千亿炒房资金大规模流入股市存疑

　　■本报记者 张广明

　　各地楼市限购令的出台，使得原本庞大的炒房资金的去处成为了外界关注的焦点。从现实情况来看，其可能的去处包括股市、艺术品市场、黄金投资等六大领域，基本上仍然坚持固有的“快进快出”的投资风格，可谓“炒”字秉性不改。有业内人士认为，这部分资金可能更多的只是暂时撤离房地产市场，并借机关注政策的下一步动向，如稍有松动的迹象，可能会重返楼市。

　　大规模流入股市存疑

　　根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的测算，“限购令”可能使房地产交易额下降7%到11%，释放资金2500亿到4000亿元。

　　就这些资金的去向，曾有不少市场人士预期，一些从楼市撤出的资金以及那些准备进入还未来得及进入的资金或者将大规模流入股市。不过，从现有的市场情况来看，可能确实有部分资金入市，但在规模上很难预期。

　　中登结算公司的数据显示，在楼市“限购令”后的第一个月份，即2月份日均新开A股账户数较上月明显增加，其中沪市平均每日新开A股账户数比上月平均每日增加12721户，增幅为64.19%；深市则比上月平均每日增加12397户，增幅为63.39%。两市日均基金开户数为14550户，比上月增加了38.94%。与此同时，在当月参与交易的A股账户数也较上月有所增加。

　　新增开户数增加成了市场坚信炒房资金入市的一个直接证据。深圳太和投资总监王亮认为，开户数与持仓数的增长跟炒房资金大量进入股市有关。他进一步表示说，据其了解，目前包括私募以及一些券商营业部均发现有些炒房资金试探性入市，不过由于短期赚钱效应一般。因此，这部分资金应该也不会很快撤离。

　　不过，如果做进一步的对比，上述说法的真实性仍存在疑虑。数据显示，尽管2月份A股新开户数较上月确实有所增加，但其却仍远远低于2010年的后三个月分。此外，从成交量上看，其峰值也只达到2000亿左右，也很难佐证大规模资金入市的猜测。

　　从3月份的情况来看，尽管A股新增开户数以及持仓帐户数仍稳步攀升，并连续多周创出新高。但与此同时，参与交易的A股账户数却出现一定的减少。此举表明，面对未来的宏观调控政策上的不确定性，即便有新的资金入市，但更多的也是一种观望的态度。

　　北京科技大学经济管理学院教授何维达认为，近期可能确实有一部分炒房资金进入股市，但在规模上，并没有外界期望的那么大。

　　他给出的理由是，由于受宏观政策将进一步趋紧以及新股扩容等多重因素影响，今年股市可能很难有太好的表现。在存在不确定性的前提下，从房地产市场里撤出来的资金，不太可能贸然大规模进入股市。相反则更有可能去炒作大宗商品、生活必需品和一些奢侈品，后者所面临的风险将比股市小得多。

　　中国人民银行郑州培训学院教授王勇则认为，对于今年的A股市场而言，面临的最大不确定性无疑是调控政策可能进一步趋紧，这对市场的流动性将是一个很大的考验。在这种情况下，资金对于是否入市肯定将持谨慎态度。即便是有资金入市，更多的可能也只是短期的题材炒作，不太可能有太长线的投资。

　　由于很难获得更一步的详细信息，对是否有炒房资金进入股市以及进入的规模到底有多大，可能更多的是仁者见仁、智者见智的猜测了。

　　艺术品、黄金投资受追捧

　　与对股市的谨慎不同，艺术品市场则成了备受关注的投资热点，最近饱受非议的天津文化艺术品交易所便是一个证明。数据显示，截至4月1日，在该所上市的艺术品中，最高的涨幅已经高达1100%。对于那些在一级市场进行申购的投资者而言，可谓是短时间内即可获得暴利的典型。

　　除了艺术品外，黄金、民间借贷市场也成为了资金的关注点。

　　在炒房资金的主要来源地的温州，根据央行温州市中心支行2011年第一季度城镇储户问卷调查，由于近期住宅市场成交量骤降，这导致投资者的投资意愿也出现了一定的下降，而理财产品、黄金投资等则受到了投资者的重点关注。

　　根据温州市银行业金融机构个人金融综合理财业务调查数据显示，2月份银行代理黄金买入87727万元，环比增长44.9%；代理黄金卖出73225万元，环比增长21.1%。

　　此外，受货币政策逐步收紧的叠加影响，民间借贷利率也正呈逐步走高之势，这也将吸引部分资金进入该领域。根据央行温州市中心支行第一季度对温州民间借贷监测结果显示，3月末，温州民间借贷市场综合利率水平为24.81%，折合月息超过2分。一季度温州民间借贷综合利率单季上涨11.91%，比2010年第四季度涨幅高8个百分点。

