恒大地产日前在港发布2010年经营业绩。年报数据显示，2010年，恒大地产实现净利润80.2亿元，同比2009年的11.2亿元大增6倍。而从目前已经披露年报的地产公司来看，恒大地产80.2亿元的净利润已经超过
万科的72.8亿元，仅次于中海地产，成为目前内地房地产企业盈利亚军。
恒大地产董事局主席许家印表示，未来公司将延续目前二三线城市的布局策略，并伺机进入一线城市有潜力的项目。许家印称，按照目前的状况预测，今年公司700亿元的销售目标将肯定可以完成，未来可能出台的种种地产调控政策对恒大将不会有大的影响。
净利大增六倍
年报数据显示，2010年恒大地产实现营业收入为458亿元，同比2009年57.2亿元增长700.7%；毛利133.7亿元，同比2009年19.5亿元增长585.6%；净利润80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1%。
截至2010年底，恒大在建工程面积为2397万平方米，较2009年同期的1655万平方米增长45%；2010年竣工面积899万平方米，较2009年的119万平方米增长655%。
“我们在开拓二三线城市方面是走在市场前面的，在去年一线城市市场普遍受到限购政策影响的情况下，二三线城市项目的良好增长确保了全年业绩的同比高速增长。”恒大董事局主席许家印表示。
据记者了解，自2004年开始全面进军二线城市市场以来，恒大地产在去年3月份还大规模进军部分三线城市市场。许家印称，目前恒大地产项目分布于中国62个城市，其中大约39个城市并不受到限购政策影响；恒大地产现有的112个项目中，有52%以上的项目并不处于限购范围之内。
许家印强调，恒大目前的市场开发模式不仅平滑掉了去年国家对房地产宏观调控的负面影响，对今年进一步出台的各类地产调控措施也具有较强的抵御能力。
“大家可以从市场数据看出来，去年4月17日国家出台调控政策后，中国房地产成交量出现了大幅下滑，5、6、7三个月基本上下滑了40%到70%。那个大背景下，恒大是同比和环比每个月都在上升的。今年宏观调控出台后，我们2月销售了45亿多元，在香港的上市房企中销售量基本上是最大的。在3月份，我估计也不会在哪一家后面，销售量应该也是最大的，而且同比和环比都是增长的。”许家印称。
恒大高层强调，今年除了有潜力的二三线市场将继续深挖之外，亦将适时介入一线城市市场。恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧即表示，恒大今年收购深圳建设就是对一线市场仍然看好的表现。
“公司超前进入三线城市，但是对于一线城市公司从来没有放弃过。在宏观调控过程中，如果有物有所值的突破口，恒大就会进入，刚才说的收购深圳建设就是这样。这个时候，没有实力的企业是不敢拿的，我们收购这个项目顺理成章。所以恒大进入深圳市场，是在国家宏观调控情况下遇到良好机遇才进入的，今后北京和上海要有这样的机遇我们也会进入。不会为了进入而进入，而是等待非常良好的投资机遇。恒大当前的战略中心还是三线城市。”夏海钧称。
增长潜力依旧看好
值得注意的是，在维持高速扩张的情况下，恒大2010年销售及行政费用占营业额比例仅为6.5%，同比2009年的31.8%大幅下降25.3%。其股东应占利润75.9亿元，同比2009年的10.5亿元，增长622.9%。
这一成本控制能力得到市场普遍认同。高盛日前发表报告称，由于恒大已把大部分平均售价较低的项目于2010财年入账，故轻微提升其2011年~2013年度基本盈利预测4%、1%、1%，基本每股收益至人民币0.56元、0.7元、0.71元。在目前市况下，恒大为代表的二三线城市开发模式仍是业内首选，因为这一模式即便在受到宏观调控政策影响下，业务规模仍然可以迅速扩张。
