楼市调控下半年见效 二线城市先降价(图)

    从春节前的“国八条”开始，第三波楼市调控频频出招：春节假期刚过，央行就宣布加息；北京出台史上最严厉的限购政策；上周五，央行再次提高存款准备金率。

　　货币政策与行政手段结合的调控正逐步形成合力，对楼市形成长远的影响力。本期特别邀请 几位业内嘉宾，结合自身发展及对市场的判断，把脉楼市的现状及发展趋势，希望读者能从中得到一些投资建议和后市预测。

　　4月份之前楼市处于“寒冰期”

　　重庆商报：在一系列调控组合拳下，目前楼市情况如何？

　　黄雄：这轮调控下，北京、上海和广州等一线城市，楼市成交量下滑厉害。春节假期结束后，市场并没有出现预想中的回暖。在北京，外地人缴纳社保未满5年不能买房，这导致未来的成交量将大幅下滑。

　　如果一线城市比照北京出台限购令，未来市场将进入“寒冰期”。即买卖双方都观望，市场成交量下滑。观望期估计要持续到4月。分类看，首先出现销量下滑的将是高档房。

　　代育松：今年上半年，市场的整体情况是量跌价稳。新房、二手房成交量下跌两三成比较正常，但价格会稳住。一手房方面，房企的资金还能维系，没有降价的压力。二手房方面，业主惜售，担心房屋出售后，自己不能再买回新房。

　　范小冲：这轮调控的目的，是“以时间换空间”，政府通过信贷手段与行政手段，摁住快速上涨的房价。在保障房建设没有跟上市场速度的情况下，楼市调控一看疗效，二看时效。疗效就是摁不住就要加力，时效就是直到保障房建设功成之时。

　　调控效果看限购细则和执行力度

　　重庆商报：自去年四月份开始，现在已经进行的是第三轮调控，这轮调控将在什么时候收到显著效果？

　　范小冲：今年下半年，房产供应量会增加，在货币政策回归常态背景下，市场需求量下降。从而导致市场供大于求的局面出现，此时为调控效果见效最佳期。供应量下半年增加的原因是，房企在2009年下半年至去年上半年，拿了大量的土地，开工量也很高，比如重庆去年的开工量超过5000万平方米，这些房源大部分将在今年下半年上市。

　　黄雄：政府要摁住快速上涨的房价，在限购细则和执行制度上就要多花功夫，这是影响调控效果的关键。比如很多地方的限购政策规定，拥有房屋总量不能超过两套。这个两套是以银行的贷款记录算，还是按房产登记记录算？如果按银行贷款记录算，拥有两套住房的人就不敢轻易卖房，卖了以后也无法买新房，改善型住房需求将大幅下降。如果按房产登记算，有两套住房的人，只要卖一套房，就还可以买新房，那么这个政策力度就小很多。

　　房价下降将从二线城市开始

　　重庆商报：老百姓对调控最大的期望就是降房价，诸位认为在本轮调控下，房价会不会下降？哪些城市会率先降价？

　　黄雄：二线城市会比一线城市先出现房价松动。一线城市的房企都是大块头，承受能力较强。除了贷款，还有很多融资渠道。二线城市有很多中小房企，在调控下，银行给他们的贷款额度有限，其他融资渠道又较少，他们就想快点出货，此时价格就会出现松动。

　　代育松：一些大型开发商也喜欢选择在二线城市降价促销。大型房企在二线城市的项目较大，一般都要分多期开发，当市场不景气的时候，他们在首期就低价开盘，聚集人气，后期的楼盘再逐步提价，从而达到项目的总盈利与预期持平。另外，二线城市的自住需求较多，只要促销就容易收到效果。

　　重庆商报：你们认为房价会降多少？

　　范小冲：调控持续，未来房价会略降，但降幅很小。政府调控的目的是摁住快速上涨的房价，而不是让房价一下就降个三分之一，甚至拦腰一刀，历次出台的政策里面也没有这么提过。去年成交量达9亿平方米，即便严格的调控下，我预计今年成交量会下降到7亿平方米左右。

　　黄雄：房价的变化要分地域。一些房价上涨过快、被有关部门重点监控的城市，房价下降的幅度会较大。但二线城市的房价会出现结构性的变化，中低端楼盘会降价，中高端楼盘价格会稳中略升。

　　地产行业将掀起一波并购潮

　　重庆商报：在这轮调控下，地产业将出现什么变化？房企又该如何应对？

　　范小冲：房企将出现一波并购潮。一些中小房企将成为大房企的项目公司，业内将进行新一轮洗牌。

　　在限购的情况下，购房者更加理性，一些专注于产品品质开发，并取得成功经验的房企，将获得购房者的青睐。

　　调控还封堵了房地产开发的诸多漏洞，工商、税务、房管所等多部门信息联网，以前那种靠资本运作、靠涨价等手段运作的粗放式发展方式行不通了。地产开发越来越回归本质，需要一整套科学的、精细化的管理手段。在这个转换的过程中，不适应的房企将被淘汰或兼并。

　　黄雄：从全国看，开发商的出路不少，比如万科、保利这样的大型房企，早已开始着手持有商用物业，并已在全国布局商业地产。一些中等房企可能会转型开发特色地产，比如度假旅游地产项目。还有一些房地产企业会拿出资金成立地产产业基金，纯粹做投资人。

　　2年后房价不会出现报复性反弹

　　重庆商报：有房企的内部会议表明，调控下，房企拿地谨慎，开发量逐步降低，负面效果将在2年后开始显现，未来房价会不会反弹？

　　范小冲：调控加码，开发商握有资金，但买地的积极性比去年降低，显得谨慎。这种谨慎，会影响未来的市场供应量。但是，两三年后，保障房增加，满足了大部分没有买房的刚需人群。比如说重庆，到2012年，将建设4000万平方米公租房，覆盖25%以上的“夹心”住房人群。届时，有钱人买市场提供的商品房，钱少一点的就住保障房。单从市场这一块看，房价可能会比现在高很多，但社会的住房问题，却没有现在这么突出。

　　代育松：供应量减少，未来房价反弹幅度不会太大。从今年开始，信贷政策回归常态，市场上的货币逐渐减少。存款准备金率达到19.5%的新高，未来还将加息，市场将由负利率转正。在上世纪末的香港，当初房价涨幅较大，后来负利率转正，房价回到半山腰，现在的房价还没有彼时高，信贷政策收紧的威力可见一斑。