一系列高层人事调整和公司构架裂变完成后，招商地产（000024.SZ）做大商业地产的决心已表露无遗，这也为其庞大的商业物业资产分拆上市留下巨大想象空间。
有知情人士向《第一财经日报》表示，公司组织构架调整和资产分立仅仅是招商地产欲做大做强地产业务的第一
一个并不难理解的问题是，向来以“稳健”著称的招商地产正在因扩张速度缓慢而被抛离行业“第一梯队”。将住宅开发和商业地产分立发展，意味着招商地产试图寻找一种与其他开发商有所不同的扩张模式和路径，以摆脱困局。
上述消息未能获得招商地产的官方证实。分管商业地产的招商地产副总经理张林向本报表示：“现在回答不了这个问题，目前公司最主要的想法是打造核心的商业地产专业运营能力，而打造这种能力的目的有二：一是往外拓展优质的商业物业项目，二是把已经管理的商业物业的价值体现到最大化。”
实际上，这一说法此前已有市场传闻。但无法回避的难题在于，房地产市场调控对上市房地产企业的融资硬约束政策，成为短期内无法绕过的门槛，招商地产分拆上市仍存在诸多未知悬疑。
招商地产董秘刘宁在2010年4月回答投资者提问时曾经表示，将持有型物业分拆上市，招商地产专注住宅开发的想法，目前来看政策不允许。
商业物业资产规模近百亿元
根据招商地产3月12日的公告，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司(下称“招商商置”）。分立基准日为2010年12月31日。
公告披露，原深圳招商房地产有限公司注册资本5亿元人民币，法定代表人林少斌，主要经营范围包括房地产开发及商品房销售，集中装饰维修，租赁家具、家用电器，办理国外客户在国内产业的代管、代置、代售业务等。
截至2010年12月31日，深圳招商房地产有限公司经审计的资产总额为137.88亿元，负债总额为112.61亿元，净资产为25.26亿元。
分立后的存续公司名称不变，仍为深圳招商房地产有限公司，由招商地产100%控股，法定代表人不变，但注册资本则由人民币5亿元减为3亿元。新派生的招商商置注册资本为人民币2亿元，由招商地产100%控股，法定代表人为贺建亚。
根据公告披露的财产分割清单，分立后存续公司获得的总资产为96.25亿元，获得的总负债为91.75亿元，净资产为4.5亿元，占分立前全部净资产的比例为18%。而新派生公司分得的总资产为41.62亿元，总负债为20.86亿元，净资产达20.76亿元，占分立前全部净资产的比例为82%。
刘宁在接受本报采访时表示，如果重估的话，2010年年末的公司总资产规模为500多亿元，其中商业地产的资产规模接近100亿元。目前，纳入招商商置的商业地产资产规模约80亿元，剩余未纳入的资产将陆续放进这个平台。
由此可以推算，目前商业地产在招商地产中的资产比例略高于10%。张林称，未来商业地产在招商地产中所占的比例肯定会进一步提高，尤其是城市综合体方面。
张林表示，成立新的商业地产发展平台，一方面因为招商地产多年来已经积累大量持有型物业，且仍以每年几十万平方米的速度扩张，新的市场变化要求打造更强的专业化管理团队和平台。而另一方面，招商地产希望塑造一些专业的商业地产运营管理品牌。
与资产分立相匹配的是，招商地产此前已经完成了新一轮高层人事布局。原董事总经理林少斌、原副总经理贺建亚分别升任董事长、总经理，原董事长孙承铭则前往大股东招商局集团担任副总裁一职，分管地产业务，有望在招商局集团的地产资源整合中发挥更大作用。
此外，招商地产还空降了具有商业地产背景的张林任副总经理。毕业于清华大学的张林，此前曾任百安居(中国)投资有限公司执行副总裁、深圳中航集团中航投资发展有限公司董事总经理等要职。
短期上市无望
在一系列大幅度调整的背后，实则是招商地产业绩成长缓慢的困境。有知情人士透露，作为地产上市公司四大龙头之一的招商地产，其在2010年地产业务销售额约150亿元，与万科、保利、金地这三家龙头公司相比，增长速度和规模明显落后。
根据中国房地产数据测评中心2010年榜单，“招保万金”的命运已经出现巨大分化——万科登顶千亿销售额，保利地产跨过600亿大关，金地集团销售额也达到283亿元，而招商地产则以143亿的销售额排在第18位，销售额较2009年降了14亿，名次降了2位，被绿城、龙湖等一众后起之秀赶超。
而7年前，招商地产的销售额是万科的45%，保利的77%，金地的1.1倍。现在，招商地产的销售额只有万科的14%，保利的22%，金地的51%。
招商地产业绩增长缓慢也一直受到投资者诟病。招商地产有关负责人向本报表示，公司不会允许因销售额增长缓慢而导致公司在整个行业中的地位被无限降低的尴尬局面持续太久，招商地产在寻找一种与其他开发商有所不同的扩张模式和路径。
多家机构研究报告认为，招商地产无可比拟的片区开发模式和大量土地资源储备，为其发力商业地产带来了巨大的优势。此次专门成立商业地产公司，在很大程度上是招商地产欲大规模进军商业地产的一个信号。
招商地产在商业地产领域的介入已经长达20年之久，涉及购物中心、酒店、公寓、仓库等多业态商业地产，旗下的花园城、美仑会所、泰格公寓已经初具品牌效应。
不过，目前招商地产的商业地产仍以深圳为主。目前，招商地产持有物业约80万平方米，2009年出租物业经营收入近5亿元，占主营收入的5%。
张林透露，未来招商地产的商业业态主要包括购物中心类、酒店和服务式公寓、写字楼管理及工业园区管理等类型，其中拟在南京和重庆分别打造一个花园城购物中心，在北京和深圳分别打造一家希尔顿五星级酒店。
2010年，招商局在深圳启动了“再造蛇口”项目，除了建设海上世界城市综合体，还包括投资近百亿的太子湾邮轮母港，及以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。整个改造计划的投资将高达600亿元。
与此同时，招商在南京、成都、漳州的商业项目亦开始进入实质性阶段。
最大的悬念在于，招商地产的想象力能否兑现，即招商局能否把位于前海和蛇口的大约440万平方米土地注入上市公司。此前，招商局集团和直接控股股东蛇口工业区对于招商地产都进行过相关承诺。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶向本报表示，尽管存在这种可能，但受政策对房地产上市企业再融资的影响，招商地产欲分拆商业地产上市的愿望，在短期内基本无法实现，监管部门对上市房企相关融资要求尚未有放松迹象。
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