德意志银行亦表示，恒大抢先布局三线城市将在未来一段时间内维持盈利能力的高速增长。“由于二线城市竞争激烈，恒大将努力拓展三线城市的发展，由于以合理的价格收购三线城市的土地，相信投资回报较佳，预计2011年盈利增长势头会进一步上升。”德意志银行认为。
恒大地产集团董事局主席许家印表示，未来公司仍然将坚持70%产品为面向首次置业者的中端及中高端产品的策略，通过精准定位以及集团化的紧密型管理和标准化运营模式来控制成本，进一步深化在二三线城市的渗透和开发。
许家印称，公司今年公布的全年销售目标700亿在目前的情况下将肯定可以完成，而且会超额完成。“今年公布的全年销售目标是700亿元，这一点是可以肯定的，而且我们会超额完成700亿元的目标。恒大所讲的任何一句话，计划的任何指标都会超额完成，不会完不成，恒大的管理层是有这个决心和信心的，也是有这个把握的。3月份的不能说，因为还没有公报。3月份的销售数字不会比上个月少。”许家印表示。
许家印还表示，恒大今年在围绕地产的多元化产业投资方面会走的更远，在足球和排球等体育产业上的投资会一如既往地坚持。
“恒大介入体育是从两个方面考虑。一方面，去年恒大销售504亿元，今年预计销售700亿元，拿2亿元投入到体育行业，应该说是拿一个零头试探这个行业，探讨未来的发展。企业要发展，恒大也不排除在其他的行业有所探索，探索和大量投入是不同的概念。另一方面，除了投资足球，恒大还有投资排球，这也是公司投身公益以及品牌的宣传手段。涉足排球和足球后，恒大在全国的品牌形象得到了大幅度提升，对整体销售是有利的。”许家印称。
三线战略优势将延续
恒大高层表示，今年房地产行业面临的调控力度将不会弱于去年，行业整体的发展态势亦将因此而进一步演化。而在已有的二三线战略基础上，恒大将不会受到行业政策波动过多的影响。
“拿去年的数据来说，去年有112个项目，2397万平方米的在建工程，按照恒大从开工到销售是半年的时间计算，112个项目已经在建2300万平方米，还有一些项目是准备施工的，公司今年的可售面积达到3000万平方米。而且这3000多万平方米的可售面积大部分是位于中国三线城市和二线城市的刚性需求地带，都是有效规避了国家宏观调控，我们的三线城市占了整个城市布局的63%，基本上都不在限购区域内。”恒大总裁夏海钧表示。
夏海钧还表示，目前在三线城市的渗透方面基本还没有其他地产公司走在恒大前面，因此恒大的这一战略布局带来的优势还将延续下去。“我们2004年布局全国，大部分开发商还在一线城市的时候，我们就已经进入了二线城市；二线城市布局完成后，大部分的开发商才去二线城市，这时候我们已经进入了三线城市，现在大家提三线城市的时候，我们已经布局了63%。你可以观察一下，3月份我们有几个三线城市开盘，各个盘的销售都很火爆，均取得了非常良好的销售业绩。业绩的取得就是来自于公司超前的战略，适应了中国房地产发展的方向，符合发展中的中小城市刚需。”夏海钧表示。
据记者了解，除了项目布局的超前之外，恒大目前H股上市带来的融资便利性亦有助于其抵御政策波动。恒大地产人士称，在今年1月份完成14亿美元融资之后，恒大目前的现金流状况较国内大多数地产公司都好，而在2010年宏观调控开始收紧之前恒大亦曾抢先在资本市场融得13.5亿美元资金，这些均确保了恒大在市场低迷期间资金链的完整。
年报数据亦印证了恒大现金流的稳定。记者看到，恒大地产集团现金余额从2009年末的143.8亿元增长至199.5亿元，加上未使用银行授信额度人民币322.5亿元，集团累计可动用资金达人民币532亿元。
“在资金、项目布局等战略布局上的优势，决定了我们在今年或者是明年会产生一个良好的业绩和高速的增长，北京的调控、上海的政策影响不到我们，我们会适应政策，但不会受到影响。”恒大地产董事局主席许家印称。 (罗克关)
作者：罗克关 (来源：证券时报网)
(责任编辑：姜炯)
来源：《证券时报》
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