限购 不止是抑制楼价的应急措施

　　在今年以来我国政府出台的一系列更为严厉的调控楼市（确切说是调控城镇住宅楼市）的政策中，效果最为显著的是限购，而引发争议最多的也是限购。

　　为什么要限购？有人说，限购是政府在2010年出台一系列调控重拳未能取得理想效果并在今年面临更强烈的通胀预期可能使楼市进一步失控的非常局面下不得不采取的行政化强硬措施。然而，如果把限购仅理解为是应付当前房价持续疯涨的应急措施，那么对限购的意义和作用就未免太低估了。实际上，限购的意义和作用十分重大。

　　首先，限购恢复了城镇住宅的消费品功能，回到了我国城镇住房改革的原有定位。改革住房制度，加快发展房地产，提出要大力发展经济适用房，目的就是要改善居民住房条件。至于将房地产作为重要支柱产业、重要的经济增长点，也是服从和服务于改善居民住房条件这个根本目的。由于房价持续上涨，许多人凭借按揭贷款的信贷杠杆，大肆购房投资、投机，获取巨额买卖差价利润，实在已偏离了住宅改革的方向和目的。

　　第二，限购是对居民理性消费的正确引导。有人说，市场经济就应当允许人们有收入差距并根据不同收入有不同的消费水平，限购限制了人们的居住消费。笔者认为，根据各地限购条件，凡本市居民家庭已买过一套商品住房，允许再买一套，这就已可满足改善性需求。如果再要买几套，就有理由怀疑是自住还是投资。至于非本市人士要到某市买房需要缴纳一定期限税收，也完全是为了抑制投资性购房，比如温州炒房团之类的投机者。本地居民要求无限制购房，外地居民要求随时随地就可购房的要求，绝非理性消费需求，必须加以限制。

　　第三，限购是控制金融风险和经济风险的需要。限购完全是针对投资、投机性需求的，而正是这种需求推动了近10年来房价的持续猛涨，尤其是2007年和2009年这两年的猛涨。高房价也完全脱离了租金水平。在许多城市，一套住房出租一年，租金收益率普遍只有2%至3%,远低于银行贷款利率。这表明房价泡沫过大。由于房地产信贷在目前整个银行信贷中已占20%比重，如果泡沫过大，房价出现剧烈波动的话，必然产生巨大的金融风险。再加上房地产涉及上下游五十多个行业，如果房地产价格和行业发生过大波动时，整个国民经济的平稳、健康运行就会受到严重干扰而出现重大风险。住宅实行限购，使住宅市场建立在可靠的自住消费的基础上，就能有效控制住大起大落的金融和经济风险。

　　第四，实行限购可以阻止贫富差距进一步扩大，有利于相当一部分城市居民通过购买商品房解决住房困难，大大缓解政府不断增加建造保障性住房的土地和资金压力。实行限购，房价不仅会失去进一步推高动力，还会由于投资、投机需求退潮后作适度地向下调整，从而有利于有更多家庭有能力入市购房。要知道，我国政府下了莫大决心才定下未来五年建设城镇保障性安居工程3600万套，即使能如期完成，保障性住房覆盖率才达20%，还有80%得靠市场解决。因此，稳定商品房价格意义异常重大。

　　第五，限购有利于降低城市商务成本，有利于推进城市化进程。有人认为，限购限制了外地人购房，等于限制了包括农民在内的外地人进城，不利于加速城市化。而事实是，这些年来由于投资、投机性购房潮汹涌澎湃，房价和城市商务成本越来越高，非但农民进城当市民的梦想越来越遥远，连许多真正有才华的外地和境外人才都无法到他们希望的城市工作和创业。上海高校或企业要吸引海外人才，给高一点工资可以承担，要解决住房就力不从心了。实行限购，如果能使房价在失去投资、投机需求支撑后适度下调，就可逐步降低城市商务成本，增强城市吸引力或者说活力，不但外地和境外有用人才能进来，而且一些有能力的农民工也可以逐步成为新市民。

　　第六，限购是控制通胀，调整经济结构和转变发展方式的必需之举。当前通胀与近几年来房价飞涨有关，要控通胀，必须控房价，而实行限购就切断了从投资、投机需求拉升房价和地价的通道，这是其一。其二，由于投资、投机性购房造成房价大涨，使许多通过贷款买房的消费者还贷负担大增，严重阻碍消费需求对经济增长的推动，阻碍国民经济结构的合理调整。其三，投资、投机性购房不止，房地产投资与开发的暴利不止，会使得本来该投入其他实体经济领域尤其是新兴战略性产业的资金与其他资源（包括人才、原材料等）纷纷涌向房地产业，这势必严重阻碍调整经济结构、转变发展方向的应有步伐。显然，实行限购，逐步终结房地产业暴利，将大大有助于实现控通胀、调结构、转变发展方式的大政方针的落实。

　　（作者系复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任）