来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
核心提示：汇贤产业信托在4月11日至19日进行公开招股，预计于4月29日在香港主板上市。
4月11日，以北京东方广场境外合作伙伴所拥有的权益为最终标的的汇贤产业信托（HK 87001）正式开始在香港的人民币IPO招股。这是中国境外首只以人民币计价的股票，也是全球首只
至此，人民币在香港的投资渠道将在存款和人民币债券的基础上，再增股票投资。也意味着人民币再次提升其在境外作为储备货币的功能。
此次汇贤产业信托共发行20亿个基金单位，占其总基金单位的40%。其中16亿个基金单位用于国际发售，4亿个基金单位在香港公开发售。每个基金单位发行价介乎5.24—5.58元人民币，预计筹资104.8亿至111.6亿元人民币。
汇贤产业信托在4月11日至19日进行公开招股，预计于4月29日在香港主板上市。
预期收益率4%-4.26%
与传统港元股票产品不同的是，港元股票产品以港元定价及买卖，而人民币股票产品以人民币定价及买卖。买卖人民币股票产品的投资者须有专门的人民币股票账户，并且认购人民币股票所发生的款项和相关收费也以人民币支付。
香港人民币存款快速上升，目前已经突破4000亿元人民币，而中国银监会上海监管局副局长张光平在出席某论坛时还表示，若按今年前两个月的人民币存款增速推算，估计年底香港人民币存款将增至8715亿元人民币。
“但人民币在香港的投资渠道却很少。”国泰君安（香港）分析师邓京晶对本报记者表示。
“人民币存款的收益太不具吸引力了”。不仅如此，4月1日中国人民银行还把给清算行中银香港的人民币资金结算利率由0.99%降至0.72%，而中银香港给参加行的利率也相应由0.865%降至0.629%。也有银行界人士认为，此次离岸人民币存款降息是在给人民币IPO铺路。
另外，人民币债券的投资回报也相对保守。以3月30日中国风电集团在港发行的三年期人民币债券为例，息率仅为6.375%。
如此看来，显然人民币股票的收益率远较存款和债券有吸引力。
汇贤在招股书中承诺，其2011年和2012年的分派收入比均为100%，此后每年亦不少于90%。按每基金单位5.24元和5.58元人民币的发售价计算， 2011年预计派息收益率为4%至4.26%，3年后即可收回约15%的成本。不过，与汇贤同样性质的越秀房地产信托（00405.HK）以及阳光房地产信托（00435.HK）却有6%左右的派息率。
有券商人士对本报记者表示，认购情况并不十分热烈。邓京晶则认为，房地产信托基金股票资本增值不高，但派息稳定且可持续，而且具有抗通胀功能，更适合长期投资。
按发行价估算，汇贤产业信托的总市值将达到262亿至279亿元人民币，而据独立物业估值师美国评值有限公司的评估，东方广场截至2011年1月31日的评估值为314.1亿元人民币。
信托价值“有效期”38年
北京东方广场于1996年施工，于2004年全部竣工，内含商城、写字楼、酒店和公寓四部分。上市前，东方广场的最终权益所有人为汇贤控股，由六家投资机构组成的财团直接控制，拥有的权益分别为长实33.4%，和黄17.9%，中国银行19.8%，中国人寿19.8%，东方海外国际7.9%，和黄的联营公司Cranwood 1.2%。
根据汇贤的招股书披露，作为北京东方广场的境外合作伙伴，北京东方广场的合营期为50年，至2049年1月24日终止，能否延长取决于中国主管当局的批准。如果没有延长合营期，汇贤只能拿回当初所出的100%注册资本6亿美元，北京东方广场公司的固定资产将无偿归境内合作伙伴所有。汇贤产业信托的价值仅含这38年里北京东方广场所能产生的净现金流。
不过，合营期的不确定性，并未对汇贤38年内的收益产生影响。截至2009年，汇贤已偿清了东方广场境内合作伙伴的收益权，未来38年经营期内，汇贤享有东方广场100%的收益。
汇贤也在招股书中披露，估值并没有对2049年之后的任何租金和收入赋予价值。有分析人士指出，“这意味着一旦2049年之后汇贤可延长合营期限，现在的股价将大幅低估。”
汇贤主席兼非执行董事甘庆林在11日的记者会上表示，汇贤估值时已经把38年合营期限的因素考虑在内，日后会积极寻求其他投资机会。
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