　　无独有偶，央行石家庄中心支行发布的1000位储户问卷调查也显示，一季度民间借贷比重升至13.7%，达到历史新高。

　　此外，银行理财产品也成为了资金关注的焦点，尤其是短期理财产品。普益财富的监测数据显示，在上周发行的银行理财产品中， 1个月（含）以下期限理财产品在所有期限中市场占比是最高的，达到了35.45%；1个月至3个月的理财产品占比也达到了26%。与之相反，1年以上的理财产品发行占比还不到3%。

　　存再次回流可能

　　从炒房资金现在所转向的一些投资领域来看，其仍然坚持“快进快出”的投资思路。对此，有业内人士认为，由于上述领域的投资均可实现随时退出，这表明这些资金存在再次回流到房地产领域的可能性。

　　从近期的各地房地产交易的情况来看，尽管“限购令”出台后，一些热点地区的房地产市场成交量出现了大幅下降，但价格却仍然坚挺。

　　据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度，北京一手住宅成交20700多套，与去年四季度相比下跌了近40％，是近三年来一季度成交的最低值。而根据北京链家地产监测显示，自2月16日北京出台楼市新政“京15条”以来，下半个季度（2月17日—3月31日）一手住宅成交量仅为5500套左右，约为一季度一手住宅成交总量的四分之一，下半个季度一手住宅交易环比大幅下滑。其中，3月份北京期房住宅成交量接近5000套，同比下降了44％。

　　在二手房方面，据21世纪不动产监测，一季度北京市二手房成交全线下降，其中通州区二手房下降4成。3月份，北京市二手住宅累计成交11102套，同比下降了50%。

　　从全国的范围看，在二手房方面，一季度整体成交呈现量跌价升的态势，成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。不过，成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。

　　对此，有业内人士认为，二手房成交量的下跌，表明卖方仍然存在惜售以及观望心理，并根据政策调控的进展来决定下一步的走势。而新近出台的各地房价调控目标中，除了北京外，其他地区无一例外仍是以“涨”字当头，这可能会进一步增添卖方对后市的信心，并从而强化其目前的惜售心理。

　　王勇认为，许多资金尤其是外资对房地产市场仍然是处于观望状态，即便是有资金撤离，可能也只是暂时的。如果后续的调控政策不继续出台的话，那么这部分资金可能将重新入场。

　　有了解外资动态的人也告诉记者，从他和部分外资的接触来看，有些外资认为现行调控政策很难长期持续，流入房地产领域的外资仍在不断增加。

　　“在这些资金看来，由于中国的房地产市场事关土地财政以及银行贷款，为了应对资金的紧张，开发商将采取少拿地或不拿地，这对土地财政将带来很大影响。而在银行方面，房地产领域贷款占银行贷款比重高达30%左右。基于此，调控政策效果究竟如何还有待进一步观察。”上述人士表示。

　　房地产服务及投资管理公司仲量联行日前称，尽管我国持续出台楼市调控政策，外资仍然看好中国地产市场，不少此前已撤退的外资开始重新返回，投资于紧缺资金的开发商，或收购不良资产。

　　相关数据也显示，在流入中国的外资中，其中的很大一部分都投向了房地产领域。商务部和国家统计局最新公布的数据显示，2011年1—2月，我国实际使用外资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿美元，已占总额的近一半。

　　对于外资可能大幅流向房地产市场而给现在的国内调控政策带来的不利影响，商务部新闻发言人姚坚曾公开表示，商务部将会进一步加强外资进入房地产的监管，和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步规范审批外资进入房地产领域。

　　除了外资将要重新返回中国的房地产市场外，一些炒房资金也正在通过信托产品或者私募股权投资的方式进入房地产市场。

　　清科研究中心分析师徐卫卿表示，预计2011年，私募房地产基金会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。不少传统的房地产开发商也纷纷在私募基金方面另辟蹊径。相关数据也显示，2010年房地产私募基金新募数量已经较上一年大幅上涨近4倍，其中披露募资金额8只共募资 18.59亿美元。

　　在信托产品方面，近期投资于房地产领域的明显增多。据普益财富统计数据，在上周发行的产品，投资于房地产领领域的占比达到了1/3。其中，就包括单款产品中募集规模最高的，其预期收益率达到了9.5%。

　　对此，有分析人士认为，对于一些炒房资金而言，通过投资私募基金的方式同样可以间接投资房地产，并且受到的限制也更小，这也将在一定程度上抵消房地产市场的调控效果。