房价被指“假摔”楼市拐点莫非“本山卖拐”？

　　拐点争论再现江湖！

　　鉴于以前多次拐点论过后，楼市迎来的不是期盼中的降价拐点，而是拉开又一轮残酷的房价暴涨的序幕，本次拐点争论过后是否会遭遇同样的宿命？由于市场中出现了“开发商有意制造房价假摔”的质疑，有购房者甚至担心所谓的房价拐点会是本山大叔之拐——忽悠。

　　针对这一话题，《每日经济新闻》记者近日奔赴各线，并结合北京313家在售楼盘价格的全方位调查，与开发商、专家学者、消费者面对面沟通，倾听他们的心声，试图还原市场本质，探寻房价演变的轨迹。

　　/房企说/

　　阳光100范小冲：房价回稳 未现拐点

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　在北京楼市总体成交量大降之下，一季度不少开发商的销售量却逆势大增；而在有关拐点的一片热议声中，市场却频频质疑房价“假摔”。目前到底是拐点已现还是开发商有意假摔？针对这一焦点话题，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲。

　　房价企稳 远谈不上拐点

　　NBD：3月北京一手商品房成交均价同比下降了10.9%，这是19个月以来房价同比首次下降，您对此如何看待？

　　范小冲：成交均价只是一个大杂烩，并不能真实地反映市场的现状，因为均价掩饰了供应区域分布、楼盘档次分布等信息。3月成交均价的下降，主要缘于供应结构的变化。由于限购等政策的严打，目前北京楼市返回到以刚需为主的需求结构，导致供应上也因需而变，以郊区供应为主，市区供应为辅，从而拉低了均价。同比下降10.9%并不能代表这个市场的反转。但至少可以看到，此前快速上涨的势头已被遏制住了，但还未出现一个大规模的降价潮或跳水。

　　NBD：您所讲的“分化”具体如何解释？

　　范小冲：除了供应结构的分化，需求结构也被打回到以刚需为主。同时，房票的出现，也催生了需求方式的变化。过去买房时，刚需或改善需求者对总价或单价的依赖心理较重，而限购之下，买房时的考虑重心由原来的价格转向房票。房票意味着购房资格成为珍贵资源，因此在购买时，买方更珍惜手中的房票，致使买房行为更趋理性，更着眼于长远。因此改善性需求开始追求一步到位，这也导致中高端楼盘会走稳，甚至稳中有升。中小户型因为刚需支持，也可能不愁销售，但一些不高不低、定位模糊的楼盘，即使价格下调，也未必会导致销售上升。

　　NBD：一季度楼市总体成交量大降，但不少大型开发商的销售量为何却在增长？

　　范小冲：目前成交量大幅下降的城市主要是一线城市与中心城市，但时下的大型开发商基本已完成业务的全国性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所带来的冲击。

　　NBD记者：重压下楼市出现拐点了吗？

　　范小冲：现在还谈不上拐点。目前一些城市成交量下降的主要原因是购房者的观望情绪，但量在下降，价却在僵持。后期成交量会适度回升。由于限购的存在，不太可能出现去年7月底开始的量升价涨的局面，房价会控制在一定的程度。不过拐点虽然未现，但目前的市场结构与运转的游戏规则确实正在发生改变。

　　NBD：今年的房价会跌还是涨？

　　范小冲：二三线城市房价会平稳，但略有上涨。一线城市会分化，市区中高端商品房的房价下降可能性不大，但郊区的房价可能会稳中有降。

　　调控下各方价值取向不一

　　NBD：在地产调控中，中央政府、地方政府、消费者、银行和开发商各自有怎样的价值取向或立场？

　　范小冲：中央政府从维稳与调控威信出发，主要关注避免社会矛盾的激化。另一方面，加快保障房体系建设，从而建立起市场归市场、保障归保障的市场体系。

　　目前中央政府通过行政手段让各地控制房价，但地方政府的财政体系目前主要以土地财政为主，且时下各地方政府有庞大的地方融资平台，其主要抵押物就是土地，房价若下跌，土地抵押物的价值就会下降，可能就会引发地方融资平台的崩溃。这也导致在地产调控中地方政府的内在动力与中央政府的出发点出现分歧。如果不解决内在的机制问题，地方政府就会出现阳奉阴违等的暗扛现象，致使中央的调控目标大打折扣。

