国信证券：地产股把握主线静待转机

　　　□国信证券 方焱 区瑞明

　控松动的可能性不大，地产股的趋势性机会仍难出现，但若大盘持续向上或销量在3月份回归正常，地产股则有反弹可能。由于地产板块目前的标配权重已降至3.5%以下，若待反弹催化剂显著出现后再加仓将带来较高的冲击成本，因此建议现阶段趁低买

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　　　销售经历了一个暖冬

　　　2010年楼市销量增长，12月份暖度不减。2010年全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%，大幅超越去年中期市场认为全年销量同比10%-20%负增长的预期。其中12月单月销售面积2.18亿平方米，同比增幅达17.88%，增幅较11月份扩大3.11个百分点。全年全国商品房销售额达5.25万亿元，累计同比增速达18.3%，其中12月单月销售额1.02万亿，单月同比增速达27.4%，增幅较上月扩大8.83个百分点。

　　　1月城市楼市表现更为强劲。1月份楼市整体表现延续了去年12月的强劲势头，从我们跟踪的重点城市销售数据上看，18个重点城市月销量平均同比增长60.6%，平均环比增长6.8%。个别城市如济南、昆明等，成交创下历史天量，当中既有预期限购政策出台而抢购的因素，更重要的是市政配套改善（城市轨道交通线兴建等）、城市价值提升催生了购房需求。

　　　靓丽的销售业绩已为2010-2011年业绩提供坚实保障。2010年行业受到政策重压，龙头公司表现出较强的适应性以及应变能力，及时调整推盘节奏和营销策略，多数公司年末交出满意答卷，其中，绿地集团、雅居乐、龙湖地产、恒大地产和万科等公司全年合同销售金额同比增幅分别达到82.56%、79.88%、79.68%、71.66%和70.66%。

　　　2010年全国新建商品房销售额创历史新高，同比增长18%。在预售制度下，大部分合同销售额将在2011年才能结转为营业收入，根据机构对主流地产股业绩预测，2011年收入同比增长31%。即使按最悲观的假设——2010年四季度无销售回款入账，2010年三季末的预售账款在冲抵2010年收入预测值与前三季收入之间的缺口后，仍能锁定2011年收入预测值的32%。事实上对主流地产股而言，2010年四季度没有销售是不可能的，比如万科四季度至少还能再增加350亿的销售回款，因此主流地产股的实际业绩锁定性应该要比预期的高。

　　　一年多调控产生效果：投资放缓、地市降温、房价涨幅趋缓

　　　房地产投资和新开工同比增速已初显回落。去年全国城镇固定资产投资完成24.14万亿元，同比增长24.5%，同比增速自2009年9月以来始终呈现震荡回落趋势，于去年9月达到两年以来的最低点24%，去年12月累计同比增速仅比最低点高出0.1个百分点。去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元，同比增长33.2%，同比增速在去年3月之后逐步回落，全年同比增速较去年3月最高点已累计回落5个百分点。去年全国房地产新开工16.38亿平方米，同比增长40.7%，同比增速自3月之后逐月回落，目前累计回落幅度达31.7个百分点，其中11、12月份回落幅度较大，两月累计回落幅度达21.2个百分点。

　　　四季度之后土地市场有所降温。去年全国购置土地面积4.1亿平方米，累计同比增速从10月份的36.2%回落至全年的28.4%。从单月水平上看，单月土地购置面积同比增速于8月达到71.5%的高点，随后震荡下行，去年12月同比增速仅为1.9%，累计回落69.6个百分点。

　　　去年全年土地购置费9992亿元，同比增长65.9%，累计同比增速自7月之后连续5月回落。从通过各月土地购置费与土地购置面积推算的土地成交均价的数据表现上看，月土地成交均价于9月见顶震荡下行，9月最高达到3226元/平方米，12月跌至2170元/平方米。

　　　房价涨幅趋缓。从重点城市加权平均房价看，2010年四季度房价同比涨幅开始收窄，2010年12月及2011年1月房价同比涨幅基本持平。可见“以遏制房价过快上涨”为目的的调控已经达到了明显的效果，从这个角度观察，下一阶段调控的思路将以巩固成果为主，若这种涨幅收窄的趋势能延续，行业面临调控再加码的压力将会减轻。

　　　“靴子”基本落地，短期需消化“新国八条”及地方细则压力

　　　随着国八条及各地方细则的出台，目前政策调控已基本覆盖到行业的各个方面：

　　　信贷方面，二套房首付成数上调空间已非常有限，首套房优惠利率已取消，二套房惩罚性利率也已严格执行；限购方面，限购令已波及三线城市；税收方面，转让营业税已按最严厉上限执行，土地增值税也已进入严厉清查阶段，房产税虽然局部试点，但税负轻微，预计短期对行业影响有限，长期影响中性；供应方面，增加供应短期难见成效，但政府已经再三强调保障土地供应，加强保障性住房建设等问题，并实施问责制，从2010年的土地供应与成交情况上，政策已经达到初步效果，未来将继续对原有政策进行贯彻实施。

　　　我们认为，与2010年相比，今年行业政策面的不确定性大大降低，但短期来看，楼市仍需消化“新国八条”及地方细则的压力。

　　　股价已反映较悲观预期，未来走势可能按两种方式演绎

　　　目前地产股股价已反映了对基本面较悲观的预期，估值水平（PE、P/NAV和PB）徘徊在历史底部。

　　　我们认为，这种以行政手段主导的史上最严厉的调控造就的周期不会太长，未来股价上升走势将根据基本面表现按两种情形演绎：一是销售增、政策压，导致估值被摁在历史底部，但由于业绩增长，股价也将向上修正（3月份销售数据若回暖，将成为反弹的导火索）；二是量价齐跌、政策松动，若此，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会，否则调控过度将导致土地流拍、投资下滑，对经济增长及财政增收会带来显著负面影响。