来源：时代周报
作者：姜燕
3年前，以44.38亿元接手世纪商贸广场，如今却以44亿元抛售，亚太置地做了一次亏本的投资。
而接手世纪商贸广场的中国太平洋保险（集团）股份有限公司（下称“太保”）则因此而创造了一项纪录：沪上险资投资商业地产的第一大单。险资第一大单绝非偶然现象：目前有5
亚太置地亏本甩卖
世纪商贸广场是一幢40层高的甲级写字楼，总建筑面积为9.83万平方米，邻近地铁一号线和二号线，2004年7月开始对外营业。
去年底，太保正在向亚太置地（Asia Pacific Land Limited）洽购位于上海长乐路近常熟路的知名写字楼“世纪商贸广场”的消息频传。日前，有消息称，太保已以44亿元购得该项目。
时代周报记者向太保投资者关系小组求证时，相关人士并未予以否认，并一再强调用途是自用物业，“收购事宜董事会很早就已通过，具体交易行为什么时候完成则需要确认。”
而亚太置地的官方网站印证，世纪商贸广场已于3月成功出售。官网显示，亚太置地于1994年成立，在亚洲开展房地产投资业务，目前管理的资产高达42.5亿美元。
据时代周报记者了解，此次交易是将人民币转换成美金进行离岸交易，执案的是美国对冲基金公司D.E. Shaw & Co.，这家公司的资金管理规模高达280亿美元。雅士铂（亚洲）有限公司总裁杨咏诗表示，选择离岸交易主要是为了避免限外、税务等一系列问题。
2005年，李嘉诚旗下的和记港陆以3亿美元的代价向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场100％股权。2008年5月，和记港陆发布公告称，与亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售世纪商贸广场，转手之间预计收益为21亿港元，不到三年的时间价格翻番，一举创下了上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。
如今，不到三年的时间，亚太置地为何又选择将该物业转手？正略钧策管理咨询顾问刘争表示，李嘉诚选择了一个高点抛盘，大赚了一笔，而亚太置地接手的价格过高，基本上可以看做是亏本的投资。
“三年前的44亿元折现到现在也就值35亿-36亿元，资产价值亏了8亿-9亿元，租金收益不到10元/平方米/天，而且不可能满租，出租率在80-90%，一年租金收入3亿元左右，其中还要去除运营管理成本，每年实际收益可能只有1亿-2亿元，租金收益完全没办法弥补损失。而且其盈利前景不明朗，这两年上海甲级写字楼市场供给量比较大，今年上海有100万平方米的写字楼入市，因此，租金很难有上涨空间，收益更加有限。亚太置地可能要持有几十年才能收回成本，抛售的话，这笔资金可以去做收益率更高的投资。” 刘争说。
亚太置地官网上显示，其核心投资原则也符合这一说法，即减低投资价值下跌风险，定期进行检讨，找出最佳的放售时机和出价最理想的买家，赚取最大利润。
世纪商贸广场附近的东海广场，2010年卖到了6.5万元/平方米，地理位置比世纪商贸广场稍好，而此次太保购入世纪商贸广场的价格折合5万多元/平方米，因此，刘争认为，太保目前接手的价格比较合理，“投资基金与险资有非常大的差异，能承受的收益率不同，亚太置地的资金不可能全是自有资金，有财务成本，必须保障一定的高收益，而险资的成本比较低，实现年化收益率4%左右就可以了。而商业地产投资回报一般在7%-8%，因此对太保来说还是有吸引力的。”
5000亿险资进入商业地产
2010年9月份，保监会9月初发布的《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。
事实上，险资打着“自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停止过。2009年4月，太保就曾以自用名义购入投资性物业，以22亿元收购了位于北京金融街的丰盛大厦；平安财险也曾与瑞安建业达成协议，以7.18亿元收购成都中汇广场二期项目“自用”；人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元意向书，买下首都时代广场。
但盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉时代周报记者，险资进入地产领域是一个缓慢过程，涉及公众利益，受监管的程度比较高，不会贸然进入，往往是进两步退一步。
一位业内人士直言，“短期来看，险资更愿意进入的领域就是商业地产，价值相对比较低，没有泡沫，可以带来长期稳定收益，每年资产升值做入报表很漂亮，跟外资相比，可能持有时间更长，更愿意长期捂着，对投资回报要求没有那么高，只要保持固定收益率，甚至只要保值就可以了。”
数据显示，截至2010年底，保险资金可用余额达5.04万亿元，按10%的上限计算，保险资金进入不动产领域的资金上限可达5000亿元左右。但是，目前官方披露的数据，并没有看到很多险资进入商业地产。
刘争称，险资开闸后，有些大宗买卖需要谈判考察决策，今后险资可能会成为大宗交易的主要买家，相对外资来说更有优势，外资有限外令，在收购大宗物业上有很多限制条件。 “但不一定非得局限大宗交易上，过去3-4年，商业物业交易额总共才4000多亿元，险资一年就可能有5000亿元，而目前很多一线城市的持有型物业比较稀缺，开发商已普遍选择持有商业物业，不会往外卖，导致可供险资操作的大宗交易不会太多。险资虽然主动出击找项目，但往往难落地。”
因此，除了直接购置优质物业外，险资正以各种各样的形式介入地产投资：一、资本市场介入地产股，中国人寿、中国平安等在做资产投资时，都曾选择房地产行业；二、收购地产企业股权，2010年1月，中国人寿所持远洋地产股份比例由16.57%增至24.08%，跃居第一大股东；三、投资养老地产，合众人寿投资80亿元建设合众人寿健康社区，中国人寿则在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目；四、变相收购地块，中国太平2010年12月斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途，中国太平坐享地块的资本增值潜力及租金收入潜力；五，保障房建设，太保成为上海保障房建设首批试点，以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海地产集团投入的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
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