　　在一连串银根收紧的背景下，目前银行的信贷压力很紧张。但银行是商业性质的经济组织，存在盈利压力。对于银行来说，房地产是他们利润池中最大的一块，因为可以承担更高的利息，且风险不是很大，所以银行还是愿意给房地产行业放贷的。

　　对于购房者而言，没买房的当然希望房价大跌，但房价若真的大跌又会让经济受损，失业增加，可能让更多的人买不起房；另一方面，有房的人总体上希望房价上涨，因此出现了买房时要求签定不降价合同的现象。在城市中，有房的人比例也是相当大的。

　　对处在调控周期中的开发商而言，他们希望市场稳定发展，少点波动，多点可预期。

　　各地或被迫修改房价控制目标

　　NBD：房价是表象上的东西，中国房地产的本质问题是什么，应当如何进行调控？

　　范小冲：其一，是要建立保障与市场双轨制的机制，让保障归保障，市场归市场。比如中高档房，让市场去解决，并以市场的手段去调控，如一些大户型别墅占有了太多的社会资源，政府可以在银行利率、税收等方面去调控，通过多征税让更多的资金来反哺保障房建设，最终让市场中的每个人，按不同能力各取所需，这才是一个良性的市场结构。

　　其二，房价飞涨的本质原因是货币超发导致房价上涨，实际上也是因为货币贬值。在货币超发中，房地产是最大的资金池，目前限购并不代表市场上的货币就没有了，而是在其他地方游荡，比如进入农副产品市场，催生蒜你狠、豆你玩等现象。总之，在货币超发的情况下，钱是堵不住的。

　　NBD：现在大家都在推测各地房价控制目标可能会被要求重改，新的房价控制目标可能会朝哪个方向走？

　　范小冲：目前多个城市的房价控制目标基本定在10%~15%之间，而去年全国房价上涨了9.9%，换句话说，这些目标基本与中央的出发点是相背离的，中央很可能会要求各地重新修改，否则将意味着调控不成功。

　　修改后的二版房价控制目标可能会向北京的做法靠拢。北京在其房价控制目标中，将普通住房与中高档房分开，从而使政府将关注点对准与民生相关的普通住房，且提出稳中有降的目标，这是有可能的。如果将各种中高端房放在一起来算均价，只会变成文字游戏。到时地方政府说房价降了，民众却感觉没降，岂不白搭？

　　NBD：“国十条”出台已近一年，其间国家出台了很多调控政策，从开发商的角度来看，您最关注哪方面的政策或行业变化？

　　范小冲：首先是市场供应结构转向双轨制，意味着未来的住宅用地供应会越来越少；其次，普通住宅变成了民生品，因此这方面的调控会越来越严。所以房企应该更多地将目光投向更加市场化的中高端这块，否则未来生存空间会越来越小。

　　NBD：目前国务院房地产调控专项督查小组正在各地督查调控政策实施状况，因此不少人推测，下一步可能还会出现更多的调控政策，对此您如何看待？

　　范小冲：中央对目前的调控效果肯定不满意，因此一定还会出台新政策，比如加息。加大供给也是下一步政府可能强化的一块。此外，还可能在开发商预售制度、资金限制等方面强化政策或加强原有政策的执行。实际上政府手中还有很多调控牌，但需把握分寸，毕竟政府的调控是动手术取毒瘤，是要推动行业可持续发展，而不是来砸盘。

　　NBD：下一个更猛的政策最可能是什么？

　　范小冲：强制要求各地修改房价控制目标。房价控制目标工作做好的话，就会是一个很猛的政策。

　　/购房者说/

　　限购近两月 多数购房者对“拐点”仍无信心

　　每经记者 尚希 发自北京

　　回顾往年，每每出台房地产市场调控政策的时候，购房者都会期望并热议房价是不是会降下来，但政策期一过，才发现房价下跌的“美梦”只是购房人的一厢情愿。

　　而自本轮调控开始以来，从 “限贷”到“限购”，再到“限价”，伴随着不断传来的上海、广州、深圳等一线城市房价打折、下跌的消息，距离“京版限购令”的出台已有近两月的时间，业内纷纷猜测即将到来的房价拐点会否又一次成为购房人眼中的“海市蜃楼”，《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

