资产中房屋建筑物和无形资产中的土地使用权。其中房屋建筑物评估增值主要为企业采用的会计折旧计提方式与评估采用核定成新率的标准差异导致;无形资产中土地使用权评估采用基准地价法，评估增值为土地所有权原始取得成本较低与近年来工业用地标准大幅上涨形成巨大差异导致。

　　从广钢重组预案中可以得知，该地块仍是按工业用地标准进行，而并非按“三旧改造”政策，将土地使用性质改变这商业用地的方法进行评估。

　　“误读”的原因在于“退二”与“三旧改造”的政策含义并不相同，即，列入“退二”名单的并不一定就是列入“三旧改造”之列。

　　还有哪些公司会涉及“三旧改造”

　　目前，已明确公告涉及“三旧改造”的上市公司除上述冠豪高新等公司外，还有佛塑股份、白云山A、韶能股份、丽珠集团等。

　　除已有公告之外，还有很多上市公司尚在谜雾之后，未露真容。不过，可从部分上市公司的动作中可以找到一些蛛丝马迹。

　　白云山A在2010年3月8日的一则公告称，因广州市亚运环境整治改造工程需要，广州市越秀区建设和市政局征用公司下属分公司白云山何济公制药厂名下的位于广州市越秀区越秀北路139号的房地产，并按该房地产的市场评估值外加补贴和搬迁补助费等进行补偿，合计补偿2267.3万元。公司预计这次补偿可以为公司今年的净利增加约1300万元。

　　其实，除此之外，白云山A共有七块地跟上述地块一样，都是在广州的中心城区，也应在“三旧改造”范围之内。面积约300多亩，价值就不可小觑。其周边平均房价早已超过20000元/平方米，已是广州市的稀有土地资源。

　　拥有同一控股股东的广州药业也有地块处于广州市中心区域，如其子公司奇星药业便是。另外，美的电器总部的搬迁，也让人勾起对到搬迁后的地块之遐想。