楼市“加减法”：购房应“宽进严出”

　　2011年，新一轮楼市调控重拳击出，一方面是“加法”，保障性住房建设提速；另一方面，推行“限购”、“限贷”、房产税试点等，做“减法”。如何平衡“加减法”？

　　减法

　　“把限售做好是更好的”

　　目前，限购政策已经在全国近30个城市推行。

　　2月份的最后10天 ，全国房地产市场交易量应声下跌，但价格仍然高企。新华社援引统计数据称，2月份全国72个大中城市当中，有15个城市零开盘，总共开盘239个，比1月份下降70%。2月17日－28日，北京市房屋成交量仅相当于去年同期的30%。据分析，2月成交当中还有相当部分是商业项目，这部分剔除以后，住宅成交量会更低。

　　中国（海南）改革发展研究院副研究员夏锋认为，“减法”要尽量减少对有正常资金需求的人群产生的副作用。

　　中华企业股份有限公司（600675）营销总监戴正芳也认为，“新国八条”在相当程度上打击了百姓的刚性需求。

　　“"限购令"之下，刚性需求仍然存在，只是被暂时压制了而已，所以要警惕报复性反弹。”夏锋说。

　　以限购令为例，全国政协常委、经济委员会副主任，北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁6日在全国政协十一届四次会议举行的记者会上提出，“我认为应该不要再过分强调限购，应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。”

　　“过分强调限购会带来一些问题。公民有购买房屋的权利，不能有地区的歧视，地区歧视作为短期政策可以，作为长期不行。”这位政府的经济智囊说。

　　“假如说一家有两套住房的就不能再买了，如果一套住房60平方米，一套住房40平方米，孩子也长大了，你能不让他买吗？”厉以宁提出，“把限售做好是更好的，限购根据情况来定。如果买了一年之内就卖，就要出很重的税，按房价的比重，要出到16%的税，第二年降低为12%。”

　　对于限售，戴正芳持赞同态度。他指出，国外存在限售的案例。他同时提议，可以把限售的尺度再加以放宽，居民拥有的住房可以在3-5套内，在居民拥有的3-5套住房内，可借助房产税加以调节。

　　昨日接受采访的多家中介咨询机构则多持“限售并不可行”的观点。中介业内人士指出，限售从税收环节进行调节，只要房价上涨幅度高于税收，投机者便可“转嫁”这一交易成本。

　　“减法”的刚性，不仅限于限购令。今年伊始，银行信贷额度紧张的影响开始扩散，北京、上海、深圳、杭州等城市，纷纷传来商业银行取消首套房贷款利率8.5折优惠的消息。

　　新华社5日援引北京大学公共经济研究中心研究员韩世同的话说，满足首次置业者的购房需求是楼市调控需要解决的问题。“目前，高房价未降、基准利率上调、利率优惠取消，供房者负担越来越重，使得买房越来越像个梦。”

　　加法

　　保障房别指望土地财政

　　“加法”方面，代表委员们颇关注保障房建设的资金来源问题。

　　据统计，2010年计划建设590万套保障房，后来基本完成370万套。今年，国务院保障性安居工程协调小组与各地签订了2011年保障性安居工程建设目标责任书，全年计划建设1000万套，比去年增加70%多，月内这1000万套保障房的土地供应计划将编制完成。明年保障房建设目标也是1000万套，“十二五”期间累计将建设3600万套，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。

　　作为“十二五”规划纲要草案的约束性指标，保障房建设是否能按期完成？从之前的执行情况来看，这无疑是一个考验。国土资源部公开数据显示，2010年全国30个省区市住房供地、保障性住房实际供地，只完成年初计划的67.9%。此外，审计报告显示，有22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达基本要求，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。

　　业内人士表示，今年国家新增1000万套保障性住房，需要资金1.3万亿元，目前看得见的资金来源为中央财政拨款1000多亿元；地方土地出让金净收益的10%，假如足额到位最多1000多亿元；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。其余大部分缺口仍需依靠存在很大不确定因素的金融及发债来完成，资金瓶颈仍然存在。（编注：2010年，中央财政对保障性安居工程的专项资金支持为802亿元。2010年，国有土地使用权出让收入29109.94亿元，超出预算113.2%；2011年，安排国有土地使用权出让收入19753.41亿元。）

　　根据新华社的说法，“为督促落实土地出让净收益用于廉租房、公租房建设和城市棚户区改造的比例不得低于（土地出让金净收益）10%的政策，有关部门计划采取相应的硬措施和硬约束。财政资金安排不足的地区，土地出让净收益提取比例还将进一步提高。”

　　不过，单着眼土地出让净收益，可能于事无补。

　　厉以宁的个人看法是，“土地财政已经走到尽头了，不能老靠卖地来建设，你还有多少地能卖？你也不能靠借债啊，借债是要还的。这里资本市场可以起作用，可以学习某些发达国家的经验，利用公共投资基金方式。公共投资基金建立以后，有些金融机构投资者组成了，然后发债券，让民间来集资，民间的企业也可以投资进去。”

　　夏锋认为，保障房建设不能仅当作政府的一项调控任务，应完善体制机制，设法建立产业激励机制，鼓励房地产商主动建设保障房。同时，“加法”需要强调效益和效果，严格控制各类保障性住房的面积标准，使尽可能多的家庭能够尽早享受到实惠。