独扛贵州保障房半壁江山 中天城投200亿资金图谱

　　中天城投（000540）摇身一变，成为西部最大的保障房民营提供者。贵州当地一位房企高管表示，“贵州全省将建设2000万平方米保障房，中天城投一家占据近半江山。”

　　中天城投此前与贵州省政府签订协议，计划“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投 资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

　　200亿对中天城投并不是个小数目，该公司仅今年要新建、改造或补贴各类保障房100万平方米，涉资约70亿元。但截至2010年3季末，中天城投的货币资金不过19亿元，资产总额100亿元，其本身还有大量项目需要资金注入。

　　与政府合资为主

　　按照协议，中天城投未来五年将在贵州省完成各类保障性安居工程建设面积1000万平方米，住房20万套，其中，2011-2013年分别开工300万、400万和300万平方米。上述总投资约200亿元。

　　贵州全省未来5年计划建设2000万平方米的保障房，总投资约400亿元，中天城投的额度约占全省一半。“政府的资金压力比较大。”上述房企高管说。

　　该高管介绍，国家开发银行贵州分行方面对保障房的贷款态度积极，有望拿出100亿-200亿元的中长期贷款进行支持，这笔贷款利率有望下浮。

　　贵阳市住房和城乡建设局副局长张太炳也曾介绍，贵阳市2011年继续加大保障房建设资金筹集力度，希望通过发行政府债券筹集10-15个亿；其次是与北京国际信托投资有限公司合作，用信托基金参与保障房建设，已达成50亿元的意向性协议。

　　上述高管认为，由于信贷闸门收紧，资金成本也水涨船高，拆借利率有时高达8%以上，已令信托资金的筹资成本居高不下，大大增加了变数。

　　在此情况下，包括中天城投在内的民营资本被引入。

　　此前贵州省城镇保障性安居工程建设工作联席会议办公室下发《加强社会力量参与保障性安居工程建设和运营管理指导意见》，规定民营资本可以以四个模式介入。

　　第一个模式是土地有偿取得，由社会力量全额投资建设项目，投资方拥有完全所有权。二是土地由行政划拨取得的，政府以土地使用价格、税费优惠额度和政府投入的资金打捆入股，社会力量以项目建设投入资金入股的方式共同建设，按各自投入比例分享产权或经营收益权.

　　另外两个方式是社会力量代建、建成后由政府回购的，社会力量可收取一定管理费，一般不得高于代建项目工程总造价的2%。一定时期后，社会力量的投资权益可在事先依法约定的范围内进行转让，收益按双方的产权比例或事先依法商定的比例进行分配。

　　据悉，中天城投会采取第一和第二个方式介入。该公司目前土地储备超过10000亩，但尚不清楚以自有土地建设的比例会有多大。上述高管推测，与政府合作估计会是中天城投介入保障房建设的主要模式，因为如果自行购地会推高保障房的成本。

　　但截至目前，社会力量参与贵州保障房建设尚处于探路阶段。土地价格如何确定、税费优惠如何入股和收益如何分配等问题都有待明确。

　　200亿资金拼图

　　无论采取哪种方式，中天城投都将面临不小的资金压力。

　　该公司人士介绍，中天城投计划年内在贵阳开工面积200万平方米，贵州省内其他地州市年内争取开工100万平方米，如土地供应充足，争取达到300万平方米。

　　中天城投首批100万平方米的公共租赁房项目已于3月26日开工，投资25亿元。以此计算，如果300万平方米按计划动工，所涉投资额将在75亿元左右。

　　2010年第三季度财报显示，中天城投货币资金为19亿元，而一年内到期的长期负债7亿元，此外还有41亿元的长期借款。同期取得的借款从10亿元增加到28亿元。

　　上述贵州房企高管认为，“机构可以自筹保障性安居工程资本金，短期内利用已有商业地产项目回笼资金周转。”

　　2010年前三季度，中天城投完成销售收入14亿元，净利润2.3亿元。其经营活动现金流入为40亿元，流出46亿元，经营活动现金流为-6亿元。换句话说，中天城投依靠现有商品房输血给保障房的资金量不会太大。

　　稍感欣慰的是，包括中天城投在内参与保障房建设的民企可能将按国家政策完善相关手续、配套建设用于经营性的附属设施，以这些项目的产出利润和现金流弥补保障性安居工程的资金。不过，这个资金的回流有时间滞后性，金额也难以确定。

　　这种情况下，银行贷款将成为中天城投最重要的融资渠道。

　　去年9月，交行贵州分行与中天城投签署协议，拟在未来3-5年内为中天城投及下属成员单位提供200亿元意向授信额度，主要用于房地产开发贷款、城市基础设施贷款等业务，授信额度的30%可采用集团连带责任担保的形式提供担保。同时，招商银行与中天城投签署了总额为100亿的类似合同。

　　此外，一种广为流传的说法是，监管部门一旦放行A股房企再融资，参与保障房建设的上市房企可能会享有再融资的优先权。上述贵州房企高管表示，上月初，中天城投曾撤回此前拟募集16亿元的定向增发预案，而监管部门放行房企再融资是迟早之事，一旦放行，中天城投或将以保障房通过A股市场融资。