“两房”噩梦持续 美政府面临救助无底洞

　　当地时间8月9日，已被政府接管的“两房”之一、美国住房抵押贷款融资巨头房地美公司再曝巨额季亏；而就在几天以前，“两房”的另一个主角房利美同样延续其季亏纪录。两家公司目前正向美政府寻求总计33亿美元的追加救助。“两房”噩梦的延续令白宫官员寝食难安：是继续这看上去没有尽头的救助之路？还是大刀阔斧地举起改革大旗？这是一个看上去并不难回答的选择题，但面对如今脆弱的美国房地产市场现状，要给出正确的答案却需要非同一般的勇气。

　　根据第二季度财报，房地美和房利美当季分别出现60亿美元和12亿美元的净亏损，两公司已向政府寻求追加18亿美元和15亿美元的救助资金。伴随房地产市场的持续疲软，可能由“两房”带来的救助无底洞使得要求改革的呼声与日俱增。在美国总统奥巴马上月签署的金融改革法案中，有关改革“两房”内容的缺失被很多人认为是一大败笔。不过，美国财政部已宣布将在明年1月之前向国会提交一份全面实施住房融资市场改革的提案，而8月17日财政部将牵头举行专门会议，重点征集有关重新制定抵押贷款规则的意见，特别是围绕如何解决“两房”问题展开讨论。

　　高额救助成本放大改革呼声

　　自美国政府2008年9月全面接管“两房”以来，目前政府注入“两房”的救助资金已达到1450亿美元。据美国国会预算办公室预计，按照目前方式运作下去，在2009年至2019年10年间，“两房”将总共花费纳税人近4000亿美元。“两房”损失多来自于2008年以前的抵押贷款资产。据统计，2006年和2007年“两房”的业务量仅占其总业务量的24%，但其带来的信贷损失却占到总损失的67%。在2007年至2009间，两公司持有的贷款额与抵押物价值比率为70%或不足70%的资产比例由原来的31%升至49%，而贷款额与抵押物价值比率在95%以上的资产占比则从原来的10%降至1%。据美国联邦住房金融局提供的数字，截至今年3月底，房地美于2008年担保的抵押贷款中有3.9%出现了90天的逾期。分析人士预计，由于美国房市仍然极度脆弱，“两房”未来一段时间内将很难扭转亏损局面，甚至可能出现更糟糕的情况。

　　眼下，美国财政部急需解决的问题就是如何处置由“两房”担保的5万亿美元抵押贷款。可选的方案包括继续向“两房”注资，以在其所担保的抵押贷款到期时弥补损失。相比于这种心照不宣的暗中支持，美财政部也可以直接接管这些抵押贷款的担保责任。这两种方案的代价都是进一步加大政府债务负担。第三种方案就是考虑出售给私人投资者，但是要找到接盘者，就必须对相关资产大幅折价，或者由政府再来提供一层担保，其最终的买单者仍然是纳税人。

　　“两房”的亏损正在蚕食纳税人的利益，也令与其同在抵押贷款市场“讨生活”但却因为没有政府背景而长期忍受不公平待遇的私营抵押贷款机构感到愤怒。在一定程度上，改革“两房”，已经成为一座迫不及待就要喷发的火山。

　　未来“两房”身份成为关注焦点

　　“两房”之所以直至今日都离不开政府救助，其背后的原因恰恰就是其所谓政府资助企业的身份。这种特殊身份使得“两房”处于介乎国有与私有之间的灰色地带，一方面可以接受来自政府或明或暗的支持，另一方面又可以从持股人手中争取最大利润。这种混合体的模式使得“两房”能够轻而易举地得到廉价融资，有政府撑腰则令其敢于在资产组合中大量配置次级抵押贷款。事实上，调查发现“两房”的资本充足水平即使与那些最具冒险精神的投资银行相比，都要少得可怜。

　　正是这种政府背景注定了“两房”在本轮危机中扮演着罪孽深重的多重角色。首先，“两房”的廉价融资特权直接助长了廉价抵押贷款的泛滥，成为房市泡沫累积的帮凶；其次，在房市急剧降温之时，“两房”又开始大幅收紧担保条件并提高抵押贷款支持证券的担保收费，从而加剧了房市泡沫的破裂并且放大其杀伤力；最后，由于“两房”介入次贷资产的范围之广、程度之深令人侧目，因此在危机救助过程中占用了大量的纳税人资源，成为众矢之的。

　　面对“两房”的重重罪孽，越来越多的人开始呼吁改变其特权身份，或者彻底取消政府通过所谓政府资助企业来对抵押贷款市场提供支持。不过，由于“两房”的市场份额巨大，多数分析人士认为其改革之路只能是渐进的。数据显示，今年第一季度，美国新发行的抵押贷款中有95%是由“两房”提供担保。这样一种高度的政府干预无疑让政策制定者感到恐惧，而去除这种干预可能带来的后果则更让人不敢想象。因此，学界认为“两房”的退出是一个长期的必需，但过程不可操之过急。眼下第一步要做的就是制定计划，处置或出售两机构手中的抵押贷款资产组合；第二步是缩小对可由“两房”提供抵押的抵押贷款质量的定义，进而逐渐压缩目前两机构所占据的优质抵押贷款市场份额，并最终从事实上解除其特权身份。陶冶 (来源：金融时报)