限购阻击炒资 外来客转战三、四线？

　　2月16日，北京公布了落实“新国八条”的房地产调控细则，这份被称为“史上最严厉的调控政策”中，最引人注意的是限购令，由此，没有五年本地纳税或社保凭证的非京籍家庭、有一套房的非京籍家庭、有两套房的京籍家庭，统统被剥夺了购房的资格。

　　较之一线城市越发严厉的限购政策，各省会城市的限购，似乎有些不温不火，而更多房地产发展势头较好的三、四线城市，是否限购还不可预期。

　　这些空挡，为投资资金提供了新的可能。

　　趋势

　　2010年的楼市，一直在持续的调控中。与此同时，投资资金的转移，早已显现出来。

　　“楼市调控对投资资金走向的变化，现在还看不出，毕竟实施的时间太短。但在无锡，近年来投资者增加的趋势，确实存在。”无锡阳光100国际新城一位负责人对本报表示。

　　作为当地规模较大的一个项目，无锡阳光100国际新城，明显地经历了投资人从少到多的过程。

　　上述负责人表示，该项目从2008年开始销售以后，一开始投资者的比例只有2%、3%。不过，这个比例在接下来楼市的发展中，发生了明显的变化。2010年开始，投资者明显多了起来，从去年的整体情况而言，投资者比例接近20%。在2010年4月的宏观调控之前，投资者比例达到了顶峰。

　　2010年4月宏观调控之后，投资者没有了，自住客户也消失了，但是这一情况并没有持续多长时间。进入2010年下半年，成交量又迅速恢复了。投资者依然是一个活跃的群体。让上述负责人印象深刻的是一个浙江炒房团的到来。

　　2010年七八月份，一辆大车开进了该项目的售楼处，这是一个来自浙江的购房团，一共有近30人，有两、三个人作为代表与项目交涉。这个购房团希望能整体买下其中一栋楼，不过他们希望得到一个团购价。当时的购买市场已经相当活跃，开发商并不同意给团购价，表示要买需要交钱排号、按市场价执行，后来这笔团购没有达成。

　　但投资资金的热情，由此可见一斑。零散的投资者，已经成为一个活跃的群体。2010年底，无锡阳光100国际新城，曾有个人投资者一次出手买了近10套房子。这是一个生意人，由于购房政策对二套房首付、贷款利率有严格要求，于是这次购房以家族的名义出现，由家族中每人认购其中一套。在办理贷款时，开发商发现这些人的身份证地址，原来都在同一个地方。

　　目前，无锡的新房成交确实较春节前有所下降，但下降幅度有限。“元旦时，无锡每天的成交量是200套左右，现在每天的签约量都在100套以上，而且这个数据还在逐步上涨。”该负责人表示。

　　与无锡不同，省会城市长沙正处于政策出台前的紧张氛围中。但其对投资者的吸引力，在此前也显现出来。

　　“长沙是自2010年以来，中部地区唯一没有出限购令的省会城市。”长沙一位开发商2月16日对本报表示，目前长沙市场对限购令出台的预期非常强烈，市场传言限购令将于2月底出台。

　　这位开发商表示，目前长沙观望情绪加大，限购令没有出来，究竟满足什么条件能买、能申请贷款，都不好说，现在各个主要开发商的成交都在下滑。在这种情况下，开发商普遍都在加紧出货并延迟新项目的开盘时间。

　　长沙楼市外来投资者增长，在2010年很明显，据了解，长沙的外来购房者主要来源于两个方面，一是从北、上、广、深转移来的投资者，一是经国务院批准的长株潭（即长沙、株洲、湘潭）一体化规划所吸引的本省投资者。据长沙市房地产协会在一次业内会议上公布的数据，2010年，长沙商品房销售合同中，75%的购房者都是外地户口。

　　缺口

　　继一线城市以后，限购令逐渐覆盖各省会城市，投资资金能够进入的范围在缩小，但空间依然存在。

　　“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。该政策自1月26日出台至今，仅有青岛、上海、济南、成都、北京5个城市新出台了住房限购政策。

　　长沙从去年至今一直没有出限购令，现在各楼盘都在加快过户时间，为了避免随时可能出台的限购政策的影响，有的楼盘从认购开始三天内就能办完所有手续。

　　即使是今年新出台的限购令，有些限制也相对较温和。

　　如2月12日济南出台限购令，二套房首付比例为50%，低于国务院60%的要求；而且无论本市户籍还是外地户籍，在今年底之前，只能新购一套住房，购房机会还存在，这显然宽松于“新国八条”后第一个出台限购令的青岛市，青岛规定，拥有2套及以上住房的本地家庭、拥有1套及以上住房的外地家庭、无法提供纳税凭证的外地家庭，都被暂停购房资格；2月15日成都出台的限购令也是如此，只对主城区进行了限购，反而利好远郊县。

　　根据 “新国十条”的规定，“直辖市、计划单列市、省会城市”进行限购相对明确，而“房价过高、上涨过快的城市”，则是一个模糊的指向。接下来，省会城市将会成为此轮限购的主角，从目前出台的政策看，其严格限购的动力尚不充足；而省会城市以外城市，将如何限购，则更不可预期。

　　实际上，一些发展较快的三、四线城市，房地产市场的吸引力也在不断增强，如内蒙古赤峰、江苏徐州等。这些存在空当的城市，为投资者提供了新的可能性。

　　不过北京虎杰投资机构首席分析师张寅认为，现在判断新的热点还为时尚早，政策不明朗是目前最主要的问题，限购细则的核心往往在于非本地户籍居民的购房条件是什么，非本地户籍居民的购房需求，决定着市场的走向。

　　2月16日，北京新的限购令出现，没有五年本地纳税或社保凭证的非京籍家庭、有一套房的非京籍家庭、有两套房的京籍家庭，都被限制再买房。这些严厉的限购政策，正在迫使一些本地购房者转向其他城市。

　　与浙江、山西等炒房资金不同，一些中产阶级的投资者近年来逐渐活跃于各地楼市。而随着北京等一线城市更为严厉的限购，可以预计这类购房需求将更多出现。

　　去年底，成都一位开发商销售经理对本报表示，因为北京限购，2010年4月份后，从北京来成都置业的人有一波小的高潮；当年10月份后，则是上海、深圳的投资客在成都登场。

　　来自上海的投资人张先生，去年底就组织了一拨投资人到成都看房。“我们关注城西的房子，小户型的房子最好，毕竟大家在上海只是中产，并非大富大贵。因为贷款不好办，要全现金购房了。”张先生说。

　　这些投资人很惊喜地发现，在成都规划的地铁沿线，5000元/平方米的楼盘还可以找到，而最贵的楼盘销售价格也不超过2万元/平方米，对北京人来说，位置好的地方，即使60年代建的房子都可以起价3万元/平方米。

　　这些投资者多半身价并不高，多的也就是千万元左右。来成都购置房产，多半是为了避免通货膨胀造成资产缩水，而选择成都，则是因为其价格比较低，也算是西部的中心城市了。他们出手也比较谨慎，不会把全部资产都放在成都，也就购买一两套住房。

　　四川中原地产高级分析师杨致远说，还有在北京上班的白领阶层则是在内城购置小户型，用来出租。

　　在北京外资医药公司做销售代表的魏先生打算，回成都先置办一套房子再说。魏先生来自泸州，上学后留在北京，家庭月收入超过4万，2009年以来一直打算在北京买房，因为北京房价飞涨，未能如愿。

　　随着北京对外地人买房的限制条件，由提供一年的纳税凭证变为五年，必然迫使更多像魏先生这样的年轻人回老家买房。