地产投资恐明显下行

　　　□中证证券研究中心 张泰欣

　　　随着各项政策的完善和前期政策的叠加影响，楼市拐点会加速显现。在市场预期逆转和去泡沫化深入的过程中，房地产量价回落将影响投资的正常增长，中期内，房地产投资的下滑可能引发未来经济增长的动力之忧。

　　　1月26日国八条出台以来，已有北京、上海、广州、济南等多个城市出台了地方调控细则。从总体看，地方版的调控力度没有超出预期。本轮调控的出发点又是以抑制需求为主，而在供给方面，除了保障房规划有所明确外，加大普通商品房的供给措施未曾提及。地方版调控新政的效力还需时间来体现。不过，在加息周期的作用下，由于购房者累积的成本和开发商财务成本的提升，未来需求的萎缩和供给的减缓是确定的，在行政调控的干预下，楼市拐点将提前出现。

　　　随着政策的深化、楼市的惨淡必将影响到土地市场。在楼市拐点阶段，销售增速更具敏感性，而新开工、完成开发和土地购置等一系列投资指标具有滞后性，因此销售的显著变化将是判断拐点的重要标志。在2008-2009年的调控周期中，销售面积的增速先于新开工增速8-9个月，因此，未来关注的焦点应从地产投资转向销售变化。从上周数据可以看出，在政策密集作用下，各地楼市基本步入速冻期，一线城市的成交环比跌幅超过了40%，一些区域的二手房价格出现了明显下降。如果这种态势在未来三个月内得以持续，那么一季度末二季度初楼市拐点将得到印证。

　　　政策对楼市的转向更多是催化和加速作用。事实上，从去年12月的开发情况看，楼市已在前期政策的作用和预期的变化下出现了投资放缓的迹象。从单月数据看，2010年12月地产开发同比增幅为12%，而前11个月都在30%以上，商品房销售虽然在2010年12月、2011年1月出现了非理性疯狂，但掩盖不住投资开发后续无力的状况。新开工面积和土地购置面积分别回落了8个百分点和4.8个百分点，开发商已对未来政策的不确定性提前做好了准备。更为重要的是，央行货币政策收紧的力度和节奏出乎市场预料，目前多数机构预期年内还有两次加息，100基点的存款准备金上调空间，在资金成本加重的影响下，地产投资回落的步伐可能加快。

　　　那么，1000万套的保障房是否对地产投资有一定的补偿效果呢？虽然各地都有大力推进保障房建设的措施，但保障房投资对地产投资的回补作用不容乐观。如果按照每套平均60平米算，1000万套保障房全部开工带来的新增投资约为10000亿元，占去年地产投资的比重为20%，占比有限，并且今年全部完成1000万套也有一定的风险。因此，最终实际投资额可能会缩水。从去年公布的数据看，经适房投资全年累计1100亿元，与2009年比，并没有出现大幅增长。即使去年下半年来后续的项目记入当前投资项，其增长也有限。

　　　从地方财政的资金安排看，如果投资热情减缓，土地收入的减少将影响地方政府建设保障房的资金来源。而在货币紧缩通道中，地方政府融资平台的控制也会有所强化，因此在资金方面，大规模的保障房建设恐怕难以实现。此外，保障房可能会对商品房投资形成一定的挤出效应，进而地产投资整体出现明显回落。

　　　在地产投资下行明确的判断下，如果投资放缓超出预期，有可能引发对未来经济增长确定性的担心。从去年的数据看，地产投资占固定资产投资的比重已达20%，地产投资每下滑15个百分点将拉低固定资产投资增速8个百分点，进而影响GDP1%的增长。在成交低迷，价格回调，前景不明的预期下，预计今年地产投资累计增速将会回调至20%左右，相比去年下降13个百分点。在地产投资持续回落，又没有基建等大项目跟进的情况下，未来经济增长的新动力需要进一步发掘。