　　购房者仍在观望

　　“虽然出台的政策又是限贷、又是限购，可我怎么发现房价并没出现什么变化呢？”类似购房者陈立伟（化名）对《每日经济新闻》记者所提出的质疑，在采访中屡见不鲜。

　　4月10日，在北京房展会的最后一天，记者遇到了前来看房的陈立伟。

　　虽然陈立伟目前仍在租房，但由于单位有租金补贴，租房也成为对他来说最合适的一种选择。但最终让他觉得不能再等下去的原因是，女友的工作即将由上海调回北京，而两人的婚期在即，购置新房的需求让陈立伟不得不加入购房的刚需大军。

　　“现在五环内的楼盘基本上不敢考虑，太贵了。现在只能看看通州、房山这些地方的楼盘。但其实这些地方也不便宜。”最初，陈立伟的购房目标是打算在市区购置一套面积稍小一点的二手房，但经过长达近一年的等待与看房后他发现，即使在限购令出台后，市区二手房的价格也并未有所松动，甚至有一些还逆势上涨。

　　但很显然，此次房展会也并未给陈立伟带来信心。据了解，本次参展的楼盘共有108个，但本地楼盘仅有40个，其他近2/3的楼盘均来自河北、天津、海南等地。而在为数不多的本地楼盘中，主力也是五六环外的郊区项目。这些本地项目并未出现大幅度的优惠促销，连以前众多楼盘往往会打出的“展会期间特别优惠”如今也踪影难觅。

　　《每日经济新闻》记者在现场看到，位于西四环附近的金隅大成某项目目前均价为32800元/平方米，而该项目去年8月开盘时均价为32000元/平方米。另一处位于南四环附近的项目据介绍目前均价为27000元/平方米，但记者在查询该项目以往交易均价后发现，前一期的均价不到26000元/平方米。

　　限购令下的市场，部分楼盘的价格依然难降温，即使是位于房山、顺义等远郊区县的楼盘，报价也与去年下半年时相差无几。同时记者还发现，多家参展商都以“还未开盘”为由，不愿透露其价格。“先期宣传”似乎成为北京楼盘参展商此行的最终目的。

　　一个小时之后，陈立伟有些失望地离开。“现在都在讨论说拐点很快就会到来，如果真是这样，我决定还是再等等，但万一等下去还是继续往上涨可怎么办。”未来的不确定性与现实的矛盾使得陈立伟言辞之中充满无奈。购房者，这个房地产市场最终端的消费群体，却也成为这一链条上最没有话语权、最无奈的一方。

　　对“拐点”并无信心

　　焦虑、茫然，似乎已成为本次北京房展会上刚需购房者们的表情特写。这也同样反映出，尽管在密集的政策调控之下，购房者与开发商和市场角力时仍是最无力的一方。

　　随着市场下行压力不断增大，多数购房者在对未来市场无法判断之时选择了观望。

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示：4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，比上月同期下降8.5%；现房住宅签约套数为198套；二手房住宅签约套数为2066套，比3月上旬下调幅度达到了45.6%。楼市总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%。同比去年同期的13025套下调幅度更是达到了72.8%。

　　“全国楼市调控的压力逐渐增加，特别是一线城市，受到限购等影响，市场已经接近冰点，北京等城市的一季度成交量下调超过一半。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，目前来看，楼市的政策利空依然未出尽，第三轮调控政策仍在加强中，特别是信贷收紧的影响叠加在一起，更使得购房者谨慎入市。“但是目前市场二手房业主让价的空间有限，市场的定价权依然基本掌握在商品房项目手中。供应短缺使得2季度价格依然将维持基本停滞的状态。但这一局面将在下半年逐渐被房山、大兴等郊区县的部分新开盘项目打破。”

　　不断下跌的成交量会否击破开发商最终的降价底线？对于购房者来说，业内热议中即将到来的“拐点”，却有几分不真实性。“唯一可以感受到的是郊区部分二手房议价空间开始增大，但其他地区的新房或市区的二手房价格都没什么松动。”在房展会现场，另一对正在看房的年轻夫妇告诉记者，在看过几个北京项目之后，对价格感觉并不满意的夫妻俩准备回家，“多看看再决定吧，现在调控压力这么大，性价比不高谁会买呢？”

