房企资金链现危机 楼市大面积降价或在半年后

　　近日，北京、上海、广州等地出现了个别开发商悄然降价、个别楼盘因降幅较大甚至引起先期业主退赔诉求的消息。虽然如此，从整体来看，经过几轮调控，房价仍未出现明显松动。业内人士分析，尤其是大型房企，不会急于降价销售，而决定因素仍在于开发商的资金状况。

　　根 据上市房企近期公布的2010年年报，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，更有22家上市房企宣布不进行分红。业内人士分析，如果交易量持续保持低位，大部分房企的资金链大约还能够维持6—8个月，之后，因房企资金链过度绷紧部分房企将有可能选择降价抛售来回笼资金。如果情况继续恶化，部分企业将会因资金链断裂而被兼并重组，楼市或将迎来“洗牌”时间。 。

　　近四成上市房企不分红

　　目前，沪深两市已有大约一半的上市房企公布了2010年年报。截至昨日，9家公司因未分配利润为负宣布不进行利润分配及股本转增，另有13家公司主动提出不分红。房地产公司零分红阵营目前已有22家，占到已公布年报房地产公司总数近四成。

　　具体来看，广宇发展、上海新梅、绿景地产、鲁商置业、深鸿基、南京中北、西藏城投、顺发恒业、丰华股份9家未分配利润为负；银基发展、京投银泰、天保基建、海泰发展、世茂股份、时代万恒、万业企业、信达地产、天地源、宁波富达、绵世股份、界龙实业、福星股份等13家公司则以楼市调控、公司发展需求、资金需求量较大等理由主动提出不分红。

　　上周，地产龙头“招保万金” 万科、保利、招商、金地四家地产商年报也悉数出炉。作为行业龙头，它们的业绩和变化几乎是房地产业的晴雨表。

　　虽然“招保万金”四家公司2010年均有分红：招商地产2010年净利润20.11亿元，拟每10股派1.2元；保利地产2010年净赚49亿，拟10转3派2.13元；万科2010年净赚72亿，拟10股派1元；金地集团2010年净利润27亿元，拟10股派0.6元。但从经营性现金流来看，四家公司中只有万科为正，同比也仍下降75.82%；而资产负债率则分别高达74.69%、78.98%、64.65%和71.15%。

　　房企增发计划频频折戟

　　资金链趋紧加大了开发商融资的需求。但从融资情况来看，2010年地产上市公司的再融资成绩单可谓惨不忍睹，增发计划频频折戟。

　　根据WIND统计，2010年至今，A股有49家地产公司披露增发 预 案 ，预 计 募 集 资 金 共 约1114.63亿元，但整个2010年仅有中弘地产、凤凰股份两家地产公司顺利通过定向增发，募得资金合计28亿元。相比之下，2009年则有25家地产公司成功实施增发，合计募集资金约246亿。

　　而两市合计有12家房地产板块公司增发方案流产，包括刚泰控股定向增发方案遭到股东否决，而实达集团、招商地产、九龙山等11家公司停止实施增发预案。仅今年3月以来，就有大连友谊、中天城投、海印股份宣布撤回非公开发行方案。

　　此外，楼市调控还导致多家房企借壳上市的梦想破灭。2010年10月15日，证监会宣布已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。仅仅今年3月，已有*ST博通、吉林制药宣布向证监会申请撤回重大资产重组申请，并计划审议新的重组预案。此外，还有*ST德棉、ST东源等十余家ST公司转型地产股受阻。

　　中小开发商考验更严峻

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，进入2011年受调控影响，很多主要的城市销售在明显地下降，而且在局部的城市房地产价格出现回落，这些影响在2010年的年报表现得并不充分。而如果从2011年看，经营型的现金流会减少，销售回款会减慢，一些负债率高的房地产商可能就面临资金的压力。

　　更有业内人士分析，开发商资金现状趋于紧缺几乎已经毋庸置疑。相较于积极开拓新市场的大型开发商，中小开发商面临的考验更是严峻。而如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链也顶多能够维持6—8个月。

　　目前，北京、上海、广州、深圳等城市已经有部分开发商开始策略性地降价试探市场。广州市社会科学院研究员彭澎表示，限购令和限贷令所引发的成交量锐减，正给开发商带来前所未有的麻烦，加上“十二五”期间新增3600万套保障性住房的冲击，供需关系已经发生明显改变。再加上货币政策的实质性紧缩，开发商贷款难、上市难、融资难，迫于资金压力而降价销售的可能性正在不断加大。