来源:解放网-新闻晨报
□综合晨报记者 徐运 新华社报道
国家发改委昨日正式发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
上海商品房销售已实施“一房一价”、“明码标价”、“一次性公开同张预售证的全部销售房源”等措施，而且还限定实际售价不得超过网上房地产公示的预售价格。
业内人士认为，国家发改委此次通知，正式将物价部门纳入了房地产调控监管机构的阵营中，但政策效果如何仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台和执行情况。
多数规定上海已实施
国家发改委昨天表示，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
事实上，在去年10月出台的“沪十二条”中，已经明确提出“房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。”从当月起，上海市房地产交易中心“网上房地产”上楼盘预售公示的“报价可浮动幅度”一栏也由可上下浮动20%，变为了只可下浮20%，不允许上涨。
一位知名开发商销售总监告诉记者，从近期新开盘项目的实际表现来看，许多项目的实际成交价格低于网上报价。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1至3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量49%的比例，其余项目的成交价与预售证报价一致。
开发商仍有规避手段
对于“明码标价”的商品房销售要求，华燕置业资深分析师张宏伟表示，开发商仍有多种手段规避政策。“比如公示的价格报得高一些，前期的成交价格低一些，这样既能吸引客户成交，带动楼盘销售，又为同批房价的上调预留了空间，也规避了政策限定同批房价不得上涨的规定。”此外，由于通知对不同张预售证之间的价格变化并无规定，开发商完全可以通过分批多拿预售证的方式涨价。
事实上，自从去年国务院常务会议出台十条措施调控房地产市场之后，按照要求，各地就已经加强了对项目价格申报的管理，提高了标准。开发企业在售房时的价格只能低于向房管部门申报的价格，如果高于这个价格必须重新申报。
这些政策的严格执行倒逼一些开发企业在申报时选择了较高的申报价格，因此在实际签约的过程中，成交价格往往低于预售价格10%左右。
同样，新的政策执行后，“高价申报、低价售房”的情况是否会加剧，同样考验着政策的实际效果。
物价部门首次参与调控
其实，对于房屋销售价格制定的问题，国务院曾多次出台过政策，规范开发企业的销售行为，为销售价格设上限。不过此前的商品住房价格管理多集中在房管部门，物价部门并没有参与其中。
此次国家发改委要求，各级价格主管部门对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为的，要依法严肃查处。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。
上海易居房地产综合研究部部长杨红旭表示，发展改革委此次出台的规定与此前对房地产市场的调控最大的不同在于：“不像以往通过房管部门的条线进行管理，而是从物价管理的条线对房屋销售进行监管和控制。”
“对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格上的纠纷时，又多了一条投诉的渠道。”他说。
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