“楼市洼地”长沙房价调控可有可无？

　　3月的最后一天，在各种质疑和传闻声中，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》(以下简称《通知》)，明确规定：2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值(GDP)和城乡居民人均可支配收入的增长水平。同时，政府将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，增加土地供应，多渠道筹集资金，落实税费减免优惠政策，大力发展廉租房和公共租赁住房，逐步扩大住房保障制度覆盖面，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。

　　《通知》将房价调控对象指向“新建普通商品住房”，根据长沙市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

　　长沙市政府在最后期限出台房价调控目标，颇有些无可奈何的意味。

　　湖南省工商联不动产业商会执行会长、湖南建安投资集团董事长唐像表示：“房价控制目标只是表现，真正有效的是限购、限贷这些政策的落实。”

　　湖南省工商联不动产业商会会长、美林（中国）控股集团董事长喻春光认为，从去年开始的一系列限贷、加息的政策，使得不动产行业如今面临着银根紧缩的严峻形势，“两会”过后，大量的保障性住房将占到年建设规模的20%，这势必要从开发市场夺走很大一笔份额。

　　而湖南省工商联不动产业商会秘书长李咏则提醒，房价控制目标并非一锤定音，还有改善空间和可能，楼市调控仍将继续发力。但如何“酌情调整已发布的调控目标”，仍是一个未知数。而哪种房价调控目标能获得社会的支持，也并没有定数。

　　可以说在当前调控政策和各方(地方政府、开发商等)博弈形势下，尽管长沙市一直被视为“楼市洼地”，但近年来房价仍处于快速上升通道，新的调控政策落实后，该市的房价或许也将由此迎来一次“合理调整”。

　　数据统计，2010年1月至12月份长沙市房屋销售价格同比增长10.94%，新建房住宅分类中的商品住宅销售价格同比增长为11.13%，而2010年长沙GDP的增幅是15.5%。若依据GDP增幅为标准，在长沙房地产市场最突飞猛进的2010年，长沙的房价增幅仍低于GDP增幅，而在房地产市场一片萧条的2011年，长沙的房价调控目标似乎可有可无了。

　　李咏认为，长沙目前的市场特性不存在调控房价的必要：“控制房价应该针对那些房地产市场增长过快、过热的城市，但长沙房价并没有虚高，市场可能存在泡沫，但是合理的泡沫，首需和首改的客户还是占据主流。”

　　长沙今年所面临的环境非常复杂。一方面，城市扩张和土地快速升值带来的各种成本性上涨推动了房价上升。另一方面，加息、限购这样的调控政策多管齐下，无疑会抑制部分需求。这使得开发商面临的现实环境也更加复杂。在多方因素博弈下，今年房价走势会如何，难以给出明确判断，但市场的分化可能会很严重。对于那些顶尖产品来说，压力将小于那些同质性竞争的城市新区项目。

　　正如一线城市全面限购让二线城市全面获益的2010年一样，在省会城市限购之后，更多的资金会向更深一层的市场寻找机会也许会出现。在长株潭一体化的大背景下，三个城市之间的距离已经十分接近，但是依然存在较大的价格差异。长沙周边城市的房价相对于中部六省的其它非省会城市，本来就属于一个“价格洼地”。省会城市全面限购之后，周边二三线城市可能会迎来新的机会。