　　不难看出，对于接下来楼市的走向，购房者或犹豫不决、或淡定坦然，但却很难有人斩钉截铁地对楼市拐点抱有十足的信心。

　　/专家说/

　　楼市转折大约在第二季度

　　每经记者 尚希 发自北京

　　“拐点论”越来越逼近北京的房地产市场。“相对于一季度，第二季度会是一个关键时期，很多政策会趋向明朗化，可能会是一个转折点。”4月11日，中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院教授曹建海在接受《每日经济新闻》采访时表示。

　　并非曹建海一人持有上述意见，在采访中，多位业内专家纷纷将这一拐点大限锁定在了第二季度。

　　房企现金流压力逐渐增大

　　如果说成交量的大幅下跌让开发商面临“寒冬”，那央行的再度加息就像是“雪上加霜”。

　　对于房地产行业来讲，本次加息无异于当头一棒。如今房企的资金链状况早已不如从前，在已经公布2010年年报的44家上市房地产公司中，2010年的平均现金净流入为2.2亿元，比2009年回落30%。44家企业中，2010年有15家现金流为负，仅10家现金流状况好于2009年。部分房企的负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。

　　“是否降价就取决于房子销售情况和开发商的资金链状况。”在曹建海看来，受成交量大幅下挫影响，开发商的资金链状况将进一步趋于紧张，很多开发商都将面临危机，“以价换量”也就成为开发商必须采用的自救方法。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，目前来看部分房企的资金压力不大，但从整体市场来看，从2010年开始部分企业已经出现亏损现象。“市场的均价往往由中小公司来决定，因此下半年很可能逐渐出现区域性的价格下调。一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。从二季度下半段开始，一些销售不畅的房企迫于销售压力，将加大促销，增加业绩。”

　　“目前北京市场上出现的降价优惠都只能说是个别现象，甚至有很多是不真实的。”中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉记者，由于目前市场还处于政策贯彻落实过程中，买卖双方都在观望，对于开发商而言，更不会出现较大幅度的降价。“在政策实行一段时间之后，市场会相对稳定，观望的氛围也会减淡，预计在‘五一’前后市场形势会更趋清晰。”

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，“没人能知道北京楼市拐点会出现在何时，但可以肯定的是，随着各种调控政策的实施，北京楼市成交量明显减少，价格下调的压力在不断加大。”

　　价格降幅或达10%~20%

　　“现在房价的风向标是新房价格。对于首次置业者来说，多是倾向于购买新房，而新房价格的走势同样会影响其周边的二手房价格。”曹建海告诉记者，与限购令刚刚出台之时北京楼市风传的“打折潮”相比，进入第二季度，开发商在定价方面或更趋向于实质性降价。

　　在曹建海看来，与此前相比，多数开发商表示新开楼盘的价格已经大大低于预期定价，以示降价，“估计对这样的方式购房者不会买账，因为预期价格本身就不透明，开发商提到的降低预期实际上是赚得少一点罢了。”

　　对此，北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋同样表示，目前北京市场的降价大多采取暗折的形式，包括很多高调提出“降价优惠”的楼盘，在普通客户前去咨询时都不愿松口，除非到最后签约阶段才愿意透露其折扣。“由于现在还不是入市高峰期，所以很多项目还在扛着不愿降价。一旦大批项目入市，新开盘的项目价格一定会有一个明显的回落。”

　　第二季度的降价究竟会以何种方式、多大力度展开？曹建海认为，对于一些新开盘的项目，由于不涉及到老住户的问题，就会大胆降价，而如果涉及先期住户的话，就会采取谨慎的、暗折的方式来下调价格。曹建海预计，进入二季度，房价下跌空间会在10%~20%。

　　二手房同样面临下调风险

　　而对于一二手房互相制约的现状，链家地产副总裁林倩在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，如今新盘的价格已经成为二手房市场的风向标，“一旦一个区域的新盘价格下来之后，所有中介公司要做的第一件事就是跟二手房业主议价，建议其降价。”

　　林倩说，目前二手房的议价空间大约在10%左右，但另一个值得注意的问题是，二手房和一手房市场都告别了所谓一体化的时代，出现了更多的差异性。“现在议价空间主要出现在东边，而西城区的学区房却很难议价。”

　　“现在的市场已不再是卖方市场，而逐渐转为买方市场，所谓首套置业，购房者大多是为满足自住需求，这种需求决定了一旦一手房市场的降价标准过于苛刻，购房者就会转而选择二手房，毕竟相比开发商而言，二手房业主出现恐慌性抛盘并不鲜见。”曹建海说。