来源:每日经济新闻
国务院总理温家宝告诫开发商“应该有道德”的同时，北京、上海等地出台的“国八条”地方细则，几乎也都贯彻了“国八条”的精神，一致提出要对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，重点进行土地增值税清算和稽查。
部分业内人士在接受《每日经济新闻》记者
执行力仍有待观察
有媒体统计称，截至3月1日，已至少有北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄、海口、武汉、银川、南昌、厦门、无锡、昆明、西安、杭州、沈阳在内的24个城市出台了包括限购令在内的“国八条”地方细则。其中，北京、天津等大部分城市在地方细则中提出，将加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
以2月中旬北京在“京15条”中重提土地增值税清算一事为例，北京美联物业副总经理杨明丽认为，每年年初，政府基本都会提土地增值税清算这个事。只是今年在第三轮调控大背景下，重提此事，时间点上有点敏感，其他方面“并无新意”，只是在重提的次数上再增加一次而已。至于本次重提之下，市场效果如何，主要还是得看执行力的问题。
她进一步解释说，历次土地增值税清算最终不了了之，主要面临的问题就是执行的问题。比如“京15条”中明确指出，重点清算和稽查的对象为“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。所谓的定价过高，应该就是在同区域内，定价明显高于其他楼盘的情况。在操作层面，也不太好操作，毕竟一房一个价。定价过高或偏高，也许伴随着更好的服务或装修等。因此在操作层面，对于定价过高楼盘的增值税清算难度不小，这也是该政策难以起到实效的主要原因之一。
世联地产市场研究部首席分析师王海斌表示，现在很难定义什么是“暴利楼盘”。开发商的开发成本包括各种运营费用、拿地成本、上缴税收等方面，再加上房价涨幅比例等因素在里面，很难算清开发商的获利是否是暴利。
高价盘受冲击不大？
“京15条”中对于增值税清算的规定出台后，北京楼市中的一些高价楼盘引起了人们的极大关注，也被很多人认为是土地增值税清算的主要对象。
对此，杨明丽并不赞同。她认为“京15条”对重点清算对象明确界定 “定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”，这里并不一定代表的就是高价盘。高端楼盘，因为位置、服务等，本身就会配置较高的定价，只要合理，就不是定价过高，因此高价盘与普通盘，在增值税清算中的概率是基本相同的。
她同时指出，在目前条件下，如果增值税清算真能执行下去，此举对高价盘的冲击并不会太大，对房价的影响也不要估量过高，因为时下高价盘的保值增值功能反而在增大，需求在增加。
对此，另一位业内人士表示赞同。他说，目前北京楼市的限购背景下，如果资金与买房资格允许的话，投资者可能被迫将鸡蛋放在一个篮子里，以充分利用有限的买房资格。在这种背景下，高端定位下的高价盘“抗通胀”和投资价值优势更为突出。
杨明丽也认为，目前的环境下，高端楼盘的价值反而更突出。“我们在给客户提建议时，也建议客户一步到位，因为购买名额是有限制的。如果还是像以前那样阶梯式的购买方式，以后就有可能会受限于政策，被挡在买房门槛之外，因此如果资金允许的话，建议客户一步到位，买大点、高端点的楼盘，以将手中的买房名额得以充分利用。”
限制高价盘需多种手段
“从土地到市场，从供应到监管，我们从来都不缺少政策。”合富辉煌集团市场研究部副总经理龙斌表示。
“目前来看似乎土地增值税没有起到作用，主要是没有找到造成高价的因素。”龙斌指出，土地价格高，税费成本高以及市场总是处于供不应求的状态导致高价盘产生。要解决高价盘还是要调节好市场的供求关系，增加普通住宅供应量，抑制市场的投机需求，加强保障房建设也是一个非常重要的因素。
广州地产专家谢逸枫认为，制约高价盘还是要从开发商资金链来解决，提高开发商自有资本金到35%，这无疑促使开发商必须快速地通过销售回笼资金，运作项目，这样一来，若提高楼盘价的话，一旦市场不能承受，开发商回笼资金的速度也会减缓。其次是严厉执行土地增值税的征收；此外，可以通过改革商品房预售制度来实现，可提出未取得预售证的不得收取诚意金，所有楼必须达到交房标准，即封顶才能进入市场销售，而开发商是滚动开发项目的模式，必然会加快第一期资金回笼，来建设第二期项目，这样高价盘就难以出现。
“其实最重要的还是要限地价。”谢逸枫表示，当前地价的成本已占比到售价的30％～50%之多。
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