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保利地产净赚49亿 抵御新政“现金为王”

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:张晓玲
2011年03月02日01:11
  3月1日,首份地产龙头年报出炉。

  保利地产(600048.SH)公布其2010年经营业绩状况,由于结算收入和预收账款的大量增加,2010年实现营业收入358.94亿元,实现净利润49.20亿元。

  保利地产预计,今年受到调控政策影响,楼市会出现波动,公司将强化资金管理,加快存 货的周转。公司目前在建面积1834万平方米,货量充足。保利今年计划新投资800亿,仍较去年有所增加。

  与保利一致,万科、中海、恒大、龙湖等主流房企在2010年末均有资产负债率上升的趋势,其在2011年,纷纷强调现金为王,减少新开工面积和拿地,加快存货周转,以应对行业调整。

  1.隔年红利现年报

  2009年、2010年楼市持续火爆,但由于房地产业签约与结算的滞后,带给上市房企的红利在2010年报中才开始显现。

  公告显示,保利地产2010年全年销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%。

  2010年末,保利地产预收账款达515亿元,相当于2010年结算收入的143%,提前锁定2011年度公司业绩。

  万科则在2010年实现千亿销售,并在今年一月份达到历史新高,月销售额超过200亿;金地集团此前的公告显示,其2010年净利润增长同比2009年超过50%。

  不过,随着土地成本等的逐年增加,保利地产的净利率和净利润增长率都在2010年出现下滑。

  数据显示,公司2010年净利率为13.7%,较2008年、2009年略微下降;其净利润增长率为39.8%,低于2007、2008、2009三年,此三年的净利润增长率分别为122%、50.35%和57%。

  对此,保利地产有关人士解释,主要原因是之前有部分2007年的高价地结转,预计明年结算毛利和净利率均会上升。

  2.房企现金为王

  年报显示,保利地产2010年末资产负债率为78.98%,较上年度末有所提高。

  对此数据,上述人士称,负债总额中不需要实际偿还的预收账款余额达到515.44亿元,占总负债的42.84%;剔除此项后,公司实际负债水平相对较低。

  数据显示,保利年末资金余额达191亿元,年末短期债务合计73.33亿元,占金融机构借款(含公司债)的12.51%,较上年度的14.02%下降10.8%。

  值得注意的是,为保障现金流稳定,保利似乎并没有打算在今年多开工新项目。

  “目前公司新开工量没定,市场稳定的话,应该有所增长。”上述人士表示,去年保利新开工达到1000万平米,而目前在建达1800余万平米,已经很高。

  万科则用“以销定产”、“减少拿地量”来应对可能到来的行业低谷。数据显示,截至2010年年底,万科账面资金为191亿元,比2009年末下降17%。

  而万科董秘谭华杰近日透露,为了保证资金充裕,万科近期会减少拿地。

  中海地产董事局主席孔庆平也强调,产品售价有很强的弹性,中海在销售上和态度上会很灵活,要以现金流为王的概念来考虑销售策略。其透露,今年上半年,中海还计划募集一个新的房地产基金,规模是3亿-5亿美金左右。

  3.楼市调整迹象已现

  与上述主流房企的谨慎相对应的是,2月底3月初,新国八条及各地细则的陆续出台,新政的效应正在显现:包括北京、上海、深圳等一线城市,楼市成交逐步低迷。

  北京房地产交易管理网数据显示,2月全月北京商品房总成交量仅为3436套,相比1月份的11544套下跌幅度达到7成。即使相比2010年2月份的7353套、2009年1月的7200套,也均下跌超过50%。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多方面政策力度均非常严格,而且信贷政策持续收紧,首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加,多重政策的叠加效应下,楼市调整的趋势已明显。

  保利地产也认为,系列调控政策的叠加,将会导致2011年的房地产市场出现阶段性波动,对市场产生较大影响;本轮调控的周期,取决于调控效果是否达到。

  保利地产透露,今年公司将贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略,加大有发展潜力的二三线城市布局,强化中小套型、功能齐全的宜居产品开发;同时推动商业地产运营,逐步实现住宅与商业“双轮驱动”。

  孔庆平预计,今年调控的效应肯定会显现,楼市成交全年将下跌3成。

  世联地产研究部指出,受前紧后松货币政策影响,资金受限开发商加大出货,加之调控前牛市大量新开工,未来供应充足,楼市供大于求将重演。

  在当下,“房地产商的社会责任是降价”,世联地产董事长陈劲松认为。

  作者:张晓玲 广州 (来源:张晓玲)
(责任编辑:王洪宁)
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