保利地产：千亿存货意味

　　 3月1日，保利地产(600048)发布2010年年报。

　　大多数数据并不出人意料，2010年保利地产实现营业额358.94亿元，销售收入增长52.5%，总签约金额661.68亿元，总资产增长69.57%，增至1523.28亿元。

　　但保利地产2010年净利润增长惊人，同比增长39.80%，净利润达49.2

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　　保利地产发布业绩当日，多家证券公司对保利2010年业绩予以肯定，认为其在地价成本上升、毛利润下降的同时保证净利润的增长，原因在于规模效应下的管理成本的降低。保利地产亦表示，尽管当前销售业绩已成为全国第二，但依然将自己定位为成长型公司，未来公司规模会继续按五年再造一个保利的方向发展。

　　在2011年限购令等多项调控措施之下，规模效应是否仍为评估房地产公司的成长性标准已经开始受到质疑，市场需求的萎缩将使房地产上市公司的规模效应遭遇挑战。

　　规模的局限

　　2010年，保利给人的印象依然是扩张。

　　保利地产2010年新进入福州、厦门、东莞等12个城市，新增土地储备1441万平方米，完成所有沿海一线城市布局，总土地储备达到4195万平方米。

　　“2010年我们新增了浙江、青岛、阳江和丹东4个公司，新进入城市12个，全年营业收入来自17个城市。”保利地产对本报表示。

　　与往年不同的是，除广州外，保利地产开始在多个城市和地区实现多项目运作。这使得在扩张土地储备的同时，保利市场占有率亦在提升。2010年全国市场占有率超过1.5%，但在已布局，并形成产品供应的城市，保利地产的市场占有率超过4%。

　　“如果是只做一两个项目的小公司，日子会轻松很多。但现在是上市公司，每年的业绩指标压着，累。”保利地产工作人员对本报表示。

　　自保利地产上市以来，运用资本效应推动的企业再造几乎是保利最常见的表达。这种压力直接体现在保利的管理层面，其总部工作人员常年保持高效率的工作压力，董事长及董事局成员亦常年在工地奔波。

　　“2011年的业绩增长依然锁定在30%，五年再造一个保利的目标不会变。”保利地产方面对本报表示。

　　保利地产在年报中坦言，随着保利的扩张，区域公司的多项目同时运作，“管理链条在延伸，公司管理难度和管控风险在增加”。

　　但管理难题对已步入规模轨道的保利而言并非不可克服，更为直接影响来自市场调控。

　　2010年保利地产在上海、北京、广州及成都四地的销售额均超过50亿元，已经接近全年总销售额的30%，在结算收入方面，2010年保利地产在北京、上海及广州三地的结算收入接近全年结算收入的45%。

　　北京、上海、广州、成都均为中央重点调控的城市，保利地产2011年着重布局的海西地区 （福州、厦门）亦已发布限购令。

　　保利地产承认2011年一线城市购房需求将受到影响，并认为房价可能出现阶段性波动。但保利地产认为其2010年已经向更多的二、三线城市纵深发展，可以规避市场风险。

　　但据本报了解，即便是在部分三线城市亦并非如想象中的乐观。有部分三线城市开发商对本报表示，2011年三线城市的信贷已然收紧，在开发贷层面，除建行外大部分银行信贷指标已细化到各个支行，且每月额度固定，贷款额度一满即停。

　　在需求层面，即便是经济发达的三线城市，市场集中度非常高，主要需求来自于政府公务员及国营企事业单位工作人员。

　　“此类客户在多数楼盘的购房者中占比80%。”有三线城市开发商对本报表示，即便是经济发达的三线城市，此类客户群体的住房需求量接近饱和，基本情况是每户拥有多套房。

　　“有些连未成年子女的住房都已经买好了，这就使得此类购房者的购房需求开始呈现出弹性，并非刚性需求。政策对部分城市的传导作用将可能压抑他们的需求。”上述开发商对本报记者说，部分限购城市的需求萎缩和二、三线城市的需求弹性使得整个2011年市场存在莫大的变数。

　　有开发商对本报表示，对于房地产市场而言，最可怕的并非价格波动，而是销售率的波动，如果市场萎缩，可能大量库存积压。

　　此时，保利地产面临的是存货的挑战。

　　存货的挑战

　　保利地产对2011年市场变数做的一个重要的防范措施是，其预计2011年房地产投资规模目标仅为812亿元。此数据较2010年全年746亿元的房地产投资额度增长不大，基于此前增加的土地储备规模，保利地产可能减慢土地增速，并放缓现有工程进度。

　　存货量不容忽视。尽管保利地产强调其2010年新推项目销售率均在80%以上，但其2010年年报显示，截至年末，保利地产存货高达1098.98亿元，较2009年增长82%。换言之，保利地产目前手中尚有接近千亿元的产品等待销售。

　　保利地产方面对此解释为“加大经营投入和项目，经营规模扩大”，但基本事实是，2010年国内房地产投资与房地产销售的严重失衡。

　　近日，万科总裁郁亮对媒体表示，2010年全国住宅总开工量达16亿平方米，但实际销售为10亿平方米，这意味着2010年全国住宅面临的情况已经开始出现供需失衡。

　　“从2010年6月开始，每个地方批准的预售面积都大于实际销售面积。”郁亮说。

　　此前，亦有保利地产内部人士对本报表示，其观察万科、恒大等多家房地产企业发现，尽管2010年4月国务院已经出台相关调控措施出台，实际情况是大型开发商均在加紧开工。

　　当大量存货涌向市场，而需求出现萎缩，供需关系会进一步不平衡。此时，保利的千亿存货将面临挑战。正是在此基础上，保利制定了相对保守的2011年投资目标，并加紧销售。

　　“我们会全力推进销售。”保利地产对本报表示。在广州等地区，部分保利项目的销售人员表示，预计下半年，调控及市场均不明朗，其将在上半年清货。